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Achat maison de plain-pied

Bien expiré
VilleSaint-Marcel (36)
Surface132m²
Coût Total170 345€
Loyer Annuel9 974€
Rentabilité5.86%
Cashflow/mois-140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 500 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 821,97 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Surface de 132 m², 5 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 3 Toilettes, Chauffage individuel gaz, Cuisine coin cuisine, Salle de séjour, Terrain de 1271 m²

Découvrez cette maison atypique vous offrant une vie de plain-pied. Avec cuisine, séjour, deux chambres, salle de bains et salle d'eau, elle offre confort et fonctionnalité. Grenier aménageable pour vos projets. Rez-de-jardin avec chambre, coin cuisine, chaufferie, atelier, garages, terrasse et jardin. Une opportunité unique ! Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Marcel
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36200
Coordonnées : 46.598350, 1.531380
Total : 170 345€
Prix d'acquisition : 108 500€
Travaux : 53 165€
Valeur du bien : 161 665€
Frais de notaire : 8 680€
Coût estimé : 8 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 6.30€/m²/mois
Fourchette : 5.06€ - 7.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 831€/mois
Loyer annuel estimé : 9974€/an
Fourchette totale : 668€ - 1034€/mois
Fourchette annuelle : 8019€ - 12407€/an
Rentabilité brute :5.86%
Fourchette de rentabilité :4.71% - 7.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 345€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :838,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :49,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 887,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 126,97€
Coût de l'assurance :14 905,19€
Taxe foncière : 997,42€/an
Soit par mois : 83,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 831,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 971,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-139,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 336 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (132 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la peinture et du revêtement de sol
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 165 €(403 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 105€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 20% = 2220€
  • Isolation:5 280€
    Isolation toiture/combles: 132 m² × 40€/m² = 5280€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1200€ = 19200€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 20% = 600€
  • Cuisine:4 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 20% = 3000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 20% = 600€
  • Chambres:2 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 20% = 720€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Marcel (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 085€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 831 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 974 €/an
Calcul : 831 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 617 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 345 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 596 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 997 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 165 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 375 €
Revenus locatifs : +9 974 €
Charges déductibles : -60 375 €
Résultat foncier Année 1 : -50 401 €(Déficit de 50 401 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 001 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 210 €/an
Revenus locatifs : +9 974 €
Charges déductibles : -7 210 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 764 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29000.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 525 €(65% de 108 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 565 €/an
Calcul : 70 525 € × 3,636% = 2 565 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 974 €60 381 €5 622 €-50 406 €21 400 €29 006 €29 006 €
210 174 €7 065 €5 472 €3 109 €--25 898 €
310 377 €6 910 €5 316 €3 468 €--22 430 €
410 585 €6 749 €5 155 €3 836 €--18 594 €
510 796 €6 582 €4 989 €4 214 €--14 380 €
611 012 €6 410 €4 817 €4 602 €--9 778 €
711 233 €6 233 €4 639 €5 000 €--4 778 €
811 457 €6 049 €4 455 €5 408 €---
911 686 €5 859 €4 265 €5 828 €---
1011 920 €5 662 €4 069 €6 258 €---
1112 159 €5 459 €3 865 €6 699 €---
1212 402 €5 249 €3 655 €7 153 €---
1312 650 €5 032 €3 438 €7 618 €---
1412 903 €4 807 €3 214 €8 095 €---
1513 161 €4 575 €2 982 €8 586 €---
1613 424 €4 335 €2 741 €9 089 €---
1713 693 €4 087 €2 493 €9 606 €---
1813 966 €3 830 €2 237 €10 136 €---
1914 246 €3 565 €1 971 €10 681 €---
2014 531 €3 291 €1 697 €11 240 €---
2114 821 €3 007 €1 414 €11 814 €---
2215 118 €2 714 €1 120 €12 404 €---
2315 420 €2 411 €817 €13 009 €---
2415 728 €2 097 €504 €13 631 €---
2516 043 €1 773 €180 €14 270 €---
TOTAL319 478 €174 133 €81 127 €145 345 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 345 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 974 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 095 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 095 €-6 420 €+8 515 €
2+2 095 €0 €+2 095 €
3+2 095 €0 €+2 095 €
4+2 095 €0 €+2 095 €
5+2 095 €0 €+2 095 €
6+2 095 €0 €+2 095 €
7+2 095 €0 €+2 095 €
8+2 095 €+189 €+1 906 €
9+2 095 €+1 748 €+347 €
10+2 095 €+1 877 €+218 €
11+2 095 €+2 010 €+85 €
12+2 095 €+2 146 €-51 €
13+2 095 €+2 285 €-190 €
14+2 095 €+2 429 €-334 €
15+2 095 €+2 576 €-481 €
16+2 095 €+2 727 €-632 €
17+2 095 €+2 882 €-787 €
18+2 095 €+3 041 €-946 €
19+2 095 €+3 204 €-1 109 €
20+2 095 €+3 372 €-1 277 €
21+2 095 €+3 544 €-1 449 €
22+2 095 €+3 721 €-1 626 €
23+2 095 €+3 903 €-1 808 €
24+2 095 €+4 089 €-1 994 €
25+2 095 €+4 281 €-2 186 €
Total+52 375 €+43 604 €+8 771 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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