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Appartement de type T5 - 103 m2

VilleMauriac (15)
Surface103m²
Coût Total145 944€
Loyer Annuel8 291€
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-386€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 800 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 891,26 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 103 m², 5 pièces, 4 chambres, 2 salles de bain, 1 balcon, Mandat exclusif, Cuisine séparée, Toilettes séparées, Cave, Ascenseur, 1 place de parking, Chauffage par géothermie, Étage 3, Cuisine séparée

Situé au troisième étage avec ascenseur d'une résidence bien entretenue, vous trouverez ce spacieux appartement en duplex de 103 m², avec un balcon donnant sur la pièce de vie. La partie principale de l'appartement se compose d'un grand séjour salle à manger, d'une cuisine indépendante, de deux chambres ainsi que d'une salle de bain. À l'étage, vous trouverez une troisième chambre et une pièce supplémentaire, idéale comme chambre d'appoint, bureau ou dressing selon vos besoins. Les charges de copropriété, d'un montant d'environ 700 euros par trimestre, comprennent l'entretien des communs, l'eau chaude, l'eau froide ainsi que le chauffage au sol. Une place de parking extérieure, une place de parking intérieure et une cave viennent compléter ce bien. A visiter sans tarder !

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 2 lots. Aucune procédure n'est en cours. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat C.

Ville : Mauriac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15200
Coordonnées : 45.217112, 2.332094
Total : 145 944€
Prix d'acquisition : 91 800€
Travaux : 46 800€
Valeur du bien : 138 600€
Frais de notaire : 7 344€
Coût estimé : 7 344€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 6.71€/m²/mois
Fourchette : 5.38€ - 8.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 691€/mois
Loyer annuel estimé : 8291€/an
Fourchette totale : 554€ - 862€/mois
Fourchette annuelle : 6646€ - 10345€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 7.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :853,98 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 959 €
Prix d'achat :91 800 €
Décote à l'achat :+3 841€ (+4.4%)
Marge achat-revente :-57 985€ (-65.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 944€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :732,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :42,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 774,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 714,93€
Coût de l'assurance :12 770,10€
Taxe foncière : 829,15€/an
Soit par mois : 69,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 233,33€/mois
Soit par an : 2 799,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 690,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 077,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-386,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 376 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments anciens
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 4 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien léger du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 800 €(454 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 14000€ = 14000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1050€ = 10500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Rénovation chambres: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mauriac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 691 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 291 €/an
Calcul : 691 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 073 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 944 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 511 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 829 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 800 €/an
Calcul : 233 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 013 €
Revenus locatifs : +8 291 €
Charges déductibles : -56 013 €
Résultat foncier Année 1 : -47 721 €(Déficit de 47 721 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 321 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 213 €/an
Revenus locatifs : +8 291 €
Charges déductibles : -9 213 €
Résultat foncier Années 2+ : -921 €/an(Déficit de 921 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26321.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 670 €(65% de 91 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 170 €/an
Calcul : 59 670 € × 3,636% = 2 170 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 291 €56 018 €5 078 €-47 726 €21 400 €26 326 €26 326 €
28 457 €9 085 €4 945 €-628 €628 €-26 326 €
38 626 €8 948 €4 808 €-321 €321 €-26 326 €
48 799 €8 805 €4 665 €-6 €6 €-26 326 €
58 975 €8 658 €4 518 €317 €--26 009 €
69 154 €8 505 €4 365 €649 €--25 360 €
79 338 €8 347 €4 207 €991 €--24 369 €
89 524 €8 183 €4 043 €1 341 €--23 028 €
99 715 €8 014 €3 874 €1 701 €--21 327 €
109 909 €7 838 €3 698 €2 071 €--19 256 €
1110 107 €7 656 €3 516 €2 452 €--16 804 €
1210 309 €7 467 €3 327 €2 842 €---
1310 516 €7 272 €3 132 €3 244 €---
1410 726 €7 070 €2 930 €3 656 €---
1510 940 €6 860 €2 720 €4 080 €---
1611 159 €6 643 €2 503 €4 516 €---
1711 382 €6 418 €2 278 €4 964 €---
1811 610 €6 186 €2 046 €5 425 €---
1911 842 €5 944 €1 804 €5 898 €---
2012 079 €5 695 €1 555 €6 385 €---
2112 321 €5 436 €1 296 €6 885 €---
2212 567 €5 168 €1 028 €7 399 €---
2312 818 €4 890 €750 €7 928 €---
2413 075 €4 603 €463 €8 472 €---
2513 336 €4 305 €165 €9 031 €---
TOTAL265 578 €224 013 €73 715 €41 565 €22 355 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 707 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 41 565 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 291 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 741 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 741 €-6 420 €+8 161 €
2+1 741 €-188 €+1 929 €
3+1 741 €-96 €+1 837 €
4+1 741 €-2 €+1 743 €
5+1 741 €0 €+1 741 €
6+1 741 €0 €+1 741 €
7+1 741 €0 €+1 741 €
8+1 741 €0 €+1 741 €
9+1 741 €0 €+1 741 €
10+1 741 €0 €+1 741 €
11+1 741 €0 €+1 741 €
12+1 741 €+853 €+888 €
13+1 741 €+973 €+768 €
14+1 741 €+1 097 €+644 €
15+1 741 €+1 224 €+517 €
16+1 741 €+1 355 €+386 €
17+1 741 €+1 489 €+252 €
18+1 741 €+1 627 €+114 €
19+1 741 €+1 769 €-28 €
20+1 741 €+1 915 €-174 €
21+1 741 €+2 065 €-324 €
22+1 741 €+2 220 €-479 €
23+1 741 €+2 378 €-637 €
24+1 741 €+2 542 €-801 €
25+1 741 €+2 709 €-968 €
Total+43 525 €+17 511 €+26 014 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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