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Maison à vendre

VilleBalledent (87)
Surface174m²
Coût Total218 840€
Loyer Annuel15 375€
Rentabilité7.03%
Cashflow/mois-10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 174 m²
Prix au m² : 890,8 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 5 chambres, 3 parkings: Garage, 2 parkings, Pas de cave

Au coeur d'un hameau plein de charme maison de pierre entièrement rénovée composée d'un salon/séjour, une cuisine , une buanderie, quatre chambres, trois salles d'eau, une pièce aménagée sous combles, grenier. Un garage, un chalet en bois et un joli jardin accompagnent ce bien qui sera vous séduire. Une visite s'impose!!

Ville : Balledent
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87290
Coordonnées : 46.106392, 1.220234
Total : 218 840€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 51 440€
Valeur du bien : 206 440€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 174m²
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1281€/mois
Loyer annuel estimé : 15375€/an
Fourchette totale : 1014€ - 1620€/mois
Fourchette annuelle : 12163€ - 19434€/an
Rentabilité brute :7.03%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 8.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :174 000 €
Prix d'achat :155 000 €
Décote à l'achat :-19 000€ (-10.9%)
Marge achat-revente :-44 840€ (-25.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 099,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :63,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 162,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 886,64€
Coût de l'assurance :19 148,50€
Taxe foncière : 1 537,48€/an
Soit par mois : 128,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 281,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 291,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-9,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 207 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 174 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 174 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise aux normes si nécessaire
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 440 €(296 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:10 940€
    Isolation combles: 174 m² × 60€/m² = 10440€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:12 750€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre: 250€
  • Menuiseries - Fenêtres:15 750€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 750€/fenêtre = 15750€
  • Cuisine - Rénovation:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 440€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 281 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 375 €/an
Calcul : 1 281 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 629 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 840 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 766 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 537 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 372 €
Revenus locatifs : +15 375 €
Charges déductibles : -61 372 €
Résultat foncier Année 1 : -45 997 €(Déficit de 45 997 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 597 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 932 €/an
Revenus locatifs : +15 375 €
Charges déductibles : -9 932 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 443 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24597.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 375 €61 379 €7 636 €-46 004 €21 400 €24 604 €24 604 €
215 682 €9 740 €7 437 €5 942 €--18 662 €
315 996 €9 534 €7 230 €6 462 €--12 200 €
416 316 €9 320 €7 016 €6 996 €--5 204 €
516 642 €9 098 €6 795 €7 544 €---
616 975 €8 869 €6 566 €8 106 €---
717 314 €8 631 €6 328 €8 683 €---
817 661 €8 385 €6 082 €9 276 €---
918 014 €8 130 €5 827 €9 884 €---
1018 374 €7 866 €5 563 €10 508 €---
1118 742 €7 592 €5 289 €11 149 €---
1219 117 €7 309 €5 006 €11 808 €---
1319 499 €7 015 €4 712 €12 484 €---
1419 889 €6 711 €4 408 €13 178 €---
1520 287 €6 396 €4 093 €13 890 €---
1620 692 €6 070 €3 766 €14 623 €---
1721 106 €5 732 €3 428 €15 374 €---
1821 528 €5 382 €3 078 €16 147 €---
1921 959 €5 019 €2 715 €16 940 €---
2022 398 €4 643 €2 340 €17 755 €---
2122 846 €4 254 €1 950 €18 592 €---
2223 303 €3 851 €1 547 €19 452 €---
2323 769 €3 433 €1 130 €20 336 €---
2424 244 €3 000 €697 €21 244 €---
2524 729 €2 552 €249 €22 177 €---
TOTAL492 459 €219 912 €110 887 €272 547 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 272 547 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 375 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 229 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 229 €-6 420 €+9 649 €
2+3 229 €0 €+3 229 €
3+3 229 €0 €+3 229 €
4+3 229 €0 €+3 229 €
5+3 229 €+702 €+2 527 €
6+3 229 €+2 432 €+797 €
7+3 229 €+2 605 €+624 €
8+3 229 €+2 783 €+446 €
9+3 229 €+2 965 €+264 €
10+3 229 €+3 152 €+77 €
11+3 229 €+3 345 €-116 €
12+3 229 €+3 542 €-313 €
13+3 229 €+3 745 €-516 €
14+3 229 €+3 953 €-724 €
15+3 229 €+4 167 €-938 €
16+3 229 €+4 387 €-1 158 €
17+3 229 €+4 612 €-1 383 €
18+3 229 €+4 844 €-1 615 €
19+3 229 €+5 082 €-1 853 €
20+3 229 €+5 327 €-2 098 €
21+3 229 €+5 578 €-2 349 €
22+3 229 €+5 836 €-2 607 €
23+3 229 €+6 101 €-2 872 €
24+3 229 €+6 373 €-3 144 €
25+3 229 €+6 653 €-3 424 €
Total+80 725 €+81 764 €+-1 039 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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