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Maison Viplaix

VilleViplaix (03)
Surface82m²
Coût Total94 100€
Loyer Annuel5 789€
Rentabilité6.15%
Cashflow/mois-64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 682,93 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif, Jardin

Situé dans le charmant village de Viplaix, cet ensemble immobilier se compose de deux maisons avec dépendances et terrains. La maison principale comprend : Au rez-de-chaussée : une cuisine, un salon et une salle d'eau. Au 1er étage : deux chambres. Au 2ème étage : une chambre. La seconde maison, entièrement aménagée, offre : Un salon/séjour, Une salle d'eau avec WC, Une surface totale d'environ 24 m2. À l'extérieur : Un beau terrain non attenant de 1 245 m2 avec un grand garage de 34 m2. Un second garage non attenant de 12 m2. Un autre terrain non attenant de 138 m2. Environnement calme, idéal pour un projet familiale, une résidence secondaire ou un investissement locatif. Pour plus de renseignements ou organiser une visite, n'hésitez pas à me contacter au 02 45 42 00 32.

  • https://www.immo-hello.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Viplaix
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03370
Coordonnées : 46.461672, 2.374943
Total : 94 100€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 33 620€
Valeur du bien : 89 620€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.33€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 482€/mois
Loyer annuel estimé : 5789€/an
Fourchette totale : 355€ - 655€/mois
Fourchette annuelle : 4261€ - 7864€/an
Rentabilité brute :6.15%
Fourchette de rentabilité :4.53% - 8.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :486,49 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :39 892 €
Prix d'achat :56 000 €
Décote à l'achat :+16 108€ (+40.4%)
Marge achat-revente :-54 208€ (-135.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :471,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :27,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 498,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 226,03€
Coût de l'assurance :8 233,75€
Taxe foncière : 578,85€/an
Soit par mois : 48,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 482,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 546,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-64,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 467 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 82 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: salle de bain (6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne mais vérification nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol et peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres bien entretenues mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 620 €(410 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 920€
    Isolation toiture/combles: 82 m² × 60€/m² = 4920€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 200€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 200€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 200€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:3 600€
    Revêtement sol et peinture chambres: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 400€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 420€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 482 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 789 €/an
Calcul : 482 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 252 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 100 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 329 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 579 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 780 €
Revenus locatifs : +5 789 €
Charges déductibles : -37 780 €
Résultat foncier Année 1 : -31 992 €(Déficit de 31 992 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 592 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 160 €/an
Revenus locatifs : +5 789 €
Charges déductibles : -4 160 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 628 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10591.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 789 €37 783 €3 255 €-31 995 €21 400 €10 595 €10 595 €
25 904 €4 078 €3 170 €1 826 €--8 769 €
36 022 €3 990 €3 082 €2 032 €--6 736 €
46 143 €3 898 €2 990 €2 244 €--4 492 €
56 266 €3 804 €2 896 €2 462 €--2 030 €
66 391 €3 706 €2 797 €2 685 €---
76 519 €3 604 €2 696 €2 915 €---
86 649 €3 499 €2 591 €3 150 €---
96 782 €3 390 €2 482 €3 392 €---
106 918 €3 277 €2 369 €3 641 €---
117 056 €3 160 €2 252 €3 896 €---
127 197 €3 039 €2 131 €4 158 €---
137 341 €2 914 €2 006 €4 427 €---
147 488 €2 784 €1 876 €4 704 €---
157 638 €2 650 €1 742 €4 988 €---
167 791 €2 511 €1 603 €5 280 €---
177 946 €2 367 €1 459 €5 579 €---
188 105 €2 218 €1 310 €5 888 €---
198 267 €2 063 €1 155 €6 204 €---
208 433 €1 903 €995 €6 529 €---
218 601 €1 738 €829 €6 864 €---
228 773 €1 566 €658 €7 207 €---
238 949 €1 388 €480 €7 561 €---
249 128 €1 204 €296 €7 923 €---
259 310 €1 014 €106 €8 297 €---
TOTAL185 408 €103 551 €47 226 €81 857 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 857 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 789 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 216 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 216 €-6 420 €+7 636 €
2+1 216 €0 €+1 216 €
3+1 216 €0 €+1 216 €
4+1 216 €0 €+1 216 €
5+1 216 €0 €+1 216 €
6+1 216 €+197 €+1 019 €
7+1 216 €+874 €+342 €
8+1 216 €+945 €+271 €
9+1 216 €+1 018 €+198 €
10+1 216 €+1 092 €+124 €
11+1 216 €+1 169 €+47 €
12+1 216 €+1 247 €-31 €
13+1 216 €+1 328 €-112 €
14+1 216 €+1 411 €-195 €
15+1 216 €+1 496 €-280 €
16+1 216 €+1 584 €-368 €
17+1 216 €+1 674 €-458 €
18+1 216 €+1 766 €-550 €
19+1 216 €+1 861 €-645 €
20+1 216 €+1 959 €-743 €
21+1 216 €+2 059 €-843 €
22+1 216 €+2 162 €-946 €
23+1 216 €+2 268 €-1 052 €
24+1 216 €+2 377 €-1 161 €
25+1 216 €+2 489 €-1 273 €
Total+30 400 €+24 557 €+5 843 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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