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Détails du bien

VilleBadaroux, Balsièges, Barjac, Born, Brenoux, Chastel-nouvel, Lanuéjols, Mende, Pelouse, Saint-bauzile, Saint-Étienne-du-valdonnez, Servières (48)
Surface80m²
Coût Total128 300€
Loyer Annuel7 033€
Rentabilité5.48%
Cashflow/mois-135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 750 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Située en plein cœur de la commune de Florac, cette maison d'environ 80 m² habitables offre un beau potentiel, idéal pour les amateurs de rénovation. Parfaite en pied-à-terre, elle se compose d'un séjour avec espace cuisine, de trois chambres et bénéficie d'une petite terrasse. Son emplacement privilégié permet de profiter pleinement de la proximité immédiate des commerces, services et animations du centre. Avec ses nombreuses possibilités d'aménagement, ce bien constitue une belle opportunité pour concrétiser un projet sur mesure et créer un lieu de vie à votre image.

Honoraires à la charge du vendeur Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Badaroux, Balsièges, Barjac, Born, Brenoux, Chastel-nouvel, Lanuéjols, Mende, Pelouse, Saint-bauzile, Saint-Étienne-du-valdonnez, Servières
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48000
Total : 128 300€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 63 500€
Valeur du bien : 123 500€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 7.33€/m²/mois
Fourchette : 5.59€ - 9.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 586€/mois
Loyer annuel estimé : 7033€/an
Fourchette totale : 447€ - 768€/mois
Fourchette annuelle : 5367€ - 9217€/an
Rentabilité brute :5.48%
Fourchette de rentabilité :4.18% - 7.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 812,77 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :145 021 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-85 021€ (-58.6%)
Marge achat-revente :16 721€ (11.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :626,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :36,35€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 662,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 674,92€
Coût de l'assurance :10 905,50€
Taxe foncière : 703,34€/an
Soit par mois : 58,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 586,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 721,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-135,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 289 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol, et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - couloir nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 500 €(794 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (20 m²) × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€
  • Salon - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète salon: 1 salon complet × 15000€ = 15000€ (installation incluse)
  • Couloir - Peinture:200€
    Peinture couloir: 5 m² × 40€/m² = 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Badaroux, Balsièges, Barjac, etc.) avec un coefficient de 0.85 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 586 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 033 €/an
Calcul : 586 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 141 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 300 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 436 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 703 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 781 €
Revenus locatifs : +7 033 €
Charges déductibles : -68 781 €
Résultat foncier Année 1 : -61 747 €(Déficit de 61 747 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 347 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 281 €/an
Revenus locatifs : +7 033 €
Charges déductibles : -5 281 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 753 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40347.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 033 €68 785 €4 145 €-61 751 €21 400 €40 351 €40 351 €
27 174 €5 173 €4 033 €2 001 €--38 350 €
37 318 €5 057 €3 917 €2 261 €--36 089 €
47 464 €4 937 €3 798 €2 526 €--33 563 €
57 613 €4 814 €3 674 €2 799 €--30 764 €
67 765 €4 686 €3 547 €3 079 €--27 684 €
77 921 €4 554 €3 415 €3 366 €--24 318 €
88 079 €4 418 €3 279 €3 661 €--20 657 €
98 241 €4 277 €3 138 €3 963 €--16 694 €
108 406 €4 132 €2 992 €4 274 €--12 420 €
118 574 €3 982 €2 842 €4 592 €--7 828 €
128 745 €3 827 €2 687 €4 919 €---
138 920 €3 666 €2 527 €5 254 €---
149 098 €3 500 €2 361 €5 598 €---
159 280 €3 329 €2 190 €5 951 €---
169 466 €3 152 €2 013 €6 314 €---
179 655 €2 970 €1 830 €6 686 €---
189 848 €2 781 €1 641 €7 068 €---
1910 045 €2 586 €1 446 €7 460 €---
2010 246 €2 384 €1 244 €7 862 €---
2110 451 €2 176 €1 036 €8 276 €---
2210 660 €1 960 €821 €8 700 €---
2310 874 €1 738 €599 €9 135 €---
2411 091 €1 508 €369 €9 583 €---
2511 313 €1 271 €132 €10 042 €---
TOTAL225 282 €151 664 €59 675 €73 618 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 73 618 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 033 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 477 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 477 €-6 420 €+7 897 €
2+1 477 €0 €+1 477 €
3+1 477 €0 €+1 477 €
4+1 477 €0 €+1 477 €
5+1 477 €0 €+1 477 €
6+1 477 €0 €+1 477 €
7+1 477 €0 €+1 477 €
8+1 477 €0 €+1 477 €
9+1 477 €0 €+1 477 €
10+1 477 €0 €+1 477 €
11+1 477 €0 €+1 477 €
12+1 477 €+1 476 €+1 €
13+1 477 €+1 576 €-99 €
14+1 477 €+1 679 €-202 €
15+1 477 €+1 785 €-308 €
16+1 477 €+1 894 €-417 €
17+1 477 €+2 006 €-529 €
18+1 477 €+2 120 €-643 €
19+1 477 €+2 238 €-761 €
20+1 477 €+2 359 €-882 €
21+1 477 €+2 483 €-1 006 €
22+1 477 €+2 610 €-1 133 €
23+1 477 €+2 741 €-1 264 €
24+1 477 €+2 875 €-1 398 €
25+1 477 €+3 013 €-1 536 €
Total+36 925 €+24 434 €+12 491 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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