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Appartement 2 pièces 48 m²

Bien expiré
VilleNontron (24)
Surface48m²
Coût Total96 100€
Loyer Annuel6 695€
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois-11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 729,17 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 48 m² - Appartement de 2 pièces principales

Dans le centre ville de NONTRON, dans un petit immeuble , un appartement à rafraîchir, avec pièce de vie et coin cuisine; une chambre, une salle de bains et un wc. Vendu meublé. Honoraires à charge acquéreur : 16.67% Référence annonce : 98-5588 Date de réalisation du diagnostic : 12/03/2024 Prix hors honoraires : 30 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 5 Charges prévisionnelles annuelles : 150 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 050 € et 1 450 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Nontron
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24300
Coordonnées : 45.532870, 0.656337
Total : 96 100€
Prix d'acquisition : 35 000€
Travaux : 58 300€
Valeur du bien : 93 300€
Frais de notaire : 2 800€
Coût estimé : 2 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 11.62€/m²/mois
Fourchette : 8.91€ - 15.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 558€/mois
Loyer annuel estimé : 6695€/an
Fourchette totale : 427€ - 728€/mois
Fourchette annuelle : 5129€ - 8739€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 9.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 160 €/m²
Basé sur :1 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :55 680 €
Prix d'achat :35 000 €
Décote à l'achat :-20 680€ (-37.1%)
Marge achat-revente :-40 420€ (-72.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :476,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :24,03€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 500,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 841,95€
Coût de l'assurance :7 207,50€
Taxe foncière : 669,52€/an
Soit par mois : 55,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 12,50€/mois
Soit par an : 150,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 557,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 568,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-10,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle baignoire, lavabo, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain datée et nécessitant une rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète de la chambre avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre nécessitant une rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 300 €(1 215 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 350€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 4850€ = 4850€, Installation: 5500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:4 250€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 750€ = 3750€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Installation: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:7 000€
    Rénovation chambre: 12 m² × 500€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nontron (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 558 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 695 €/an
Calcul : 558 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 235 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 100 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 288 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 670 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 150 €/an
Calcul : 13 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 643 €
Revenus locatifs : +6 695 €
Charges déductibles : -62 643 €
Résultat foncier Année 1 : -55 948 €(Déficit de 55 948 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 548 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 343 €/an
Revenus locatifs : +6 695 €
Charges déductibles : -4 343 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 352 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34548.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750 €(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 695 €62 646 €3 239 €-55 951 €21 400 €34 551 €34 551 €
26 829 €4 260 €3 153 €2 569 €--31 982 €
36 966 €4 172 €3 064 €2 794 €--29 188 €
47 105 €4 080 €2 972 €3 025 €--26 163 €
57 247 €3 985 €2 877 €3 263 €--22 901 €
67 392 €3 886 €2 778 €3 506 €--19 395 €
77 540 €3 784 €2 677 €3 756 €--15 639 €
87 691 €3 679 €2 571 €4 012 €--11 628 €
97 844 €3 570 €2 462 €4 274 €--7 353 €
108 001 €3 457 €2 349 €4 544 €--2 809 €
118 161 €3 341 €2 233 €4 821 €---
128 325 €3 220 €2 112 €5 105 €---
138 491 €3 095 €1 987 €5 396 €---
148 661 €2 966 €1 858 €5 695 €---
158 834 €2 832 €1 724 €6 002 €---
169 011 €2 694 €1 586 €6 317 €---
179 191 €2 551 €1 443 €6 640 €---
189 375 €2 403 €1 295 €6 972 €---
199 562 €2 249 €1 142 €7 313 €---
209 754 €2 091 €983 €7 663 €---
219 949 €1 927 €819 €8 022 €---
2210 148 €1 757 €649 €8 390 €---
2310 351 €1 582 €474 €8 769 €---
2410 558 €1 400 €292 €9 158 €---
2510 769 €1 212 €104 €9 557 €---
TOTAL214 449 €132 837 €46 842 €81 611 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 611 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 695 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 406 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 406 €-6 420 €+7 826 €
2+1 406 €0 €+1 406 €
3+1 406 €0 €+1 406 €
4+1 406 €0 €+1 406 €
5+1 406 €0 €+1 406 €
6+1 406 €0 €+1 406 €
7+1 406 €0 €+1 406 €
8+1 406 €0 €+1 406 €
9+1 406 €0 €+1 406 €
10+1 406 €0 €+1 406 €
11+1 406 €+604 €+802 €
12+1 406 €+1 531 €-125 €
13+1 406 €+1 619 €-213 €
14+1 406 €+1 709 €-303 €
15+1 406 €+1 801 €-395 €
16+1 406 €+1 895 €-489 €
17+1 406 €+1 992 €-586 €
18+1 406 €+2 092 €-686 €
19+1 406 €+2 194 €-788 €
20+1 406 €+2 299 €-893 €
21+1 406 €+2 407 €-1 001 €
22+1 406 €+2 517 €-1 111 €
23+1 406 €+2 631 €-1 225 €
24+1 406 €+2 747 €-1 341 €
25+1 406 €+2 867 €-1 461 €
Total+35 150 €+24 483 €+10 667 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 75 jours
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