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Maison de maître avec terrain dans village ardennais

Bien expiré
VilleÉtalle (08)
Surface430m²
Coût Total528 210€
Loyer Annuel37 556€
Rentabilité7.11%
Cashflow/mois+284€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 227 000 €
Surface : 430 m²
Prix au m² : 527,91 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 12
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 430 m², 12 pièces, Toilettes séparées, 1 garage

Cette très belle maison de maître d'environ 430 m2, se situe dans un village de la campagne Ardennaise. Toute la toiture ainsi que toutes les fenêtres et l'isolation sont neuves. Construite sur un terrain de plus de 8.300 m2 avec sa pelouse, vous écoulerez une vie paisible. A moins de 3 minutes , vous bénéficiez de tous les commerces, administrations, écoles, médecin, pharmacie, etc... Prévoir des travaux intérieurs. La maison construite sur un sous-sol complet avec garage se compose au Rdc d'une cuisine, un salon, une salle à manger, un bureau, une arrière cuisine avec buanderie, un débarras. Au 1er étage vous disposez de 4 chambres, une salle de bains avec wc, un dressing. Au 2ème étage, un grenier d'environ 150 m2 entièrement refait et isolé. Fosse septique neuve. Taxe Foncière 900€/an. Chauffage poêles à bois et convecteurs électriques. Pour toutes questions complementaires, contactez votre agence Bressy Immobilier [Coordonnées masquées]

Ville : Étalle
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08260
Coordonnées : 49.846450, 4.443950
Total : 528 210€
Prix d'acquisition : 227 000€
Travaux : 283 050€
Valeur du bien : 510 050€
Frais de notaire : 18 160€
Coût estimé : 18 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 430m²
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.71€ - 9.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 3130€/mois
Loyer annuel estimé : 37556€/an
Fourchette totale : 2454€ - 3991€/mois
Fourchette annuelle : 29447€ - 47897€/an
Rentabilité brute :7.11%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 9.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :700,34 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :301 144 €
Prix d'achat :227 000 €
Décote à l'achat :-74 144€ (-24.6%)
Marge achat-revente :-227 066€ (-75.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :528 210€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 616,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :154,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 770,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :256 619,96€
Coût de l'assurance :46 218,38€
Taxe foncière : 900,00€/an
Soit par mois : 75,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 3 129,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 845,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :284,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique et poêles à bois existants.
Quantité: 1 système pour 430 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration nécessaire.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: Nombre de fenêtres à estimer selon surface (environ 54 fenêtres pour 430 m²)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation murs
Isolation thermique extérieure (ITE) des murs si façade non mitoyenne.
Quantité: Surface des murs extérieurs à estimer (environ 1 075 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et équipements.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine obsolète nécessitant rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise à jour.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et réparation des fissures visibles.
Quantité: salon (environ 45 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs.
Quantité: salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :283 050 €(658 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:81 000€
    Fenêtres double vitrage: 54 fenêtres × 1500€ = 81000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:161 250€
    Isolation murs extérieurs: 1075 m² × 150€/m² = 161250€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:9 600€
    Rénovation lourde chambres: 80 m² × 120€/m² = 9600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle à manger:1 200€
    Rafraîchissement salle à manger: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Étalle (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 130 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 556 €/an
Calcul : 3 130 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 731 €/an
Base de calcul : Emprunt de 528 210 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 849 €/an
Calcul : 154 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 900 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 283 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 303 529 €
Revenus locatifs : +37 556 €
Charges déductibles : -303 529 €
Résultat foncier Année 1 : -265 974 €(Déficit de 265 974 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 244 574 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 479 €/an
Revenus locatifs : +37 556 €
Charges déductibles : -20 479 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 076 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 244573.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 227 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 147 550 €(65% de 227 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 365 €/an
Calcul : 147 550 € × 3,636% = 5 365 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 556 €303 547 €17 748 €-265 991 €21 400 €244 591 €244 591 €
238 307 €20 025 €17 277 €18 281 €--226 310 €
339 073 €19 538 €16 789 €19 535 €--206 775 €
439 854 €19 033 €16 285 €20 821 €--185 954 €
540 651 €18 512 €15 763 €22 140 €--163 814 €
641 464 €17 972 €15 223 €23 493 €--140 321 €
742 294 €17 413 €14 665 €24 880 €--115 441 €
843 140 €16 836 €14 087 €26 304 €--89 137 €
944 002 €16 238 €13 489 €27 764 €--61 373 €
1044 882 €15 620 €12 871 €29 263 €--32 111 €
1145 780 €14 980 €12 231 €30 800 €--1 311 €
1246 696 €14 318 €11 570 €32 377 €---
1347 630 €13 634 €10 885 €33 996 €---
1448 582 €12 925 €10 177 €35 657 €---
1549 554 €12 193 €9 444 €37 361 €---
1650 545 €11 435 €8 686 €39 110 €---
1751 556 €10 651 €7 902 €40 905 €---
1852 587 €9 839 €7 091 €42 748 €---
1953 639 €9 000 €6 251 €44 639 €---
2054 711 €8 132 €5 383 €46 580 €---
2155 806 €7 233 €4 485 €48 572 €---
2256 922 €6 304 €3 555 €50 618 €---
2358 060 €5 343 €2 594 €52 717 €---
2459 221 €4 348 €1 600 €54 873 €---
2560 406 €3 319 €571 €57 086 €---
TOTAL1 202 916 €608 388 €256 620 €594 528 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 594 528 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 556 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 887 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 887 €-6 420 €+14 307 €
2+7 887 €0 €+7 887 €
3+7 887 €0 €+7 887 €
4+7 887 €0 €+7 887 €
5+7 887 €0 €+7 887 €
6+7 887 €0 €+7 887 €
7+7 887 €0 €+7 887 €
8+7 887 €0 €+7 887 €
9+7 887 €0 €+7 887 €
10+7 887 €0 €+7 887 €
11+7 887 €0 €+7 887 €
12+7 887 €+9 713 €-1 826 €
13+7 887 €+10 199 €-2 312 €
14+7 887 €+10 697 €-2 810 €
15+7 887 €+11 208 €-3 321 €
16+7 887 €+11 733 €-3 846 €
17+7 887 €+12 272 €-4 385 €
18+7 887 €+12 824 €-4 937 €
19+7 887 €+13 392 €-5 505 €
20+7 887 €+13 974 €-6 087 €
21+7 887 €+14 572 €-6 685 €
22+7 887 €+15 185 €-7 298 €
23+7 887 €+15 815 €-7 928 €
24+7 887 €+16 462 €-8 575 €
25+7 887 €+17 126 €-9 239 €
Total+197 175 €+178 752 €+18 423 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 194 jours
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