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Maison de maître avec terrain dans village ardennais

VilleÉtalle (08)
Surface430
Coût Total528 210
Loyer Annuel37 556
Rentabilité7.11%
Cashflow/mois+284
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 227 000 €
Surface : 430 m²
Prix au m² : 527,91 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 12
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 430 m², 12 pièces, Toilettes séparées, 1 garage

Cette très belle maison de maître d'environ 430 m2, se situe dans un village de la campagne Ardennaise. Toute la toiture ainsi que toutes les fenêtres et l'isolation sont neuves. Construite sur un terrain de plus de 8.300 m2 avec sa pelouse, vous écoulerez une vie paisible. A moins de 3 minutes , vous bénéficiez de tous les commerces, administrations, écoles, médecin, pharmacie, etc... Prévoir des travaux intérieurs. La maison construite sur un sous-sol complet avec garage se compose au Rdc d'une cuisine, un salon, une salle à manger, un bureau, une arrière cuisine avec buanderie, un débarras. Au 1er étage vous disposez de 4 chambres, une salle de bains avec wc, un dressing. Au 2ème étage, un grenier d'environ 150 m2 entièrement refait et isolé. Fosse septique neuve. Taxe Foncière 900€/an. Chauffage poêles à bois et convecteurs électriques. Pour toutes questions complementaires, contactez votre agence Bressy Immobilier [Coordonnées masquées]

Ville : Étalle
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08260
Coordonnées : 49.846450, 4.443950
Total : 528 210
Prix d'acquisition : 227 000
Travaux : 283 050
Valeur du bien : 510 050
Frais de notaire : 18 160
Coût estimé : 18 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 430
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.71€ - 9.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 3130€/mois
Loyer annuel estimé : 37556€/an
Fourchette totale : 2454€ - 3991€/mois
Fourchette annuelle : 29447€ - 47897€/an
Rentabilité brute :7.11%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 9.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :700,34 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :301 144
Prix d'achat :227 000
Décote à l'achat :-74 144 (-24.6%)
Marge achat-revente :-227 066€ (-75.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :528 210
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 616,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :154,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 770,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :256 619,96
Coût de l'assurance :46 218,38
Taxe foncière : 900,00€/an
Soit par mois : 75,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 3 129,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 845,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :284,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique et poêles à bois existants.
Quantité: 1 système pour 430 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration nécessaire.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: Nombre de fenêtres à estimer selon surface (environ 54 fenêtres pour 430 m²)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation murs
Isolation thermique extérieure (ITE) des murs si façade non mitoyenne.
Quantité: Surface des murs extérieurs à estimer (environ 1 075 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et équipements.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine obsolète nécessitant rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise à jour.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et réparation des fissures visibles.
Quantité: salon (environ 45 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs.
Quantité: salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :283 050(658 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:81 000
    Fenêtres double vitrage: 54 fenêtres × 1500€ = 81000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:161 250
    Isolation murs extérieurs: 1075 m² × 150€/m² = 161250€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:9 600
    Rénovation lourde chambres: 80 m² × 120€/m² = 9600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:3 000
    Rafraîchissement salon: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle à manger:1 200
    Rafraîchissement salle à manger: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Étalle (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 130 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 556 €/an
Calcul : 3 130 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 731 €/an
Base de calcul : Emprunt de 528 210 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 849 €/an
Calcul : 154 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 900 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 283 050
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 303 529
Revenus locatifs : +37 556
Charges déductibles : -303 529
Résultat foncier Année 1 : -265 974(Déficit de 265 974 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 244 574
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 479 €/an
Revenus locatifs : +37 556
Charges déductibles : -20 479
Résultat foncier Années 2+ : 17 076 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 244573.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 227 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 147 550(65% de 227 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 365 €/an
Calcul : 147 550 € × 3,636% = 5 365
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 556303 54717 748-265 99121 400 €244 591 €244 591 €
238 30720 02517 27718 281--226 310 €
339 07319 53816 78919 535--206 775 €
439 85419 03316 28520 821--185 954 €
540 65118 51215 76322 140--163 814 €
641 46417 97215 22323 493--140 321 €
742 29417 41314 66524 880--115 441 €
843 14016 83614 08726 304--89 137 €
944 00216 23813 48927 764--61 373 €
1044 88215 62012 87129 263--32 111 €
1145 78014 98012 23130 800--1 311 €
1246 69614 31811 57032 377---
1347 63013 63410 88533 996---
1448 58212 92510 17735 657---
1549 55412 1939 44437 361---
1650 54511 4358 68639 110---
1751 55610 6517 90240 905---
1852 5879 8397 09142 748---
1953 6399 0006 25144 639---
2054 7118 1325 38346 580---
2155 8067 2334 48548 572---
2256 9226 3043 55550 618---
2358 0605 3432 59452 717---
2459 2214 3481 60054 873---
2560 4063 31957157 086---
TOTAL1 202 916608 388256 620594 52821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 594 528
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 556 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 887 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 887-6 420+14 307
2+7 8870+7 887
3+7 8870+7 887
4+7 8870+7 887
5+7 8870+7 887
6+7 8870+7 887
7+7 8870+7 887
8+7 8870+7 887
9+7 8870+7 887
10+7 8870+7 887
11+7 8870+7 887
12+7 887+9 713-1 826
13+7 887+10 199-2 312
14+7 887+10 697-2 810
15+7 887+11 208-3 321
16+7 887+11 733-3 846
17+7 887+12 272-4 385
18+7 887+12 824-4 937
19+7 887+13 392-5 505
20+7 887+13 974-6 087
21+7 887+14 572-6 685
22+7 887+15 185-7 298
23+7 887+15 815-7 928
24+7 887+16 462-8 575
25+7 887+17 126-9 239
Total+197 175+178 752+18 423
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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