Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison - 6 pièce(s) - 161 m²

Bien expiré
VilleCourgains (72)
Surface161
Coût Total190 332
Loyer Annuel13 261
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois-4
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 400 €
Surface : 161 m²
Prix au m² : 872,05 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison spacieuse de 160,5 m² sur terrain de 1 615 m² Découvrez cette belle maison familiale offrant de généreux volumes et un cadre agréable.Elle se compose d'un vaste séjour lumineux, d'une cuisine aménagée, d'un salon confortable, ainsi que de quatre chambres idéales pour accueillir toute la famille. Vous trouverez également une salle de bain équipée d'une douche, des WC indépendants et un grenier aménageable offrant un beau potentiel supplémentaire. À l'extérieur, le terrain de 1 615 m² permet de profiter d'un bel espace de verdure. Des dépendances, un garage et un système d'aspiration centralisée dans toute la maison complètent les prestations. Un bien fonctionnel et agréable à vivre, parfait pour un projet familial.

Honoraires inclus de 8% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 130 000 €. Classe énergie C, Classe climat A Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1640.00 € et 2280.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller : Magali MENON Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 899 881 973

  • Le Mans TTC Numéro de mandat : 10787
Ville : Courgains
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72260
Coordonnées : 48.304360, 0.250110
Total : 190 332
Prix d'acquisition : 140 400
Travaux : 38 700
Valeur du bien : 179 100
Frais de notaire : 11 232
Coût estimé : 11 232
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 161
Loyer prédit : 6.86€/m²/mois
Fourchette : 5.45€ - 8.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1105€/mois
Loyer annuel estimé : 13261€/an
Fourchette totale : 877€ - 1392€/mois
Fourchette annuelle : 10527€ - 16705€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 8.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 332
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :942,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :55,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 998,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 468,89
Coût de l'assurance :16 654,05
Taxe foncière : 1 326,11€/an
Soit par mois : 110,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 105,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 108,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-3,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 160 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine aménagée, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 système pour la maison
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 700(240 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 15 000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité), Main d'œuvre: 5 000€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 7 000€ (douche, lavabo, WC, carrelage), Main d'œuvre: 3 000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 système = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 105 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 261 €/an
Calcul : 1 105 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 389 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 332 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 666 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 326 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 081
Revenus locatifs : +13 261
Charges déductibles : -47 081
Résultat foncier Année 1 : -33 820(Déficit de 33 820 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 23 120
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 381 €/an
Revenus locatifs : +13 261
Charges déductibles : -8 381
Résultat foncier Années 2+ : 4 880 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 23120.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 260(65% de 140 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 319 €/an
Calcul : 91 260 € × 3,636% = 3 319
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 26147 0876 395-33 82610 700 €23 126 €23 126 €
213 5268 2186 2255 309--17 818 €
313 7978 0426 0505 755--12 063 €
414 0737 8605 8686 213--5 850 €
514 3547 6725 6806 682---
614 6417 4785 4857 164---
714 9347 2765 2847 658---
815 2337 0685 0768 165---
915 5376 8534 8618 685---
1015 8486 6304 6389 218---
1116 1656 4004 4079 766---
1216 4886 1614 16910 327---
1316 8185 9153 92210 904---
1417 1555 6593 66711 495---
1517 4985 3953 40312 102---
1617 8485 1223 13012 726---
1718 2054 8402 84713 365---
1818 5694 5472 55514 021---
1918 9404 2452 25314 695---
2019 3193 9321 94015 387---
2119 7053 6081 61616 097---
2220 0993 2731 28116 826---
2320 5012 92793517 574---
2420 9112 56957618 343---
2521 3302 19820619 132---
TOTAL424 756180 97692 469243 78110 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 243 781
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 261 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 785 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 785-3 210+5 995
2+2 7850+2 785
3+2 7850+2 785
4+2 7850+2 785
5+2 785+250+2 535
6+2 785+2 149+636
7+2 785+2 297+488
8+2 785+2 449+336
9+2 785+2 605+180
10+2 785+2 765+20
11+2 785+2 930-145
12+2 785+3 098-313
13+2 785+3 271-486
14+2 785+3 449-664
15+2 785+3 631-846
16+2 785+3 818-1 033
17+2 785+4 010-1 225
18+2 785+4 206-1 421
19+2 785+4 409-1 624
20+2 785+4 616-1 831
21+2 785+4 829-2 044
22+2 785+5 048-2 263
23+2 785+5 272-2 487
24+2 785+5 503-2 718
25+2 785+5 740-2 955
Total+69 625+73 134+-3 509
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →