Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison - 6 pièce(s) - 161 m²

Bien expiré
VilleCourgains (72)
Surface161m²
Coût Total190 332€
Loyer Annuel13 261€
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois-4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 400 €
Surface : 161 m²
Prix au m² : 872,05 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison spacieuse de 160,5 m² sur terrain de 1 615 m² Découvrez cette belle maison familiale offrant de généreux volumes et un cadre agréable.Elle se compose d'un vaste séjour lumineux, d'une cuisine aménagée, d'un salon confortable, ainsi que de quatre chambres idéales pour accueillir toute la famille. Vous trouverez également une salle de bain équipée d'une douche, des WC indépendants et un grenier aménageable offrant un beau potentiel supplémentaire. À l'extérieur, le terrain de 1 615 m² permet de profiter d'un bel espace de verdure. Des dépendances, un garage et un système d'aspiration centralisée dans toute la maison complètent les prestations. Un bien fonctionnel et agréable à vivre, parfait pour un projet familial.

Honoraires inclus de 8% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 130 000 €. Classe énergie C, Classe climat A Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1640.00 € et 2280.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller : Magali MENON Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 899 881 973

  • Le Mans TTC Numéro de mandat : 10787
Ville : Courgains
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72260
Coordonnées : 48.304360, 0.250110
Total : 190 332€
Prix d'acquisition : 140 400€
Travaux : 38 700€
Valeur du bien : 179 100€
Frais de notaire : 11 232€
Coût estimé : 11 232€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 161m²
Loyer prédit : 6.86€/m²/mois
Fourchette : 5.45€ - 8.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1105€/mois
Loyer annuel estimé : 13261€/an
Fourchette totale : 877€ - 1392€/mois
Fourchette annuelle : 10527€ - 16705€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 8.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 332€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :942,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :55,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 998,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 468,89€
Coût de l'assurance :16 654,05€
Taxe foncière : 1 326,11€/an
Soit par mois : 110,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 105,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 108,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-3,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 160 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine aménagée, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 système pour la maison
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 700 €(240 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité), Main d'œuvre: 5 000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 7 000€ (douche, lavabo, WC, carrelage), Main d'œuvre: 3 000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 système = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 105 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 261 €/an
Calcul : 1 105 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 389 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 332 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 666 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 326 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 081 €
Revenus locatifs : +13 261 €
Charges déductibles : -47 081 €
Résultat foncier Année 1 : -33 820 €(Déficit de 33 820 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 23 120 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 381 €/an
Revenus locatifs : +13 261 €
Charges déductibles : -8 381 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 880 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 23120.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 260 €(65% de 140 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 319 €/an
Calcul : 91 260 € × 3,636% = 3 319 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 261 €47 087 €6 395 €-33 826 €10 700 €23 126 €23 126 €
213 526 €8 218 €6 225 €5 309 €--17 818 €
313 797 €8 042 €6 050 €5 755 €--12 063 €
414 073 €7 860 €5 868 €6 213 €--5 850 €
514 354 €7 672 €5 680 €6 682 €---
614 641 €7 478 €5 485 €7 164 €---
714 934 €7 276 €5 284 €7 658 €---
815 233 €7 068 €5 076 €8 165 €---
915 537 €6 853 €4 861 €8 685 €---
1015 848 €6 630 €4 638 €9 218 €---
1116 165 €6 400 €4 407 €9 766 €---
1216 488 €6 161 €4 169 €10 327 €---
1316 818 €5 915 €3 922 €10 904 €---
1417 155 €5 659 €3 667 €11 495 €---
1517 498 €5 395 €3 403 €12 102 €---
1617 848 €5 122 €3 130 €12 726 €---
1718 205 €4 840 €2 847 €13 365 €---
1818 569 €4 547 €2 555 €14 021 €---
1918 940 €4 245 €2 253 €14 695 €---
2019 319 €3 932 €1 940 €15 387 €---
2119 705 €3 608 €1 616 €16 097 €---
2220 099 €3 273 €1 281 €16 826 €---
2320 501 €2 927 €935 €17 574 €---
2420 911 €2 569 €576 €18 343 €---
2521 330 €2 198 €206 €19 132 €---
TOTAL424 756 €180 976 €92 469 €243 781 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 243 781 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 261 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 785 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 785 €-3 210 €+5 995 €
2+2 785 €0 €+2 785 €
3+2 785 €0 €+2 785 €
4+2 785 €0 €+2 785 €
5+2 785 €+250 €+2 535 €
6+2 785 €+2 149 €+636 €
7+2 785 €+2 297 €+488 €
8+2 785 €+2 449 €+336 €
9+2 785 €+2 605 €+180 €
10+2 785 €+2 765 €+20 €
11+2 785 €+2 930 €-145 €
12+2 785 €+3 098 €-313 €
13+2 785 €+3 271 €-486 €
14+2 785 €+3 449 €-664 €
15+2 785 €+3 631 €-846 €
16+2 785 €+3 818 €-1 033 €
17+2 785 €+4 010 €-1 225 €
18+2 785 €+4 206 €-1 421 €
19+2 785 €+4 409 €-1 624 €
20+2 785 €+4 616 €-1 831 €
21+2 785 €+4 829 €-2 044 €
22+2 785 €+5 048 €-2 263 €
23+2 785 €+5 272 €-2 487 €
24+2 785 €+5 503 €-2 718 €
25+2 785 €+5 740 €-2 955 €
Total+69 625 €+73 134 €+-3 509 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 231 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →