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Appartement bourgeois

VilleBéziers (34)
Surface145m²
Coût Total212 620€
Loyer Annuel16 322€
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois+126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 1 034,48 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 145 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 1 balcon, Orientation sud, 250 m² de terrain, Mandat exclusif, Cheminée, Parquet, Orientation ouest, 3 places de parking, 2 étages, Étage 1 sur 2

Superbe appartement de 147 m² avec jardin et combles aménageables Quartier Font-Neuve Très bien situé au-dessus du quartier de la Font-Neuve, ce spacieux appartement d'environ 147 m² habitables se trouve au 1er étage d'une petite copropriété de 4 lots. Il comprend un salon, une cuisine, un séjour, trois chambres, un dégagement, une salle de bains, un Wc, ainsi qu'un jardin d'hiver. Un accès privé mène au 2e étage, où une surface équivalente est aménageable (combles, chambres de bonnes, greniers). Au rez-de-chaussée, profitez d'un jardin privé paysagé et arboré de 200 m² avec une terrasse de 20 m². Des travaux à prévoir

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.341669, 3.238251
Total : 212 620€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 50 620€
Valeur du bien : 200 620€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1360€/mois
Loyer annuel estimé : 16322€/an
Fourchette totale : 1069€ - 1731€/mois
Fourchette annuelle : 12829€ - 20767€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 9.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 697,56 €/m²
Basé sur :148 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :246 146 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-96 146€ (-39.1%)
Marge achat-revente :33 526€ (13.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 038,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :60,24€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 098,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 893,85€
Coût de l'assurance :18 072,70€
Taxe foncière : 1 632,24€/an
Soit par mois : 136,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 360,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 234,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :125,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 171 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 620 €(349 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2500€
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 520€
    Peinture murs et plafonds: 38 m² × 40€/m² = 1520€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 360 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 322 €/an
Calcul : 1 360 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 863 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 620 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 723 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 632 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 838 €
Revenus locatifs : +16 322 €
Charges déductibles : -59 838 €
Résultat foncier Année 1 : -43 515 €(Déficit de 43 515 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 115 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 218 €/an
Revenus locatifs : +16 322 €
Charges déductibles : -9 218 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 105 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22115.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 322 €59 845 €6 869 €-43 522 €21 400 €22 122 €22 122 €
216 649 €9 039 €6 684 €7 610 €--14 512 €
316 982 €8 847 €6 492 €8 135 €--6 378 €
417 321 €8 649 €6 294 €8 672 €---
517 668 €8 444 €6 089 €9 224 €---
618 021 €8 233 €5 878 €9 788 €---
718 382 €8 014 €5 659 €10 367 €---
818 749 €7 789 €5 433 €10 961 €---
919 124 €7 555 €5 200 €11 569 €---
1019 507 €7 314 €4 959 €12 192 €---
1119 897 €7 065 €4 710 €12 832 €---
1220 295 €6 808 €4 453 €13 487 €---
1320 701 €6 542 €4 187 €14 159 €---
1421 115 €6 268 €3 912 €14 847 €---
1521 537 €5 984 €3 629 €15 553 €---
1621 968 €5 691 €3 335 €16 277 €---
1722 407 €5 388 €3 033 €17 019 €---
1822 855 €5 075 €2 720 €17 780 €---
1923 312 €4 751 €2 396 €18 561 €---
2023 779 €4 417 €2 062 €19 361 €---
2124 254 €4 072 €1 717 €20 182 €---
2224 739 €3 716 €1 360 €21 024 €---
2325 234 €3 347 €992 €21 887 €---
2425 739 €2 966 €611 €22 772 €---
2526 253 €2 573 €218 €23 680 €---
TOTAL522 810 €208 392 €98 894 €314 418 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 314 418 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 322 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 428 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 428 €-6 420 €+9 848 €
2+3 428 €0 €+3 428 €
3+3 428 €0 €+3 428 €
4+3 428 €+688 €+2 740 €
5+3 428 €+2 767 €+661 €
6+3 428 €+2 937 €+491 €
7+3 428 €+3 110 €+318 €
8+3 428 €+3 288 €+140 €
9+3 428 €+3 471 €-43 €
10+3 428 €+3 658 €-230 €
11+3 428 €+3 849 €-421 €
12+3 428 €+4 046 €-618 €
13+3 428 €+4 248 €-820 €
14+3 428 €+4 454 €-1 026 €
15+3 428 €+4 666 €-1 238 €
16+3 428 €+4 883 €-1 455 €
17+3 428 €+5 106 €-1 678 €
18+3 428 €+5 334 €-1 906 €
19+3 428 €+5 568 €-2 140 €
20+3 428 €+5 808 €-2 380 €
21+3 428 €+6 055 €-2 627 €
22+3 428 €+6 307 €-2 879 €
23+3 428 €+6 566 €-3 138 €
24+3 428 €+6 832 €-3 404 €
25+3 428 €+7 104 €-3 676 €
Total+85 700 €+94 325 €+-8 625 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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