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Détails du bien

Bien expiré
VilleBesançon (25)
Surface34m²
Coût Total87 780€
Loyer Annuel5 857€
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 500 €
Surface : 34 m²
Prix au m² : 1 750 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Electricité, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

À vendre : Charmant appartement (25000). Il offre une proximité exceptionnelle avec les commodités locales. À seulement 300 mètres, vous trouverez l'arrêt de bus Charigney (ligne 11, ligne Ginko Hôpital) et l'arrêt Corvée (ligne L6), facilitant vos déplacements. Les commerces tels que Carrefour et Intermarché sont accessibles à pied, tout comme les écoles maternelle et élémentaire Pierre et Marie Curie. Pour vos moments de détente, le Square Abbé Manche et le Parc des Chaprais sont à quelques minutes de marche. Ne manquez pas cette opportunité unique ! Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 860.0 € et 1200.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Sylvain MONNIN EI, agent commercial (RSAC 927614289) - https://www.century21-avenir-besancon.com/mentions_legales/

Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Coordonnées : 47.259089, 6.048032
Total : 87 780€
Prix d'acquisition : 59 500€
Travaux : 23 520€
Valeur du bien : 83 020€
Frais de notaire : 4 760€
Coût estimé : 4 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 34m²
Loyer prédit : 14.36€/m²/mois
Fourchette : 11.58€ - 17.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 488€/mois
Loyer annuel estimé : 5857€/an
Fourchette totale : 394€ - 605€/mois
Fourchette annuelle : 4723€ - 7264€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 8.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :428,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :24,87€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 453,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 689,01€
Coût de l'assurance :7 461,30€
Taxe foncière : 585,74€/an
Soit par mois : 48,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 488,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 501,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-13,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 398 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 34 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 3 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé pour la chambre sans photo - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé pour la chambre sans photo - nécessite rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 6 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 520 €(692 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:2 100€
    Fenêtre double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:5 200€
    Rénovation complète salle de bain: 3 m² carrelage × 70€/m² = 210€, Douche: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:4 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon - Peinture:420€
    Peinture murs/plafonds: 6 m² × 70€/m² = 420€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Besançon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 488 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 857 €/an
Calcul : 488 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 825 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 780 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 298 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 586 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 229 €
Revenus locatifs : +5 857 €
Charges déductibles : -27 229 €
Résultat foncier Année 1 : -21 371 €(Déficit de 21 371 €)
Imputable sur revenu global : 21 371 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 709 €/an
Revenus locatifs : +5 857 €
Charges déductibles : -3 709 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 149 €/an
Prix d'achat du bien : 59 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 675 €(65% de 59 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 406 €/an
Calcul : 38 675 € × 3,636% = 1 406 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 857 €27 231 €2 827 €-21 374 €21 374 €--
25 975 €3 635 €2 751 €2 340 €---
36 094 €3 556 €2 672 €2 538 €---
46 216 €3 474 €2 590 €2 742 €---
56 340 €3 390 €2 506 €2 950 €---
66 467 €3 303 €2 419 €3 164 €---
76 596 €3 213 €2 329 €3 384 €---
86 728 €3 120 €2 236 €3 608 €---
96 863 €3 024 €2 140 €3 839 €---
107 000 €2 925 €2 040 €4 076 €---
117 140 €2 822 €1 938 €4 318 €---
127 283 €2 716 €1 832 €4 567 €---
137 429 €2 607 €1 722 €4 822 €---
147 577 €2 494 €1 609 €5 084 €---
157 729 €2 377 €1 493 €5 352 €---
167 883 €2 256 €1 372 €5 627 €---
178 041 €2 132 €1 247 €5 909 €---
188 202 €2 003 €1 119 €6 199 €---
198 366 €1 870 €986 €6 496 €---
208 533 €1 732 €848 €6 801 €---
218 704 €1 590 €706 €7 113 €---
228 878 €1 444 €559 €7 434 €---
239 055 €1 292 €408 €7 763 €---
249 237 €1 136 €251 €8 101 €---
259 421 €974 €90 €8 447 €---
TOTAL187 614 €86 314 €40 689 €101 300 €21 374 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 412 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 300 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 857 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 230 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 230 €-6 412 €+7 642 €
2+1 230 €+702 €+528 €
3+1 230 €+761 €+469 €
4+1 230 €+822 €+408 €
5+1 230 €+885 €+345 €
6+1 230 €+949 €+281 €
7+1 230 €+1 015 €+215 €
8+1 230 €+1 083 €+147 €
9+1 230 €+1 152 €+78 €
10+1 230 €+1 223 €+7 €
11+1 230 €+1 295 €-65 €
12+1 230 €+1 370 €-140 €
13+1 230 €+1 447 €-217 €
14+1 230 €+1 525 €-295 €
15+1 230 €+1 606 €-376 €
16+1 230 €+1 688 €-458 €
17+1 230 €+1 773 €-543 €
18+1 230 €+1 860 €-630 €
19+1 230 €+1 949 €-719 €
20+1 230 €+2 040 €-810 €
21+1 230 €+2 134 €-904 €
22+1 230 €+2 230 €-1 000 €
23+1 230 €+2 329 €-1 099 €
24+1 230 €+2 430 €-1 200 €
25+1 230 €+2 534 €-1 304 €
Total+30 750 €+30 390 €+360 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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