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Achat appartement

Bien expiré
VilleMont-de-Marsan (40)
Surface71m²
Coût Total120 012€
Loyer Annuel7 971€
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 900 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 125,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 71 m², Bâtiment de 3 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Au 3ème étage, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Cuisine équipée, Une entrée, Salle de séjour, 1 Parking

T3 au dernier étage de 71m2 : entrée sur grand séjour de 32m² très lumineux, cuisine équipée deux chambres et grande salle d'eau. wc indépendant. Ce bien dispose d'une place de parking extérieure. Toiture neuve pas de travaux de copropriété.

Ville : Mont-de-Marsan
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40000
Coordonnées : 43.901080, -0.549720
Total : 120 012€
Prix d'acquisition : 79 900€
Travaux : 33 720€
Valeur du bien : 113 620€
Frais de notaire : 6 392€
Coût estimé : 6 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 9.36€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 11.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 664€/mois
Loyer annuel estimé : 7971€/an
Fourchette totale : 550€ - 802€/mois
Fourchette annuelle : 6602€ - 9624€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 8.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 012€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :590,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :35,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 625,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 155,83€
Coût de l'assurance :10 501,05€
Taxe foncière : 797,12€/an
Soit par mois : 66,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 664,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 691,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-27,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 304 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres avec parquet récent mais l'une présente des défauts
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 visible - murs de l'une des chambres avec quelques défauts
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans le salon
Quantité: 1 salon (30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 720 €(475 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs: 2 chambres × 600€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mont-de-Marsan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 664 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 971 €/an
Calcul : 664 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 957 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 012 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 797 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 894 €
Revenus locatifs : +7 971 €
Charges déductibles : -38 894 €
Résultat foncier Année 1 : -30 923 €(Déficit de 30 923 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 523 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 174 €/an
Revenus locatifs : +7 971 €
Charges déductibles : -5 174 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 797 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9522.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 935 €(65% de 79 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 935 € × 3,636% = 1 889 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 971 €38 898 €3 961 €-30 927 €21 400 €9 527 €9 527 €
28 131 €5 072 €3 855 €3 059 €--6 468 €
38 293 €4 962 €3 745 €3 331 €--3 137 €
48 459 €4 849 €3 632 €3 610 €---
58 628 €4 732 €3 515 €3 896 €---
68 801 €4 611 €3 394 €4 190 €---
78 977 €4 485 €3 268 €4 491 €---
89 156 €4 356 €3 139 €4 800 €---
99 340 €4 222 €3 005 €5 117 €---
109 526 €4 084 €2 866 €5 443 €---
119 717 €3 940 €2 723 €5 776 €---
129 911 €3 792 €2 575 €6 119 €---
1310 109 €3 639 €2 422 €6 470 €---
1410 312 €3 481 €2 264 €6 830 €---
1510 518 €3 318 €2 101 €7 200 €---
1610 728 €3 149 €1 931 €7 580 €---
1710 943 €2 974 €1 757 €7 969 €---
1811 162 €2 793 €1 576 €8 369 €---
1911 385 €2 606 €1 389 €8 779 €---
2011 613 €2 413 €1 196 €9 200 €---
2111 845 €2 213 €996 €9 632 €---
2212 082 €2 006 €789 €10 075 €---
2312 323 €1 793 €576 €10 530 €---
2412 570 €1 572 €355 €10 998 €---
2512 821 €1 344 €127 €11 477 €---
TOTAL255 320 €121 305 €57 156 €134 016 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 016 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 971 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 674 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 674 €-6 420 €+8 094 €
2+1 674 €0 €+1 674 €
3+1 674 €0 €+1 674 €
4+1 674 €+142 €+1 532 €
5+1 674 €+1 169 €+505 €
6+1 674 €+1 257 €+417 €
7+1 674 €+1 347 €+327 €
8+1 674 €+1 440 €+234 €
9+1 674 €+1 535 €+139 €
10+1 674 €+1 633 €+41 €
11+1 674 €+1 733 €-59 €
12+1 674 €+1 836 €-162 €
13+1 674 €+1 941 €-267 €
14+1 674 €+2 049 €-375 €
15+1 674 €+2 160 €-486 €
16+1 674 €+2 274 €-600 €
17+1 674 €+2 391 €-717 €
18+1 674 €+2 511 €-837 €
19+1 674 €+2 634 €-960 €
20+1 674 €+2 760 €-1 086 €
21+1 674 €+2 890 €-1 216 €
22+1 674 €+3 023 €-1 349 €
23+1 674 €+3 159 €-1 485 €
24+1 674 €+3 299 €-1 625 €
25+1 674 €+3 443 €-1 769 €
Total+41 850 €+40 205 €+1 645 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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