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Triplex à vendre

VillePierrelaye (95)
Surface95m²
Coût Total289 360€
Loyer Annuel17 912€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-248€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 242 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 2 547,37 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2, Cheminée

iad France - Melissa Lopes vous propose: CENTRE VILLE, situé dans une petite copropriété a faible charges et proche de l'ensemble des commodités.

Venez découvrir ce beau triplex de 95m² ( 106m² au sol).

Il se compose comme suit: Entrée avec rangement et espace buanderie, une salle d'eau avec des WC et une chambre spacieuse avec dressing.

Au premier étage, un beau séjour lumineux avec une cheminée insert et une cuisine moderne entièrement équipée.

Au deuxième étage, 2 chambres avec rangements, un bureau (pouvant également être une chambre d'enfants et des WC.

Profitez d'un accès immédiat à pied à tous les commerces de proximité, des écoles et de la gare (ligne C / H) .

Une place de stationnement complète ce bien.

Aucun travaux à prévoir et aucune procédure en cour sur la copropriété.

Ne tarder pas une visite s'impose !

La presente annonce immobiliere vise 4 lots situés dans une copropriété de 30 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 34.67 euros par mois (soit 416 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Melissa Lopes mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de PONTOISE sous le numéro 904007523, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Pierrelaye
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95480
Coordonnées : 49.022691, 2.158034
Total : 289 360€
Prix d'acquisition : 242 000€
Travaux : 28 000€
Valeur du bien : 270 000€
Frais de notaire : 19 360€
Coût estimé : 19 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 15.71€/m²/mois
Fourchette : 13.08€ - 18.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1493€/mois
Loyer annuel estimé : 17912€/an
Fourchette totale : 1243€ - 1793€/mois
Fourchette annuelle : 14914€ - 21512€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 7.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 672,73 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :348 909 €
Prix d'achat :242 000 €
Décote à l'achat :-106 909€ (-30.6%)
Marge achat-revente :59 549€ (17.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :289 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 440,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :115,74€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 556,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 896,97€
Coût de l'assurance :34 723,20€
Taxe foncière : 1 791,17€/an
Soit par mois : 149,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 34,67€/mois
Soit par an : 416,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 492,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 740,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-247,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des normes électriques et de plomberie
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 4 chambres avec peinture et vérification des normes électriques
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 000 €(295 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant peinture, plomberie, électricité, et mobilier)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant sanitaires et carrelage)
  • Chambres:3 000€
    Peinture chambres: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:4 000€
    Remplacement système chauffage: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant vérification et mise aux normes)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pierrelaye (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude, Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 493 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 912 €/an
Calcul : 1 493 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 857 €/an
Base de calcul : Emprunt de 289 360 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 389 €/an
Calcul : 116 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 791 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 416 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 453 €
Revenus locatifs : +17 912 €
Charges déductibles : -41 453 €
Résultat foncier Année 1 : -23 541 €(Déficit de 23 541 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 141 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 453 €/an
Revenus locatifs : +17 912 €
Charges déductibles : -13 453 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 459 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2141.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 242 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 157 300 €(65% de 242 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 720 €/an
Calcul : 157 300 € × 3,636% = 5 720 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 912 €41 462 €9 866 €-23 551 €21 400 €2 151 €2 151 €
218 270 €13 202 €9 606 €5 068 €---
318 635 €12 933 €9 337 €5 702 €---
419 008 €12 654 €9 058 €6 354 €---
519 388 €12 366 €8 769 €7 023 €---
619 776 €12 067 €8 471 €7 709 €---
720 171 €11 758 €8 162 €8 414 €---
820 575 €11 438 €7 842 €9 137 €---
920 986 €11 107 €7 510 €9 880 €---
1021 406 €10 764 €7 168 €10 642 €---
1121 834 €10 409 €6 813 €11 425 €---
1222 271 €10 042 €6 446 €12 229 €---
1322 716 €9 662 €6 065 €13 055 €---
1423 171 €9 268 €5 672 €13 902 €---
1523 634 €8 861 €5 265 €14 773 €---
1624 107 €8 439 €4 843 €15 667 €---
1724 589 €8 003 €4 407 €16 586 €---
1825 081 €7 552 €3 955 €17 529 €---
1925 582 €7 084 €3 488 €18 498 €---
2026 094 €6 600 €3 004 €19 494 €---
2126 616 €6 100 €2 504 €20 516 €---
2227 148 €5 581 €1 985 €21 567 €---
2327 691 €5 045 €1 449 €22 646 €---
2428 245 €4 490 €894 €23 755 €---
2528 810 €3 915 €319 €24 895 €---
TOTAL573 716 €260 800 €142 897 €312 916 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 312 916 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 912 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 761 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 761 €-6 420 €+10 181 €
2+3 761 €+875 €+2 886 €
3+3 761 €+1 711 €+2 050 €
4+3 761 €+1 906 €+1 855 €
5+3 761 €+2 107 €+1 654 €
6+3 761 €+2 313 €+1 448 €
7+3 761 €+2 524 €+1 237 €
8+3 761 €+2 741 €+1 020 €
9+3 761 €+2 964 €+797 €
10+3 761 €+3 193 €+568 €
11+3 761 €+3 428 €+333 €
12+3 761 €+3 669 €+92 €
13+3 761 €+3 916 €-155 €
14+3 761 €+4 171 €-410 €
15+3 761 €+4 432 €-671 €
16+3 761 €+4 700 €-939 €
17+3 761 €+4 976 €-1 215 €
18+3 761 €+5 259 €-1 498 €
19+3 761 €+5 549 €-1 788 €
20+3 761 €+5 848 €-2 087 €
21+3 761 €+6 155 €-2 394 €
22+3 761 €+6 470 €-2 709 €
23+3 761 €+6 794 €-3 033 €
24+3 761 €+7 127 €-3 366 €
25+3 761 €+7 468 €-3 707 €
Total+94 025 €+93 875 €+150 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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