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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBoutigny-Prouais (28)
Surface200m²
Coût Total273 620€
Loyer Annuel33 920€
Rentabilité12.40%
Cashflow/mois+1 094€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 500 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 997,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, Salon (total 38 m²), 3 chambres, Entrée séparée, calme

Dans un secteur calme, ensemble immobilier comprenant construction traditionnelle (1980) comprenant grande entrée, séjour double avec cheminée, cuisine séparée, cellier/buanderie, dégagement, 2 chambres, salle de bains, WC A l'étage, pallier, plateau de 2 pièces à aménager TAE, chauffage électrique, vide sanitaire pour la maison Terrain d'environ 1500m² (possibilité 6 600m² au total) Travaux à prévoir

Ville : Boutigny-Prouais
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28410
Coordonnées : 48.737163, 1.565057
Total : 273 620€
Prix d'acquisition : 199 500€
Travaux : 58 160€
Valeur du bien : 257 660€
Frais de notaire : 15 960€
Coût estimé : 15 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 14.13€/m²/mois
Fourchette : 11.09€ - 18.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 2827€/mois
Loyer annuel estimé : 33920€/an
Fourchette totale : 2218€ - 3603€/mois
Fourchette annuelle : 26614€ - 43231€/an
Rentabilité brute :12.40%
Fourchette de rentabilité :9.73% - 15.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 943,83 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :588 765 €
Prix d'achat :199 500 €
Décote à l'achat :-389 265€ (-66.1%)
Marge achat-revente :315 145€ (53.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :273 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 369,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :79,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 449,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 321,86€
Coût de l'assurance :23 941,75€
Taxe foncière : 3 391,98€/an
Soit par mois : 282,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 826,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 732,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 094,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Année de construction 1980, généralement associé à une classe D.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitent mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 160 €(291 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Isolation:12 000€
    Isolation toiture/combles: 200 m² × 60€/m² = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (inclut plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (inclut meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 040€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 020€
    Peinture murs/plafonds: 34 m² × 30€/m² = 1020€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:300€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 100€ = 300€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boutigny-Prouais (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 827 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 920 €/an
Calcul : 2 827 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 457 €/an
Base de calcul : Emprunt de 273 620 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 958 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 392 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 966 €
Revenus locatifs : +33 920 €
Charges déductibles : -71 966 €
Résultat foncier Année 1 : -38 046 €(Déficit de 38 046 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 646 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 806 €/an
Revenus locatifs : +33 920 €
Charges déductibles : -13 806 €
Résultat foncier Années 2+ : 20 114 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16646.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 675 €(65% de 199 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 715 €/an
Calcul : 129 675 € × 3,636% = 4 715 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 920 €71 975 €9 466 €-38 055 €21 400 €16 655 €16 655 €
234 598 €13 567 €9 218 €21 031 €---
335 290 €13 310 €8 961 €21 980 €---
435 996 €13 045 €8 695 €22 951 €---
536 716 €12 769 €8 419 €23 947 €---
637 450 €12 484 €8 134 €24 966 €---
738 199 €12 189 €7 839 €26 011 €---
838 963 €11 883 €7 533 €27 080 €---
939 742 €11 566 €7 216 €28 176 €---
1040 537 €11 238 €6 888 €29 299 €---
1141 348 €10 898 €6 549 €30 450 €---
1242 175 €10 547 €6 197 €31 628 €---
1343 019 €10 183 €5 833 €32 836 €---
1443 879 €9 805 €5 456 €34 074 €---
1544 756 €9 415 €5 065 €35 342 €---
1645 652 €9 010 €4 661 €36 641 €---
1746 565 €8 591 €4 242 €37 973 €---
1847 496 €8 158 €3 808 €39 338 €---
1948 446 €7 708 €3 359 €40 737 €---
2049 415 €7 243 €2 894 €42 172 €---
2150 403 €6 762 €2 412 €43 642 €---
2251 411 €6 263 €1 913 €45 148 €---
2352 439 €5 746 €1 396 €46 693 €---
2453 488 €5 211 €861 €48 277 €---
2554 558 €4 657 €307 €49 901 €---
TOTAL1 086 461 €304 223 €137 322 €782 238 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 782 238 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 920 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 123 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 123 €-6 420 €+13 543 €
2+7 123 €+1 313 €+5 810 €
3+7 123 €+6 594 €+529 €
4+7 123 €+6 885 €+238 €
5+7 123 €+7 184 €-61 €
6+7 123 €+7 490 €-367 €
7+7 123 €+7 803 €-680 €
8+7 123 €+8 124 €-1 001 €
9+7 123 €+8 453 €-1 330 €
10+7 123 €+8 790 €-1 667 €
11+7 123 €+9 135 €-2 012 €
12+7 123 €+9 488 €-2 365 €
13+7 123 €+9 851 €-2 728 €
14+7 123 €+10 222 €-3 099 €
15+7 123 €+10 603 €-3 480 €
16+7 123 €+10 992 €-3 869 €
17+7 123 €+11 392 €-4 269 €
18+7 123 €+11 801 €-4 678 €
19+7 123 €+12 221 €-5 098 €
20+7 123 €+12 651 €-5 528 €
21+7 123 €+13 092 €-5 969 €
22+7 123 €+13 545 €-6 422 €
23+7 123 €+14 008 €-6 885 €
24+7 123 €+14 483 €-7 360 €
25+7 123 €+14 970 €-7 847 €
Total+178 075 €+234 671 €+-56 596 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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