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Appartement 2 pièces 55 m²

Bien expiré
VilleSaint-Flour (15)
Surface55m²
Coût Total94 640€
Loyer Annuel6 452€
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 68 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 236,36 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement, Saint-Flour

Dans le centre ville de Saint-Flour et à proximité immédiate des commerces, appartement type 2 en rez de chaussée. Il se compose d'une pièce de vie, d'une cuisine indépendante, d'un cellier et d'une chambre avec salle d'eau et toilettes. Une cave complète ce bien. L'appartement est en très bon état et ne nécessite aucun travaux. Il se situe dans une petite copropriété.

N'hésitez donc pas à contacter l'agence pour de plus amples informations. Référence agence : 839 Référence annonce : UXW7-PZD-IA0 Date de réalisation du diagnostic : 29/12/2022 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 6 Charges prévisionnelles annuelles : 900 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 280 € et 1 780 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Saint-Flour
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15100
Coordonnées : 45.033726, 3.086630
Total : 94 640€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 21 200€
Valeur du bien : 89 200€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 9.78€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 538€/mois
Loyer annuel estimé : 6452€/an
Fourchette totale : 407€ - 711€/mois
Fourchette annuelle : 4881€ - 8529€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 9.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 224,65 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :67 355 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :+645€ (+1.0%)
Marge achat-revente :-27 285€ (-40.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :468,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :27,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 496,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 978,90€
Coût de l'assurance :8 281,00€
Taxe foncière : 645,19€/an
Soit par mois : 53,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 75,00€/mois
Soit par an : 900,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 537,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 625,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-87,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 200 €(385 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:6 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1000€ = 6000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Flour (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 538 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 452 €/an
Calcul : 538 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 177 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 640 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 331 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 645 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 900 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 253 €
Revenus locatifs : +6 452 €
Charges déductibles : -26 253 €
Résultat foncier Année 1 : -19 801 €(Déficit de 19 801 €)
Imputable sur revenu global : 19 801 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 053 €/an
Revenus locatifs : +6 452 €
Charges déductibles : -5 053 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 399 €/an
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 452 €26 256 €3 180 €-19 804 €19 804 €--
26 581 €4 972 €3 095 €1 609 €---
36 713 €4 885 €3 008 €1 828 €---
46 847 €4 794 €2 918 €2 053 €---
56 984 €4 701 €2 824 €2 283 €---
67 123 €4 604 €2 728 €2 519 €---
77 266 €4 504 €2 627 €2 762 €---
87 411 €4 400 €2 524 €3 011 €---
97 559 €4 293 €2 417 €3 266 €---
107 711 €4 183 €2 306 €3 528 €---
117 865 €4 068 €2 192 €3 797 €---
128 022 €3 949 €2 073 €4 073 €---
138 183 €3 827 €1 950 €4 356 €---
148 346 €3 700 €1 823 €4 646 €---
158 513 €3 569 €1 692 €4 945 €---
168 683 €3 433 €1 556 €5 251 €---
178 857 €3 292 €1 416 €5 565 €---
189 034 €3 147 €1 270 €5 887 €---
199 215 €2 996 €1 120 €6 218 €---
209 399 €2 841 €964 €6 558 €---
219 587 €2 680 €804 €6 907 €---
229 779 €2 513 €637 €7 265 €---
239 975 €2 341 €465 €7 633 €---
2410 174 €2 163 €287 €8 011 €---
2510 377 €1 979 €102 €8 399 €---
TOTAL206 656 €114 090 €45 979 €92 567 €19 804 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 941 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 92 567 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 452 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 355 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 355 €-5 941 €+7 296 €
2+1 355 €+483 €+872 €
3+1 355 €+548 €+807 €
4+1 355 €+616 €+739 €
5+1 355 €+685 €+670 €
6+1 355 €+756 €+599 €
7+1 355 €+829 €+526 €
8+1 355 €+903 €+452 €
9+1 355 €+980 €+375 €
10+1 355 €+1 058 €+297 €
11+1 355 €+1 139 €+216 €
12+1 355 €+1 222 €+133 €
13+1 355 €+1 307 €+48 €
14+1 355 €+1 394 €-39 €
15+1 355 €+1 483 €-128 €
16+1 355 €+1 575 €-220 €
17+1 355 €+1 669 €-314 €
18+1 355 €+1 766 €-411 €
19+1 355 €+1 866 €-511 €
20+1 355 €+1 967 €-612 €
21+1 355 €+2 072 €-717 €
22+1 355 €+2 180 €-825 €
23+1 355 €+2 290 €-935 €
24+1 355 €+2 403 €-1 048 €
25+1 355 €+2 520 €-1 165 €
Total+33 875 €+27 770 €+6 105 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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