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Achat appartement

Bien expiré
VilleAmiens (80)
Surface50m²
Coût Total132 620€
Loyer Annuel9 376€
Rentabilité7.07%
Cashflow/mois-101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 760 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

REZ DE CHAUSSEE SURELEVE COMPRENANT: ENTREE, SEJOUR SALON, CHAMBRE, WC, CUISINE, SALLE DE BAINS, CAVE PREVOIR QUELQUES TRAVAUX. TAXE FONCIERE 1000 euros CHARGES DE COPROPRIETE 104.48 MENSUEL CHAUFFAGE INCLUS BIEN GERE PAR SYNDIC FONCIA

Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80000
Coordonnées : 49.899618, 2.299589
Total : 132 620€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 37 580€
Valeur du bien : 125 580€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 15.63€/m²/mois
Fourchette : 12.98€ - 18.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 781€/mois
Loyer annuel estimé : 9376€/an
Fourchette totale : 649€ - 941€/mois
Fourchette annuelle : 7786€ - 11292€/an
Rentabilité brute :7.07%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 8.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :655,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :38,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 694,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 006,75€
Coût de l'assurance :11 604,25€
Taxe foncière : 1 000,00€/an
Soit par mois : 83,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 104,48€/mois
Soit par an : 1 253,76€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 781,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 881,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-100,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 273 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 50 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - parquet en état correct mais vieillissant
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 580 €(752 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Revêtement sol chambre: 12 m² × 80€/m² = 960€, Main d'œuvre: incluse
  • Second œuvre - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 appartement × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 781 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 376 €/an
Calcul : 781 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 425 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 620 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 464 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 000 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 254 €/an
Calcul : 104 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 723 €
Revenus locatifs : +9 376 €
Charges déductibles : -44 723 €
Résultat foncier Année 1 : -35 347 €(Déficit de 35 347 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 947 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 143 €/an
Revenus locatifs : +9 376 €
Charges déductibles : -7 143 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 233 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13946.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 376 €44 728 €4 430 €-35 351 €21 400 €13 951 €13 951 €
29 564 €7 030 €4 312 €2 534 €--11 417 €
39 755 €6 908 €4 190 €2 848 €--8 569 €
49 950 €6 782 €4 064 €3 169 €--5 400 €
510 149 €6 651 €3 933 €3 498 €--1 902 €
610 352 €6 516 €3 798 €3 836 €---
710 559 €6 376 €3 658 €4 183 €---
810 771 €6 232 €3 514 €4 539 €---
910 986 €6 083 €3 365 €4 903 €---
1011 206 €5 928 €3 210 €5 278 €---
1111 430 €5 768 €3 050 €5 661 €---
1211 658 €5 603 €2 885 €6 055 €---
1311 892 €5 432 €2 714 €6 459 €---
1412 129 €5 255 €2 537 €6 874 €---
1512 372 €5 072 €2 354 €7 300 €---
1612 619 €4 883 €2 165 €7 736 €---
1712 872 €4 688 €1 970 €8 184 €---
1813 129 €4 485 €1 767 €8 644 €---
1913 392 €4 276 €1 558 €9 116 €---
2013 660 €4 059 €1 341 €9 600 €---
2113 933 €3 835 €1 117 €10 097 €---
2214 212 €3 604 €886 €10 608 €---
2314 496 €3 364 €646 €11 132 €---
2414 786 €3 116 €398 €11 669 €---
2515 081 €2 860 €142 €12 221 €---
TOTAL300 330 €169 535 €64 007 €130 795 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 795 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 376 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 969 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 969 €-6 420 €+8 389 €
2+1 969 €0 €+1 969 €
3+1 969 €0 €+1 969 €
4+1 969 €0 €+1 969 €
5+1 969 €0 €+1 969 €
6+1 969 €+580 €+1 389 €
7+1 969 €+1 255 €+714 €
8+1 969 €+1 362 €+607 €
9+1 969 €+1 471 €+498 €
10+1 969 €+1 583 €+386 €
11+1 969 €+1 698 €+271 €
12+1 969 €+1 817 €+152 €
13+1 969 €+1 938 €+31 €
14+1 969 €+2 062 €-93 €
15+1 969 €+2 190 €-221 €
16+1 969 €+2 321 €-352 €
17+1 969 €+2 455 €-486 €
18+1 969 €+2 593 €-624 €
19+1 969 €+2 735 €-766 €
20+1 969 €+2 880 €-911 €
21+1 969 €+3 029 €-1 060 €
22+1 969 €+3 182 €-1 213 €
23+1 969 €+3 339 €-1 370 €
24+1 969 €+3 501 €-1 532 €
25+1 969 €+3 666 €-1 697 €
Total+49 225 €+39 238 €+9 987 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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