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Appartement 5 pièce(s) 95 m2

Bien expiré
VilleÉpinal (88)
Surface95m²
Coût Total157 200€
Loyer Annuel10 204€
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 368,42 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

En Exclusivité IMMO L'ADRESSE vous propose ce bien. À vendre : Appartement spacieux dans une résidence sécurisée, idéalement situé à proximité de tous commerces. Caractéristiques :

  • Superficie : 3 chambres lumineuses, salon séjour convivial, cuisine fonctionnelle.
  • Salle d'eau : Pratique et confortable
  • Extérieur : Profitez d'un balcon pour vos moments de détente.
  • Équipements : Ascenseur et garage inclus pour votre commodité.
  • Sécurité : Résidence sécurisée, offrant tranquillité et sérénité. Ne manquez pas cette opportunité de vivre dans un cadre agréable et pratique ! Alors n'hésitez pas, pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez nous dès maintenant au : TEL : O3.72.47.27.28. « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ».
Ville : Épinal
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88000
Coordonnées : 48.180800, 6.442969
Total : 157 200€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 16 800€
Valeur du bien : 146 800€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.00€ - 11.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 850€/mois
Loyer annuel estimé : 10204€/an
Fourchette totale : 665€ - 1087€/mois
Fourchette annuelle : 7981€ - 13047€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 8.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :766,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :44,54€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 811,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 867,54€
Coût de l'assurance :13 362,00€
Taxe foncière : 1 020,41€/an
Soit par mois : 85,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 850,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 896,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-46,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 202 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la cuisine (peinture et mise à jour de l'électroménager si nécessaire)
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - quelques éléments datés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 800 €(177 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Cuisine:500€
    Rénovation légère cuisine: 1 cuisine × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinal (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 850 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 204 €/an
Calcul : 850 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 058 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 200 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 534 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 020 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 413 €
Revenus locatifs : +10 204 €
Charges déductibles : -23 413 €
Résultat foncier Année 1 : -13 209 €(Déficit de 13 209 €)
Imputable sur revenu global : 13 209 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 613 €/an
Revenus locatifs : +10 204 €
Charges déductibles : -6 613 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 591 €/an
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 204 €23 418 €5 063 €-13 214 €13 214 €--
210 408 €6 481 €4 926 €3 927 €---
310 616 €6 340 €4 785 €4 277 €---
410 829 €6 193 €4 639 €4 635 €---
511 045 €6 042 €4 488 €5 003 €---
611 266 €5 886 €4 331 €5 380 €---
711 491 €5 725 €4 170 €5 766 €---
811 721 €5 559 €4 004 €6 163 €---
911 956 €5 387 €3 832 €6 569 €---
1012 195 €5 209 €3 654 €6 986 €---
1112 439 €5 025 €3 470 €7 413 €---
1212 687 €4 836 €3 281 €7 852 €---
1312 941 €4 640 €3 085 €8 302 €---
1413 200 €4 437 €2 882 €8 763 €---
1513 464 €4 228 €2 673 €9 236 €---
1613 733 €4 012 €2 457 €9 721 €---
1714 008 €3 789 €2 234 €10 219 €---
1814 288 €3 558 €2 003 €10 730 €---
1914 574 €3 320 €1 765 €11 254 €---
2014 865 €3 074 €1 519 €11 792 €---
2115 163 €2 819 €1 265 €12 343 €---
2215 466 €2 557 €1 002 €12 909 €---
2315 775 €2 285 €730 €13 490 €---
2416 091 €2 005 €450 €14 086 €---
2516 413 €1 715 €160 €14 697 €---
TOTAL326 840 €128 540 €72 868 €198 300 €13 214 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 964 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 300 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 204 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 143 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 143 €-3 964 €+6 107 €
2+2 143 €+1 178 €+965 €
3+2 143 €+1 283 €+860 €
4+2 143 €+1 391 €+752 €
5+2 143 €+1 501 €+642 €
6+2 143 €+1 614 €+529 €
7+2 143 €+1 730 €+413 €
8+2 143 €+1 849 €+294 €
9+2 143 €+1 971 €+172 €
10+2 143 €+2 096 €+47 €
11+2 143 €+2 224 €-81 €
12+2 143 €+2 356 €-213 €
13+2 143 €+2 491 €-348 €
14+2 143 €+2 629 €-486 €
15+2 143 €+2 771 €-628 €
16+2 143 €+2 916 €-773 €
17+2 143 €+3 066 €-923 €
18+2 143 €+3 219 €-1 076 €
19+2 143 €+3 376 €-1 233 €
20+2 143 €+3 538 €-1 395 €
21+2 143 €+3 703 €-1 560 €
22+2 143 €+3 873 €-1 730 €
23+2 143 €+4 047 €-1 904 €
24+2 143 €+4 226 €-2 083 €
25+2 143 €+4 409 €-2 266 €
Total+53 575 €+59 490 €+-5 915 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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