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Appartement à vendre

VilleAmiens (80)
Surface117.1m²
Coût Total224 000€
Loyer Annuel16 343€
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois-145€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 162 500 €
Surface : 117.1 m²
Prix au m² : 1 387,7 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Salon (total 28 m²), 3 chambres, 1 parking: Garage, Exposition sud-est, Pas de cave, Non meublé

RESIDENCE DU JARDIN DES PEINTRES AU 1ER, APPARTEMENT EN DUPLEX COMPRENANT : ENTREE AVEC PLACARD, GRAND PALIER, WC, SEJOUR SALON, CUISINE, CELLIER, DEGAGEMENT 3 CHAMBRES, SALLE DE BAINS. TERRASSE DE 28 M2, JARDINET, GARAGE, 1 PLACE DE PARKING AERIENNE. TAXE FONCIERE 2 283 euros CHARGE DE COPROPRIETE 144.22 euros MENSUEL AVEC EAU . BIEN GERE PAR FONCIA SYNDIC DISPONIBLE DE SUITE

Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80000
Coordonnées : 49.908435, 2.246375
Total : 224 000€
Prix d'acquisition : 162 500€
Travaux : 48 500€
Valeur du bien : 211 000€
Frais de notaire : 13 000€
Coût estimé : 13 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117.1m²
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1362€/mois
Loyer annuel estimé : 16343€/an
Fourchette totale : 1101€ - 1685€/mois
Fourchette annuelle : 13211€ - 20218€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 9.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 181,82 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :255 491 €
Prix d'achat :162 500 €
Décote à l'achat :-92 991€ (-36.4%)
Marge achat-revente :31 491€ (12.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :224 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 109,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :63,47€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 172,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 825,79€
Coût de l'assurance :19 040,00€
Taxe foncière : 2 283,00€/an
Soit par mois : 190,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 144,22€/mois
Soit par an : 1 730,64€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 361,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 507,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-145,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 189 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 117.1 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort et de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur 117.1 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - murs en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 500 €(414 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 600€ = 7200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 150€ = 450€, Main d'œuvre: 1050€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 1 salon × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 362 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 343 €/an
Calcul : 1 362 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 519 €/an
Base de calcul : Emprunt de 224 000 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 762 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 283 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 731 €/an
Calcul : 144 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 794 €
Revenus locatifs : +16 343 €
Charges déductibles : -60 794 €
Résultat foncier Année 1 : -44 451 €(Déficit de 44 451 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 051 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 294 €/an
Revenus locatifs : +16 343 €
Charges déductibles : -12 294 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 049 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23051.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 162 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 625 €(65% de 162 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 841 €/an
Calcul : 105 625 € × 3,636% = 3 841 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 343 €60 802 €7 526 €-44 459 €21 400 €23 059 €23 059 €
216 670 €12 102 €7 327 €4 568 €--18 490 €
317 003 €11 895 €7 120 €5 108 €--13 382 €
417 343 €11 681 €6 906 €5 662 €--7 720 €
517 690 €11 460 €6 685 €6 230 €--1 490 €
618 044 €11 231 €6 456 €6 813 €---
718 405 €10 994 €6 219 €7 411 €---
818 773 €10 749 €5 974 €8 024 €---
919 148 €10 496 €5 720 €8 653 €---
1019 531 €10 233 €5 458 €9 298 €---
1119 922 €9 962 €5 187 €9 960 €---
1220 321 €9 682 €4 906 €10 639 €---
1320 727 €9 391 €4 616 €11 336 €---
1421 141 €9 091 €4 316 €12 051 €---
1521 564 €8 780 €4 005 €12 784 €---
1621 996 €8 459 €3 684 €13 537 €---
1722 436 €8 126 €3 351 €14 309 €---
1822 884 €7 782 €3 007 €15 102 €---
1923 342 €7 426 €2 651 €15 916 €---
2023 809 €7 058 €2 283 €16 751 €---
2124 285 €6 677 €1 902 €17 608 €---
2224 771 €6 283 €1 508 €18 488 €---
2325 266 €5 875 €1 100 €19 391 €---
2425 771 €5 454 €678 €20 318 €---
2526 287 €5 017 €242 €21 270 €---
TOTAL523 473 €276 707 €108 826 €246 766 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 766 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 343 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 432 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 432 €-6 420 €+9 852 €
2+3 432 €0 €+3 432 €
3+3 432 €0 €+3 432 €
4+3 432 €0 €+3 432 €
5+3 432 €0 €+3 432 €
6+3 432 €+1 597 €+1 835 €
7+3 432 €+2 223 €+1 209 €
8+3 432 €+2 407 €+1 025 €
9+3 432 €+2 596 €+836 €
10+3 432 €+2 789 €+643 €
11+3 432 €+2 988 €+444 €
12+3 432 €+3 192 €+240 €
13+3 432 €+3 401 €+31 €
14+3 432 €+3 615 €-183 €
15+3 432 €+3 835 €-403 €
16+3 432 €+4 061 €-629 €
17+3 432 €+4 293 €-861 €
18+3 432 €+4 531 €-1 099 €
19+3 432 €+4 775 €-1 343 €
20+3 432 €+5 025 €-1 593 €
21+3 432 €+5 282 €-1 850 €
22+3 432 €+5 546 €-2 114 €
23+3 432 €+5 817 €-2 385 €
24+3 432 €+6 095 €-2 663 €
25+3 432 €+6 381 €-2 949 €
Total+85 800 €+74 030 €+11 770 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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