Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleMeaux (77)
Surface91.17m²
Coût Total277 210€
Loyer Annuel16 147€
Rentabilité5.82%
Cashflow/mois-419€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 211 000 €
Surface : 91.17 m²
Prix au m² : 2 314,36 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, Salon (total 20,25 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Exposition sud

SQUARE HABITAT vous invite à découvrir ce bel appartement de 91,17 m², idéalement situé dans une résidence sécurisée du très prisé secteur Foch à Meaux. Dès l'entrée, vous serez séduit par ses volumes généreux et sa distribution fonctionnelle. L'appartement propose une cuisine indépendante avec accès direct à une loggia fermée de 4,64 m², parfaite pour vos rangements ou un espace buanderie. Le lumineux double séjour / salle à manger de 30,64 m² (4eme chambre possible), exposé sud-est, offre un agréable espace de vie baigné de lumière et bénéficie également d'un accès à la loggia. L'espace nuit, bien séparé, comprend trois chambres (dont 2 avec placards), une salle de bains, des WC indépendants ainsi qu'un grand placard de rangement dans le dégagement. Pour votre confort, ce bien est complété par :

  • Une cave
  • Une place de stationnement privative en sous-sol Quelques travaux de rafraîchissement permettront de révéler tout le potentiel de cet appartement et de le personnaliser selon vos envies. Copropriété de 252 lots dont 84 lots d'habitation Charges annuelles : 1 900 € Une belle opportunité pour une famille ou un projet d'investissement dans un secteur apprécié de Meaux. Pour organiser une visite, contactez Pascal

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Meaux
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77100
Coordonnées : 48.950176, 2.893145
Total : 277 210€
Prix d'acquisition : 211 000€
Travaux : 49 330€
Valeur du bien : 260 330€
Frais de notaire : 16 880€
Coût estimé : 16 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91.17m²
Loyer prédit : 14.76€/m²/mois
Fourchette : 12.39€ - 17.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1346€/mois
Loyer annuel estimé : 16147€/an
Fourchette totale : 1130€ - 1603€/mois
Fourchette annuelle : 13555€ - 19236€/an
Rentabilité brute :5.82%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 6.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 000 €/m²
Basé sur :317 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :273 510 €
Prix d'achat :211 000 €
Décote à l'achat :-62 510€ (-22.9%)
Marge achat-revente :-3 700€ (-1.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :277 210€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 390,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :80,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 471,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :140 016,14€
Coût de l'assurance :24 255,88€
Taxe foncière : 1 614,74€/an
Soit par mois : 134,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 158,33€/mois
Soit par an : 1 900,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 345,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 764,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-418,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 204 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage actuel obsolète.
Quantité: 1 système pour 91,17 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres actuelles sont anciennes.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique possible
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si l'actuel est électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 330 €(541 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:8 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8500€ = 8500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Meaux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 346 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 147 €/an
Calcul : 1 346 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 636 €/an
Base de calcul : Emprunt de 277 210 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 970 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 615 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 900 €/an
Calcul : 158 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 330 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 451 €
Revenus locatifs : +16 147 €
Charges déductibles : -63 451 €
Résultat foncier Année 1 : -47 303 €(Déficit de 47 303 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 903 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 121 €/an
Revenus locatifs : +16 147 €
Charges déductibles : -14 121 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 027 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25903.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 211 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 137 150 €(65% de 211 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 987 €/an
Calcul : 137 150 € × 3,636% = 4 987 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 147 €63 460 €9 645 €-47 312 €21 400 €25 912 €25 912 €
216 470 €13 878 €9 393 €2 593 €--23 320 €
316 800 €13 617 €9 132 €3 183 €--20 137 €
417 136 €13 346 €8 862 €3 789 €--16 348 €
517 478 €13 066 €8 581 €4 412 €--11 936 €
617 828 €12 776 €8 291 €5 052 €--6 884 €
718 185 €12 476 €7 991 €5 709 €--1 176 €
818 548 €12 165 €7 680 €6 383 €---
918 919 €11 843 €7 358 €7 077 €---
1019 298 €11 509 €7 024 €7 789 €---
1119 684 €11 163 €6 678 €8 521 €---
1220 077 €10 805 €6 320 €9 272 €---
1320 479 €10 434 €5 949 €10 045 €---
1420 888 €10 050 €5 565 €10 839 €---
1521 306 €9 652 €5 167 €11 654 €---
1621 732 €9 240 €4 755 €12 493 €---
1722 167 €8 813 €4 328 €13 354 €---
1822 610 €8 370 €3 885 €14 240 €---
1923 062 €7 912 €3 427 €15 150 €---
2023 524 €7 438 €2 953 €16 086 €---
2123 994 €6 947 €2 462 €17 048 €---
2224 474 €6 438 €1 953 €18 036 €---
2324 964 €5 910 €1 425 €19 053 €---
2425 463 €5 364 €879 €20 098 €---
2525 972 €4 799 €314 €21 173 €---
TOTAL517 206 €301 471 €140 016 €215 736 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 215 736 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 147 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 391 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 391 €-6 420 €+9 811 €
2+3 391 €0 €+3 391 €
3+3 391 €0 €+3 391 €
4+3 391 €0 €+3 391 €
5+3 391 €0 €+3 391 €
6+3 391 €0 €+3 391 €
7+3 391 €0 €+3 391 €
8+3 391 €+1 562 €+1 829 €
9+3 391 €+2 123 €+1 268 €
10+3 391 €+2 337 €+1 054 €
11+3 391 €+2 556 €+835 €
12+3 391 €+2 782 €+609 €
13+3 391 €+3 013 €+378 €
14+3 391 €+3 252 €+139 €
15+3 391 €+3 496 €-105 €
16+3 391 €+3 748 €-357 €
17+3 391 €+4 006 €-615 €
18+3 391 €+4 272 €-881 €
19+3 391 €+4 545 €-1 154 €
20+3 391 €+4 826 €-1 435 €
21+3 391 €+5 114 €-1 723 €
22+3 391 €+5 411 €-2 020 €
23+3 391 €+5 716 €-2 325 €
24+3 391 €+6 030 €-2 639 €
25+3 391 €+6 352 €-2 961 €
Total+84 775 €+64 721 €+20 054 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →