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Maison de 250 m² sur parcelle arborée de 5 500 m², avec dépendances 400 m²

VilleAubigné-sur-layon, Fosse-de-tigné, Martigné-briand, Tigné (49)
Surface260m²
Coût Total326 160€
Loyer Annuel20 935€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 232 000 €
Surface : 260 m²
Prix au m² : 892,31 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIVITE

Sur la commune de Terranjou, commune viticole au patrimoine historique reconnu, cette maison de 250 m² profite d'une parcelle arborée de 5 500 m² en monopropriété. L'implantation du bâti offre une absence de vis-à-vis et un calme réel, à environ 25 minutes d'Angers. Des dépendances de 400 m² complètent l'ensemble, qui nécessite un programme de travaux à prévoir par l'acquéreur.

Surface habitable : 250 m² Dépendances : 400 m² Terrain : parcelle arborée de 5 500 m² DPE : F GES : F État général : travaux à prévoir

Prix : 232 200 € honoraires d'agence inclues, honoraires charge vendeur. Bien disponible immédiatement. Pour toute visite ou demande de renseignements complémentaires, vous pouvez contacter le CABINET VAN EECKE.

Ville : Aubigné-sur-layon, Fosse-de-tigné, Martigné-briand, Tigné
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49540
Coordonnées : 47.247200, -0.471660
Total : 326 160€
Prix d'acquisition : 232 000€
Travaux : 75 600€
Valeur du bien : 307 600€
Frais de notaire : 18 560€
Coût estimé : 18 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 260m²
Loyer prédit : 6.71€/m²/mois
Fourchette : 5.06€ - 8.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 1745€/mois
Loyer annuel estimé : 20935€/an
Fourchette totale : 1314€ - 2315€/mois
Fourchette annuelle : 15773€ - 27785€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 8.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 848,12 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :480 510 €
Prix d'achat :232 000 €
Décote à l'achat :-248 510€ (-51.7%)
Marge achat-revente :154 350€ (32.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :326 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 598,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :81,54€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 679,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :153 257,59€
Coût de l'assurance :24 462,00€
Taxe foncière : 2 093,46€/an
Soit par mois : 174,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 744,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 854,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-109,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 250 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 31 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du sol (remplacement des carreaux abîmés) et peinture des murs
Quantité: 50 m²
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 600 €(291 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:17 500€
    Isolation toiture/combles: 250 m² × 70€/m² = 17500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 600€
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 600€ = 18600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:6 000€
    Rénovation sol et peinture: Carrelage sol 50 m² × 60€/m² = 3000€, Peinture murs 50 m² × 30€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:4 500€
    Rafraîchissement chambres: Peinture murs 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 3420€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Aubigné-sur-Layon, ajustés pour la zone rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 745 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 935 €/an
Calcul : 1 745 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 624 €/an
Base de calcul : Emprunt de 326 160 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 978 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 093 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 296 €
Revenus locatifs : +20 935 €
Charges déductibles : -89 296 €
Résultat foncier Année 1 : -68 362 €(Déficit de 68 362 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 962 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 696 €/an
Revenus locatifs : +20 935 €
Charges déductibles : -13 696 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 238 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46961.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 232 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 150 800 €(65% de 232 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 484 €/an
Calcul : 150 800 € × 3,636% = 5 484 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 935 €89 307 €10 635 €-68 372 €21 400 €46 972 €46 972 €
221 353 €13 421 €10 349 €7 933 €--39 039 €
321 780 €13 125 €10 053 €8 656 €--30 384 €
422 216 €12 819 €9 747 €9 397 €--20 987 €
522 660 €12 503 €9 431 €10 157 €--10 830 €
623 114 €12 177 €9 105 €10 937 €---
723 576 €11 839 €8 767 €11 737 €---
824 047 €11 491 €8 419 €12 557 €---
924 528 €11 130 €8 058 €13 398 €---
1025 019 €10 758 €7 686 €14 261 €---
1125 519 €10 373 €7 301 €15 147 €---
1226 030 €9 975 €6 903 €16 055 €---
1326 550 €9 563 €6 492 €16 987 €---
1427 081 €9 138 €6 067 €17 943 €---
1527 623 €8 699 €5 627 €18 924 €---
1628 175 €8 245 €5 173 €19 930 €---
1728 739 €7 776 €4 704 €20 963 €---
1829 314 €7 291 €4 219 €22 022 €---
1929 900 €6 790 €3 718 €23 110 €---
2030 498 €6 272 €3 200 €24 226 €---
2131 108 €5 737 €2 665 €25 371 €---
2231 730 €5 184 €2 112 €26 546 €---
2332 365 €4 612 €1 540 €27 753 €---
2433 012 €4 021 €949 €28 991 €---
2533 672 €3 410 €338 €30 262 €---
TOTAL670 542 €305 656 €153 258 €364 886 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 364 886 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 935 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 396 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 396 €-6 420 €+10 816 €
2+4 396 €0 €+4 396 €
3+4 396 €0 €+4 396 €
4+4 396 €0 €+4 396 €
5+4 396 €0 €+4 396 €
6+4 396 €+32 €+4 364 €
7+4 396 €+3 521 €+875 €
8+4 396 €+3 767 €+629 €
9+4 396 €+4 019 €+377 €
10+4 396 €+4 278 €+118 €
11+4 396 €+4 544 €-148 €
12+4 396 €+4 816 €-420 €
13+4 396 €+5 096 €-700 €
14+4 396 €+5 383 €-987 €
15+4 396 €+5 677 €-1 281 €
16+4 396 €+5 979 €-1 583 €
17+4 396 €+6 289 €-1 893 €
18+4 396 €+6 607 €-2 211 €
19+4 396 €+6 933 €-2 537 €
20+4 396 €+7 268 €-2 872 €
21+4 396 €+7 611 €-3 215 €
22+4 396 €+7 964 €-3 568 €
23+4 396 €+8 326 €-3 930 €
24+4 396 €+8 697 €-4 301 €
25+4 396 €+9 078 €-4 682 €
Total+109 900 €+109 466 €+434 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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