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Immeuble 4 Appartements

Bien expiré
VilleChâteauneuf-Grasse (06)
Surface229m²
Coût Total738 680€
Loyer Annuel56 884€
Rentabilité7.70%
Cashflow/mois+412€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 526 000 €
Surface : 229 m²
Prix au m² : 2 296,94 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur individuel, Nombre d'égages : 3, Mandat exclusif, Jardin

Immeuble de 4 appartements a renover

  • https://agence-des-pins.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Châteauneuf-Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06740
Coordonnées : 43.672632, 6.973417
Total : 738 680€
Prix d'acquisition : 526 000€
Travaux : 170 600€
Valeur du bien : 696 600€
Frais de notaire : 42 080€
Coût estimé : 42 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 229m²
Loyer prédit : 20.70€/m²/mois
Fourchette : 14.72€ - 29.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 4740€/mois
Loyer annuel estimé : 56884€/an
Fourchette totale : 3370€ - 6668€/mois
Fourchette annuelle : 40441€ - 80011€/an
Rentabilité brute :7.70%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 10.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :738 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 638,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :215,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 854,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :352 974,52€
Coût de l'assurance :64 634,50€
Taxe foncière : 5 688,38€/an
Soit par mois : 474,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 740,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 328,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :411,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 298 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 229 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour remplacer les anciens cumulus
Quantité: 4 chauffe-eau pour 4 appartements
Raison: DPE E - Immeuble - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des cuisines dans les 4 appartements
Quantité: 4 cuisines complètes
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des salles de bain dans les 4 appartements
Quantité: 4 salles de bain complètes
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des revêtements de sol et peinture dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des revêtements de sol et peinture dans les salons des 4 appartements
Quantité: 4 salons (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises dans les 4 appartements
Quantité: 4 tableaux électriques
Raison: DPE E - Immeuble - Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie dans les 4 appartements
Quantité: 4 appartements
Raison: DPE E - Immeuble - Assurer le bon fonctionnement des évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :170 600 €(745 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:27 600€
    Fenêtres double vitrage performant: 23 fenêtres × 1200€ = 27600€ (installation incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:12 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 4 chauffe-eau × 3000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:48 000€
    Rénovation complète cuisine: 4 cuisines × 12000€ = 48000€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:32 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 salles de bain × 8000€ = 32000€ (installation incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:10 500€
    Rénovation revêtements de sol et peinture: 70 m² × 150€ = 10500€ (installation incluse)
  • Salon - Rénovation lourde:9 000€
    Rénovation revêtements de sol et peinture: 60 m² × 150€ = 9000€ (installation incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:6 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 4 tableaux × 1500€ = 6000€ (installation incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:12 000€
    Réfection complète plomberie: 4 appartements × 3000€ = 12000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 53 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 740 €/mois
Revenus locatifs annuels : 56 884 €/an
Calcul : 4 740 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 24 429 €/an
Base de calcul : Emprunt de 738 680 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 585 €/an
Calcul : 215 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 688 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 170 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 203 303 €
Revenus locatifs : +56 884 €
Charges déductibles : -203 303 €
Résultat foncier Année 1 : -146 419 €(Déficit de 146 419 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 125 019 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 32 703 €/an
Revenus locatifs : +56 884 €
Charges déductibles : -32 703 €
Résultat foncier Années 2+ : 24 181 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 125018.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 526 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 341 900 €(65% de 526 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 12 433 €/an
Calcul : 341 900 € × 3,636% = 12 433 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
156 884 €203 326 €24 453 €-146 443 €21 400 €125 043 €125 043 €
258 021 €32 073 €23 799 €25 949 €--99 094 €
359 182 €31 397 €23 123 €27 785 €--71 309 €
460 366 €30 698 €22 424 €29 668 €--41 641 €
561 573 €29 975 €21 702 €31 598 €--10 044 €
662 804 €29 228 €20 954 €33 576 €---
764 060 €28 455 €20 182 €35 605 €---
865 342 €27 657 €19 383 €37 685 €---
966 648 €26 830 €18 557 €39 818 €---
1067 981 €25 976 €17 702 €42 005 €---
1169 341 €25 093 €16 819 €44 248 €---
1270 728 €24 180 €15 906 €46 548 €---
1372 142 €23 235 €14 962 €48 907 €---
1473 585 €22 259 €13 985 €51 326 €---
1575 057 €21 249 €12 975 €53 808 €---
1676 558 €20 205 €11 931 €56 353 €---
1778 089 €19 125 €10 852 €58 964 €---
1879 651 €18 009 €9 735 €61 642 €---
1981 244 €16 855 €8 581 €64 389 €---
2082 869 €15 661 €7 387 €67 208 €---
2184 526 €14 427 €6 153 €70 099 €---
2286 217 €13 151 €4 877 €73 066 €---
2387 941 €11 831 €3 557 €76 110 €---
2489 700 €10 467 €2 193 €79 233 €---
2591 494 €9 056 €782 €82 438 €---
TOTAL1 822 004 €730 418 €352 975 €1 091 586 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 091 586 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 56 884 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 946 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 946 €-6 420 €+18 366 €
2+11 946 €0 €+11 946 €
3+11 946 €0 €+11 946 €
4+11 946 €0 €+11 946 €
5+11 946 €0 €+11 946 €
6+11 946 €+7 060 €+4 886 €
7+11 946 €+10 681 €+1 265 €
8+11 946 €+11 306 €+640 €
9+11 946 €+11 945 €+1 €
10+11 946 €+12 602 €-656 €
11+11 946 €+13 274 €-1 328 €
12+11 946 €+13 964 €-2 018 €
13+11 946 €+14 672 €-2 726 €
14+11 946 €+15 398 €-3 452 €
15+11 946 €+16 142 €-4 196 €
16+11 946 €+16 906 €-4 960 €
17+11 946 €+17 689 €-5 743 €
18+11 946 €+18 493 €-6 547 €
19+11 946 €+19 317 €-7 371 €
20+11 946 €+20 162 €-8 216 €
21+11 946 €+21 030 €-9 084 €
22+11 946 €+21 920 €-9 974 €
23+11 946 €+22 833 €-10 887 €
24+11 946 €+23 770 €-11 824 €
25+11 946 €+24 731 €-12 785 €
Total+298 650 €+327 476 €+-28 826 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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