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Détails du bien

Bien expiré
VilleCourtenay (45)
Surface175m²
Coût Total254 890€
Loyer Annuel17 289€
Rentabilité6.78%
Cashflow/mois-54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 168 000 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 960 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Située en plein coeur de Courtenay 45320, à seulement quelques minutes des autoroutes A6 et A19, je vous offre cette charmante demeure accompagnée de ses agréables dépendances. Vous serez proche de tous les commerces essentiels, du marché, ainsi que d'une école primaire et d'un collège, supermarchés, salle de sports. Cette superbe demeure de 5 vastes chambres, un salon, une cuisine, une salle de bain, des toilettes et un grenier aménageable de 50 m2 fera le bonheur d'une famille ou constituera un excellent investissement. Le plus : environ 400 m2 de dépendances couvertes. L'esemble cadastré sur 1158 m2. Pour d'avantages de renseignements, contactez-moi, Nicolas GERMANN, Agence EXPERTIMO, 6 rue de Villeneuve à Courtenay,

Ville : Courtenay
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45320
Total : 254 890€
Prix d'acquisition : 168 000€
Travaux : 73 450€
Valeur du bien : 241 450€
Frais de notaire : 13 440€
Coût estimé : 13 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175m²
Loyer prédit : 8.23€/m²/mois
Fourchette : 6.46€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1441€/mois
Loyer annuel estimé : 17289€/an
Fourchette totale : 1130€ - 1836€/mois
Fourchette annuelle : 13565€ - 22034€/an
Rentabilité brute :6.78%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 8.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 192,77 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :208 735 €
Prix d'achat :168 000 €
Décote à l'achat :-40 735€ (-19.5%)
Marge achat-revente :-46 155€ (-22.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :254 890€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 276,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :74,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 350,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 921,83€
Coût de l'assurance :22 302,87€
Taxe foncière : 1 728,87€/an
Soit par mois : 144,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 440,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 494,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-53,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 314 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 175 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 450 €(420 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:8 750€
    Isolation combles: 175 m² × 50€/m² = 8750€ (installation incluse)
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€/fenêtre = 22000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 7200€ = 7200€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Revêtement sol chambres: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture chambres: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (installation incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Revêtement sol salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Courtenay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 441 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 289 €/an
Calcul : 1 441 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 809 €/an
Base de calcul : Emprunt de 254 890 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 892 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 729 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 880 €
Revenus locatifs : +17 289 €
Charges déductibles : -84 880 €
Résultat foncier Année 1 : -67 592 €(Déficit de 67 592 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 192 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 430 €/an
Revenus locatifs : +17 289 €
Charges déductibles : -11 430 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 858 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46191.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 168 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 200 €(65% de 168 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 971 €/an
Calcul : 109 200 € × 3,636% = 3 971 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 289 €84 889 €8 818 €-67 600 €21 400 €46 200 €46 200 €
217 634 €11 208 €8 587 €6 427 €--39 773 €
317 987 €10 968 €8 347 €7 019 €--32 754 €
418 347 €10 721 €8 100 €7 626 €--25 128 €
518 714 €10 464 €7 843 €8 250 €--16 878 €
619 088 €10 198 €7 577 €8 890 €--7 989 €
719 470 €9 923 €7 302 €9 547 €---
819 859 €9 638 €7 017 €10 221 €---
920 256 €9 343 €6 722 €10 913 €---
1020 662 €9 038 €6 417 €11 624 €---
1121 075 €8 722 €6 101 €12 353 €---
1221 496 €8 394 €5 773 €13 102 €---
1321 926 €8 055 €5 434 €13 872 €---
1422 365 €7 703 €5 082 €14 662 €---
1522 812 €7 339 €4 718 €15 473 €---
1623 268 €6 963 €4 342 €16 306 €---
1723 734 €6 572 €3 951 €17 161 €---
1824 208 €6 168 €3 547 €18 040 €---
1924 693 €5 750 €3 129 €18 943 €---
2025 186 €5 316 €2 696 €19 870 €---
2125 690 €4 868 €2 247 €20 822 €---
2226 204 €4 403 €1 782 €21 801 €---
2326 728 €3 922 €1 301 €22 806 €---
2427 263 €3 423 €802 €23 839 €---
2527 808 €2 907 €286 €24 900 €---
TOTAL553 762 €266 896 €127 922 €286 866 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 286 866 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 289 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 631 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 631 €-6 420 €+10 051 €
2+3 631 €0 €+3 631 €
3+3 631 €0 €+3 631 €
4+3 631 €0 €+3 631 €
5+3 631 €0 €+3 631 €
6+3 631 €0 €+3 631 €
7+3 631 €+467 €+3 164 €
8+3 631 €+3 066 €+565 €
9+3 631 €+3 274 €+357 €
10+3 631 €+3 487 €+144 €
11+3 631 €+3 706 €-75 €
12+3 631 €+3 931 €-300 €
13+3 631 €+4 161 €-530 €
14+3 631 €+4 398 €-767 €
15+3 631 €+4 642 €-1 011 €
16+3 631 €+4 892 €-1 261 €
17+3 631 €+5 148 €-1 517 €
18+3 631 €+5 412 €-1 781 €
19+3 631 €+5 683 €-2 052 €
20+3 631 €+5 961 €-2 330 €
21+3 631 €+6 247 €-2 616 €
22+3 631 €+6 540 €-2 909 €
23+3 631 €+6 842 €-3 211 €
24+3 631 €+7 152 €-3 521 €
25+3 631 €+7 470 €-3 839 €
Total+90 775 €+86 060 €+4 715 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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