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Appartement de 4 pièces

VilleMureaux (78)
Surface78m²
Coût Total217 750€
Loyer Annuel12 984€
Rentabilité5.96%
Cashflow/mois-166€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 153 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 961,54 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur collectif, Nombre d'égages : 9, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Découvrez ce très bel appartement F4 situé aux Mureaux, offrant un cadre paisible et sans vis-à-vis. Profitez d'une belle entrée, wc, salon sur loggia, séjour, cuisine avec coin repas. Couloir avec de nombreux placards,2 chambres, salle de bains, une pièce de rangement. Proche des transports, écoles et commerces, c'est un emplacement de choix. Doté d'un parking en sous-sol. . - http://www.laresidence.fr/bareme-agence-les-mureaux?Datemaj=27/04/2026%2000:00:00

Ville : Mureaux
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78130
Coordonnées : 48.978251, 1.912340
Total : 217 750€
Prix d'acquisition : 153 000€
Travaux : 52 510€
Valeur du bien : 205 510€
Frais de notaire : 12 240€
Coût estimé : 12 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 13.87€/m²/mois
Fourchette : 11.70€ - 16.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1082€/mois
Loyer annuel estimé : 12984€/an
Fourchette totale : 913€ - 1283€/mois
Fourchette annuelle : 10954€ - 15390€/an
Rentabilité brute :5.96%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 7.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 698,92 €/m²
Basé sur :121 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :132 516 €
Prix d'achat :153 000 €
Décote à l'achat :+20 484€ (+15.5%)
Marge achat-revente :-85 234€ (-64.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 078,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :61,70€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 140,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 789,36€
Coût de l'assurance :18 508,75€
Taxe foncière : 1 298,41€/an
Soit par mois : 108,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 082,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 248,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-166,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur air/air) pour remplacer un système ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration recommandée pour le confort et l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 78 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 510 €(673 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Électricité et plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 900€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Peinture:950€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 200€
  • Autres pièces - Peinture:460€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mureaux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 082 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 984 €/an
Calcul : 1 082 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 309 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 750 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 740 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 298 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 510 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 858 €
Revenus locatifs : +12 984 €
Charges déductibles : -61 858 €
Résultat foncier Année 1 : -48 874 €(Déficit de 48 874 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 474 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 348 €/an
Revenus locatifs : +12 984 €
Charges déductibles : -9 348 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 636 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27474.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 153 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 99 450 €(65% de 153 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 616 €/an
Calcul : 99 450 € × 3,636% = 3 616 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 984 €61 865 €7 316 €-48 881 €21 400 €27 481 €27 481 €
213 244 €9 161 €7 122 €4 083 €--23 398 €
313 509 €8 960 €6 921 €4 549 €--18 850 €
413 779 €8 752 €6 713 €5 027 €--13 823 €
514 054 €8 537 €6 498 €5 517 €--8 305 €
614 335 €8 314 €6 276 €6 021 €--2 284 €
714 622 €8 084 €6 045 €6 538 €---
814 915 €7 846 €5 807 €7 069 €---
915 213 €7 600 €5 561 €7 613 €---
1015 517 €7 345 €5 306 €8 172 €---
1115 827 €7 081 €5 042 €8 746 €---
1216 144 €6 808 €4 769 €9 336 €---
1316 467 €6 526 €4 487 €9 941 €---
1416 796 €6 234 €4 195 €10 562 €---
1517 132 €5 932 €3 893 €11 200 €---
1617 475 €5 619 €3 581 €11 855 €---
1717 824 €5 296 €3 257 €12 528 €---
1818 181 €4 962 €2 923 €13 219 €---
1918 544 €4 616 €2 577 €13 929 €---
2018 915 €4 258 €2 219 €14 657 €---
2119 294 €3 888 €1 849 €15 406 €---
2219 679 €3 504 €1 466 €16 175 €---
2320 073 €3 108 €1 069 €16 965 €---
2420 475 €2 698 €659 €17 776 €---
2520 884 €2 274 €235 €18 610 €---
TOTAL415 883 €209 268 €105 789 €206 615 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 615 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 984 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 727 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 727 €-6 420 €+9 147 €
2+2 727 €0 €+2 727 €
3+2 727 €0 €+2 727 €
4+2 727 €0 €+2 727 €
5+2 727 €0 €+2 727 €
6+2 727 €0 €+2 727 €
7+2 727 €+1 276 €+1 451 €
8+2 727 €+2 121 €+606 €
9+2 727 €+2 284 €+443 €
10+2 727 €+2 452 €+275 €
11+2 727 €+2 624 €+103 €
12+2 727 €+2 801 €-74 €
13+2 727 €+2 982 €-255 €
14+2 727 €+3 169 €-442 €
15+2 727 €+3 360 €-633 €
16+2 727 €+3 557 €-830 €
17+2 727 €+3 758 €-1 031 €
18+2 727 €+3 966 €-1 239 €
19+2 727 €+4 179 €-1 452 €
20+2 727 €+4 397 €-1 670 €
21+2 727 €+4 622 €-1 895 €
22+2 727 €+4 853 €-2 126 €
23+2 727 €+5 089 €-2 362 €
24+2 727 €+5 333 €-2 606 €
25+2 727 €+5 583 €-2 856 €
Total+68 175 €+61 984 €+6 191 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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