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Maison - 4 pièce(s) - 145 m²

Bien expiré
VilleDéols (36)
Surface145
Coût Total183 580
Loyer Annuel14 138
Rentabilité7.70%
Cashflow/mois+113
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 121 000 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 834,48 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE : Maison à rénover T4 située à Déols, dans le département de l'Indre (36130). Cette charmante maison de centre ville offre une superficie habitable de 145 m², idéale pour une famille à la recherche d'un cadre de vie agréable et fonctionnel. Possibilité d'aménager le grenier !La maison se compose de quatre pièces, dont trois chambres spacieuses, parfaites pour accueillir confortablement les membres de votre famille ou vos invités. L'agencement des espaces de vie est optimisé pour favoriser la convivialité et le bien-être. Cette maison vous offre la possibilité de personnaliser chaque pièce selon vos goûts et vos besoins.Une pompe à chaleur air eau vient d'être installé !Située en retrait de la rue dans en environnement calme, cette maison ne fait pas partie d'un lotissement, ce qui vous garantit une certaine tranquillité. De plus, elle est à proximité de plusieurs commodités essentielles. Vous trouverez des supermarchés tels que Lidl et L'Échoppe Bio et Bien-être à moins de 800 mètres, facilitant ainsi vos courses quotidiennes. Cette maison représente une belle opportunité pour ceux qui recherchent un cadre de vie agréable, alliant confort et praticité. N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite.Logement à consommation énergétique excessive

Prix du bouquet : 121000.0 euros.

Numéro de mandat : 6455

Ville : Déols
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36130
Total : 183 580
Prix d'acquisition : 121 000
Travaux : 52 900
Valeur du bien : 173 900
Frais de notaire : 9 680
Coût estimé : 9 680
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145
Loyer prédit : 8.13€/m²/mois
Fourchette : 6.31€ - 10.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1178€/mois
Loyer annuel estimé : 14138€/an
Fourchette totale : 914€ - 1518€/mois
Fourchette annuelle : 10972€ - 18217€/an
Rentabilité brute :7.70%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 9.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 580
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :895,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :52,01€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 947,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 095,56
Coût de l'assurance :15 604,30
Taxe foncière : 1 413,77€/an
Soit par mois : 117,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 178,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 065,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :112,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Non trouvéConfiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 145 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation de la pompe à chaleur air/eau récemment installée
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Système de chauffage installé, nécessite vérification pour efficacité
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation pour 145 m²)
Raison: DPE G - Maison - Remplacement nécessaire pour améliorer l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, électroménager, et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé pour les chambres
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à vérifier pour sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification de la tuyauterie et mise aux normes si nécessaire
Quantité: 1 maison
Raison: Vérification de l'état de la plomberie pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 900(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 800
    Isolation combles: 145 m² × 40€/m² = 5800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Vérification et optimisation de la pompe à chaleur air/eau: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 500
    Remplacement fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 900€ = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:15 000
    Rénovation complète salle de bain: 15000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rafraîchissement cuisine complète: 8000€ (incluant meubles, électroménager, peinture, main d'œuvre)
  • Chambres:3 000
    Pose parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 120€
  • Salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:800
    Mise aux normes tableau électrique: 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000
    Vérification plomberie maison: 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Déols (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 178 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 138 €/an
Calcul : 1 178 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 907 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 580 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 624 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 414 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 845
Revenus locatifs : +14 138
Charges déductibles : -60 845
Résultat foncier Année 1 : -46 707(Déficit de 46 707 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 307
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 945 €/an
Revenus locatifs : +14 138
Charges déductibles : -7 945
Résultat foncier Années 2+ : 6 193 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25307.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 121 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 650(65% de 121 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 860 €/an
Calcul : 78 650 € × 3,636% = 2 860
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 13860 8515 913-46 71321 400 €25 313 €25 313 €
214 4207 7915 7536 630--18 684 €
314 7097 6265 5887 083--11 600 €
415 0037 4555 4177 548--4 052 €
515 3037 2795 2418 025---
615 6097 0965 0588 513---
715 9216 9084 8709 013---
816 2406 7144 6769 526---
916 5656 5134 47510 052---
1016 8966 3054 26710 591---
1117 2346 0914 05311 143---
1217 5785 8693 83111 709---
1317 9305 6403 60212 290---
1418 2895 4043 36612 885---
1518 6545 1603 12213 495---
1619 0284 9072 86914 120---
1719 4084 6472 60914 761---
1819 7964 3772 33915 419---
1920 1924 0992 06116 093---
2020 5963 8121 77416 784---
2121 0083 5151 47717 493---
2221 4283 2081 17018 220---
2321 8572 89185318 966---
2422 2942 56452619 730---
2522 7402 22518720 514---
TOTAL452 835188 94485 096263 89121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 263 891
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 138 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 969 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 969-6 420+9 389
2+2 9690+2 969
3+2 9690+2 969
4+2 9690+2 969
5+2 969+1 192+1 777
6+2 969+2 554+415
7+2 969+2 704+265
8+2 969+2 858+111
9+2 969+3 016-47
10+2 969+3 177-208
11+2 969+3 343-374
12+2 969+3 513-544
13+2 969+3 687-718
14+2 969+3 865-896
15+2 969+4 048-1 079
16+2 969+4 236-1 267
17+2 969+4 428-1 459
18+2 969+4 626-1 657
19+2 969+4 828-1 859
20+2 969+5 035-2 066
21+2 969+5 248-2 279
22+2 969+5 466-2 497
23+2 969+5 690-2 721
24+2 969+5 919-2 950
25+2 969+6 154-3 185
Total+74 225+79 167+-4 942
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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