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Maison de village 112m2

Bien expiré
VilleCousances-les-Forges (55)
Surface112m²
Coût Total155 880€
Loyer Annuel9 659€
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 85 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 758,93 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vends maison a rénover Cuisine équipée spacieuse . Salon Salle d eau 1 chambre spacieuse vue sur le terrain A étage 1 belle chambre . 2 petites chambres 1 vaste grenier. Au rez de chaussée une immense grange . Prix 85000€ négociable .

Dans village agréable ou ce trouve une crèche école primaire médecin orthophoniste boulangerie et superette Proche de saint dizier

Ne souhaites pas être appelez par les agences immobilières merci

Ville : Cousances-les-Forges
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55170
Coordonnées : 48.620310, 5.076510
Total : 155 880€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 64 080€
Valeur du bien : 149 080€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 7.19€/m²/mois
Fourchette : 5.66€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 805€/mois
Loyer annuel estimé : 9659€/an
Fourchette totale : 634€ - 1022€/mois
Fourchette annuelle : 7608€ - 12264€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 7.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :789,77 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 454 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-3 454€ (-3.9%)
Marge achat-revente :-67 426€ (-76.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :782,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :45,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 828,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 984,69€
Coût de l'assurance :13 639,50€
Taxe foncière : 965,90€/an
Soit par mois : 80,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 804,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 908,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 112 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact positif sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et réfection des finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 080 €(572 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 720€
    Isolation toiture/combles: 112 m² × 60€/m² = 6720€, Main d'œuvre: 1000€
  • Pompe à chaleur air/eau:14 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Fenêtres double vitrage:12 700€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 800€/fenêtre = 11200€, Main d'œuvre: 1500€
  • Rénovation complète salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Rafraîchissement cuisine:11 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 10000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Revêtement sol chambres:3 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 1000€
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Cousances-les-Forges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 34 420€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 805 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 659 €/an
Calcul : 805 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 434 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 880 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 546 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 966 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 025 €
Revenus locatifs : +9 659 €
Charges déductibles : -71 025 €
Résultat foncier Année 1 : -61 366 €(Déficit de 61 366 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 966 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 945 €/an
Revenus locatifs : +9 659 €
Charges déductibles : -6 945 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 714 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39966.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 659 €71 030 €5 439 €-61 371 €21 400 €39 971 €39 971 €
29 852 €6 809 €5 297 €3 044 €--36 928 €
310 049 €6 662 €5 150 €3 388 €--33 540 €
410 250 €6 509 €4 998 €3 741 €--29 799 €
510 455 €6 352 €4 840 €4 104 €--25 696 €
610 664 €6 188 €4 677 €4 476 €--21 219 €
710 878 €6 019 €4 507 €4 859 €--16 361 €
811 095 €5 844 €4 332 €5 252 €--11 109 €
911 317 €5 662 €4 150 €5 655 €--5 454 €
1011 543 €5 474 €3 962 €6 070 €---
1111 774 €5 279 €3 767 €6 495 €---
1212 010 €5 077 €3 565 €6 933 €---
1312 250 €4 868 €3 356 €7 382 €---
1412 495 €4 651 €3 140 €7 844 €---
1512 745 €4 427 €2 915 €8 318 €---
1613 000 €4 194 €2 683 €8 805 €---
1713 260 €3 954 €2 442 €9 306 €---
1813 525 €3 704 €2 193 €9 821 €---
1913 795 €3 446 €1 934 €10 350 €---
2014 071 €3 178 €1 667 €10 893 €---
2114 353 €2 901 €1 389 €11 452 €---
2214 640 €2 614 €1 102 €12 026 €---
2314 933 €2 316 €805 €12 616 €---
2415 231 €2 008 €496 €13 223 €---
2515 536 €1 689 €177 €13 847 €---
TOTAL309 380 €180 852 €78 985 €128 528 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 128 528 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 659 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 028 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 028 €-6 420 €+8 448 €
2+2 028 €0 €+2 028 €
3+2 028 €0 €+2 028 €
4+2 028 €0 €+2 028 €
5+2 028 €0 €+2 028 €
6+2 028 €0 €+2 028 €
7+2 028 €0 €+2 028 €
8+2 028 €0 €+2 028 €
9+2 028 €0 €+2 028 €
10+2 028 €+185 €+1 843 €
11+2 028 €+1 949 €+79 €
12+2 028 €+2 080 €-52 €
13+2 028 €+2 215 €-187 €
14+2 028 €+2 353 €-325 €
15+2 028 €+2 495 €-467 €
16+2 028 €+2 642 €-614 €
17+2 028 €+2 792 €-764 €
18+2 028 €+2 946 €-918 €
19+2 028 €+3 105 €-1 077 €
20+2 028 €+3 268 €-1 240 €
21+2 028 €+3 436 €-1 408 €
22+2 028 €+3 608 €-1 580 €
23+2 028 €+3 785 €-1 757 €
24+2 028 €+3 967 €-1 939 €
25+2 028 €+4 154 €-2 126 €
Total+50 700 €+38 559 €+12 141 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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