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Maison de bourg

VilleSainte-Florine (43)
Surface70m²
Coût Total80 900€
Loyer Annuel6 405€
Rentabilité7.92%
Cashflow/mois+52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 50 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 714,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg - Je mets en vente cette maison de ville de 4 pièces de 70 m² située à Sainte-Florine. Construite en 1947, cette propriété s'étend sur 3 étages et offre un espace de vie à optimiser. Cette maison comprend 2 chambres et 1 salle de bain. Répartie sur 3 étages, elle bénéficie d'une belle luminosité naturelle et d'une exposition sud. Un escalier intérieur permet de relier les différents niveaux.

  • Bon état général\n- Exposition sud\n- Escalier intérieur reliant les 3 étages\n- Luminosité naturelle

Chauffage électrique. Classe énergie D - Classe climat D. Une opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Disponibilité : juillet 2026. Le diagnostic n'a pas été encore fait elle est bien isolée, fenêtres et portés double vitrage, il sera fait mi juillet mais il sera certainement classé comme indiqué.

Ville : Sainte-Florine
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43250
Coordonnées : 45.400890, 3.321520
Total : 80 900€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 26 900€
Valeur du bien : 76 900€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 7.63€/m²/mois
Fourchette : 5.75€ - 10.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 534€/mois
Loyer annuel estimé : 6405€/an
Fourchette totale : 403€ - 708€/mois
Fourchette annuelle : 4831€ - 8492€/an
Rentabilité brute :7.92%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 10.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 185,71 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 000 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-33 000€ (-39.8%)
Marge achat-revente :2 100€ (2.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :404,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :24,27€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 428,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 341,17€
Coût de l'assurance :7 281,00€
Taxe foncière : 640,52€/an
Soit par mois : 53,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 533,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 481,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :51,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du système de chauffage pour un meilleur confort
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager et du plan de travail pour moderniser la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager et plan de travail datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée et la mezzanine
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 900 €(384 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 500€ = 10 500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (15 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant électroménager, plan de travail, installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain (5 m²) × 1200€/m² = 6000€ (incluant éléments sanitaires, carrelage, installation et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant peinture, installation et main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant peinture, installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Florine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 534 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 405 €/an
Calcul : 534 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 780 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 900 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 291 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 641 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 612 €
Revenus locatifs : +6 405 €
Charges déductibles : -30 612 €
Résultat foncier Année 1 : -24 206 €(Déficit de 24 206 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 806 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 712 €/an
Revenus locatifs : +6 405 €
Charges déductibles : -3 712 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 694 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2806.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 405 €30 614 €2 783 €-24 209 €21 400 €2 809 €2 809 €
26 533 €3 641 €2 709 €2 892 €---
36 664 €3 566 €2 634 €3 098 €---
46 797 €3 487 €2 555 €3 310 €---
56 933 €3 406 €2 474 €3 527 €---
67 072 €3 322 €2 390 €3 750 €---
77 213 €3 235 €2 303 €3 978 €---
87 358 €3 145 €2 213 €4 213 €---
97 505 €3 052 €2 120 €4 453 €---
107 655 €2 955 €2 024 €4 700 €---
117 808 €2 855 €1 924 €4 953 €---
127 964 €2 752 €1 820 €5 212 €---
138 123 €2 645 €1 713 €5 479 €---
148 286 €2 534 €1 602 €5 752 €---
158 452 €2 419 €1 487 €6 033 €---
168 621 €2 300 €1 368 €6 320 €---
178 793 €2 177 €1 245 €6 616 €---
188 969 €2 050 €1 118 €6 919 €---
199 148 €1 918 €986 €7 231 €---
209 331 €1 781 €849 €7 550 €---
219 518 €1 640 €708 €7 878 €---
229 708 €1 493 €561 €8 215 €---
239 902 €1 342 €410 €8 561 €---
2410 100 €1 185 €253 €8 916 €---
2510 302 €1 022 €90 €9 280 €---
TOTAL205 162 €90 535 €40 341 €114 627 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 627 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 405 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 345 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 345 €-6 420 €+7 765 €
2+1 345 €+25 €+1 320 €
3+1 345 €+930 €+415 €
4+1 345 €+993 €+352 €
5+1 345 €+1 058 €+287 €
6+1 345 €+1 125 €+220 €
7+1 345 €+1 193 €+152 €
8+1 345 €+1 264 €+81 €
9+1 345 €+1 336 €+9 €
10+1 345 €+1 410 €-65 €
11+1 345 €+1 486 €-141 €
12+1 345 €+1 564 €-219 €
13+1 345 €+1 644 €-299 €
14+1 345 €+1 726 €-381 €
15+1 345 €+1 810 €-465 €
16+1 345 €+1 896 €-551 €
17+1 345 €+1 985 €-640 €
18+1 345 €+2 076 €-731 €
19+1 345 €+2 169 €-824 €
20+1 345 €+2 265 €-920 €
21+1 345 €+2 363 €-1 018 €
22+1 345 €+2 465 €-1 120 €
23+1 345 €+2 568 €-1 223 €
24+1 345 €+2 675 €-1 330 €
25+1 345 €+2 784 €-1 439 €
Total+33 625 €+34 388 €+-763 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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