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Appartement 3 pièces 65 m²

VilleToulouse (31)
Surface65m²
Coût Total150 840€
Loyer Annuel9 625€
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 103 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 584,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 65 m²

Résidence AMOUROUX 1 - 16 rue d'Annecy appartement T3 de 65 m² à 12 mn à pied du métro Roseraie. Situé en rez-de-chaussé d'un petit bâtiment de 2 étages, au calme, cet appartement traversant et lumineux est composé d'une entrée ouvrant sur le salon-séjour orienté Est avec vue dégagée sur cour, une cuisine indépendante et un cellier attenant, deux chambres donnant sur espaces verts, un dressing , salle d'eau et wc séparés. Double vitrage, chauffage individuel au gaz. Faibles charges. Parking privatif et cave en sous-sol . Idéal investisseur ou 1er achat A 150 m station bus vers centre ville . Commerces à proximité

Surface : 65 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/07/2024

Consommation énergie primaire : 291 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 287 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 700 € et 2 350 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31500
Coordonnées : 43.628260, 1.466169
Total : 150 840€
Prix d'acquisition : 103 000€
Travaux : 39 600€
Valeur du bien : 142 600€
Frais de notaire : 8 240€
Coût estimé : 8 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 802€/mois
Loyer annuel estimé : 9625€/an
Fourchette totale : 628€ - 1025€/mois
Fourchette annuelle : 7535€ - 12294€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 554,55 €/m²
Basé sur :457 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :166 046 €
Prix d'achat :103 000 €
Décote à l'achat :-63 046€ (-38.0%)
Marge achat-revente :15 206€ (9.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :743,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :37,71€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 780,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 078,13€
Coût de l'assurance :11 313,00€
Taxe foncière : 962,51€/an
Soit par mois : 80,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 802,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 860,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation pour 65 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - décorations vieillissantes nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 600 €(609 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (fourniture et pose), Main d'œuvre incluse.
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (fourniture et pose), Main d'œuvre incluse.
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (fourniture et pose), Main d'œuvre incluse.
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (fourniture et pose), Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (fourniture et pose), Main d'œuvre incluse.
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (fourniture et pose), Main d'œuvre incluse.
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (fourniture et pose), Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés pour la région sans ajustement.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 802 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 625 €/an
Calcul : 802 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 988 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 840 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 453 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 963 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 003 €
Revenus locatifs : +9 625 €
Charges déductibles : -46 003 €
Résultat foncier Année 1 : -36 378 €(Déficit de 36 378 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 978 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 403 €/an
Revenus locatifs : +9 625 €
Charges déductibles : -6 403 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 222 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14978.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 103 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 950 €(65% de 103 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 435 €/an
Calcul : 66 950 € × 3,636% = 2 435 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 625 €46 008 €4 993 €-36 383 €21 400 €14 983 €14 983 €
29 818 €6 275 €4 860 €3 543 €--11 440 €
310 014 €6 137 €4 722 €3 877 €--7 563 €
410 214 €5 994 €4 579 €4 220 €--3 343 €
510 419 €5 847 €4 432 €4 572 €---
610 627 €5 694 €4 279 €4 933 €---
710 839 €5 536 €4 121 €5 303 €---
811 056 €5 373 €3 958 €5 683 €---
911 277 €5 204 €3 789 €6 073 €---
1011 503 €5 030 €3 615 €6 473 €---
1111 733 €4 850 €3 435 €6 883 €---
1211 968 €4 663 €3 248 €7 305 €---
1312 207 €4 470 €3 055 €7 737 €---
1412 451 €4 271 €2 856 €8 180 €---
1512 700 €4 065 €2 650 €8 636 €---
1612 954 €3 851 €2 436 €9 103 €---
1713 213 €3 631 €2 216 €9 582 €---
1813 477 €3 403 €1 988 €10 074 €---
1913 747 €3 167 €1 752 €10 580 €---
2014 022 €2 924 €1 509 €11 098 €---
2114 302 €2 672 €1 257 €11 631 €---
2214 588 €2 411 €996 €12 178 €---
2314 880 €2 141 €726 €12 739 €---
2415 178 €1 863 €448 €13 315 €---
2515 481 €1 575 €160 €13 907 €---
TOTAL308 295 €147 054 €72 078 €161 241 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 241 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 625 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 021 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 021 €-6 420 €+8 441 €
2+2 021 €0 €+2 021 €
3+2 021 €0 €+2 021 €
4+2 021 €0 €+2 021 €
5+2 021 €+369 €+1 652 €
6+2 021 €+1 480 €+541 €
7+2 021 €+1 591 €+430 €
8+2 021 €+1 705 €+316 €
9+2 021 €+1 822 €+199 €
10+2 021 €+1 942 €+79 €
11+2 021 €+2 065 €-44 €
12+2 021 €+2 191 €-170 €
13+2 021 €+2 321 €-300 €
14+2 021 €+2 454 €-433 €
15+2 021 €+2 591 €-570 €
16+2 021 €+2 731 €-710 €
17+2 021 €+2 875 €-854 €
18+2 021 €+3 022 €-1 001 €
19+2 021 €+3 174 €-1 153 €
20+2 021 €+3 330 €-1 309 €
21+2 021 €+3 489 €-1 468 €
22+2 021 €+3 653 €-1 632 €
23+2 021 €+3 822 €-1 801 €
24+2 021 €+3 994 €-1 973 €
25+2 021 €+4 172 €-2 151 €
Total+50 525 €+48 372 €+2 153 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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