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MAISON : 111m2, Montigny En Gohelle by WIOM

Bien expiré
VilleMontigny-en-Gohelle (62)
Surface111.63m²
Coût Total185 668€
Loyer Annuel11 386€
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 158 500 €
Surface : 111.63 m²
Prix au m² : 1 419,87 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Gaz Individuel, Nombre d'égages : 3, Cheminée

✨ Maison semi-individuelle à Montigny-en-Gohelle ✨

Maison de caractère des années 1900 – 111 m² habitables sur 3 niveaux

Située en retrait de la rue, cette charmante maison allie cachet de l’ancien et volumes généreux, idéale pour une famille ou des primo-accédants.

Au rez-de-chaussée :

  • Une entrée desservant un salon d’un côté et une salle à manger de l’autre
  • Une cuisine équipée accessible depuis les pièces de vie
  • Une salle de douche
  • Un WC séparé

Au 1er étage :

  • Un palier distribuant 2 belles chambres de 12 à 19 m²
  • Un escalier menant aux combles de 18 m², déjà rénovés, actuellement utilisés en salle de jeux et espace de stockage, avec un potentiel d’aménagement (chambre supplémentaire, bureau, etc.)

Les extérieurs : Garage Dépendance Terrasse Jardin

Maison idéale pour un premier achat ou pour un projet familial évolutif. À visiter sans tarder ! - https://wiom.immo/mentions-legales

Ville : Montigny-en-Gohelle
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62640
Coordonnées : 50.426900, 2.929880
Total : 185 668€
Prix d'acquisition : 158 500€
Travaux : 14 488€
Valeur du bien : 172 988€
Frais de notaire : 12 680€
Coût estimé : 12 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111.63m²
Loyer prédit : 8.50€/m²/mois
Fourchette : 7.08€ - 10.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 949€/mois
Loyer annuel estimé : 11386€/an
Fourchette totale : 790€ - 1140€/mois
Fourchette annuelle : 9478€ - 13678€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 7.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 668€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :905,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :52,61€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 958,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 063,42€
Coût de l'assurance :15 781,78€
Taxe foncière : 1 138,63€/an
Soit par mois : 94,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 948,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 053,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-104,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 209 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 111 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 111 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 488 €(130 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:4 448€
    Isolation des combles: 111 m² × 40€/m² = 4440€, Main d'œuvre: 8€
  • Chauffage:0€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries - Fenêtres:8 400€
    Remplacement de 14 fenêtres: 14 fenêtres × 600€/fenêtre = 8400€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain - Rénovation complète:0€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:240€
    Parquet flottant 24 m² total: 60€/m² × 24 = 1440€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montigny-en-Gohelle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 848€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 949 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 386 €/an
Calcul : 949 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 974 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 668 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 631 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 139 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 488 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 232 €
Revenus locatifs : +11 386 €
Charges déductibles : -22 232 €
Résultat foncier Année 1 : -10 846 €(Déficit de 10 846 €)
Imputable sur revenu global : 10 846 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 744 €/an
Revenus locatifs : +11 386 €
Charges déductibles : -7 744 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 642 €/an
Prix d'achat du bien : 158 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 025 €(65% de 158 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 746 €/an
Calcul : 103 025 € × 3,636% = 3 746 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 386 €22 238 €5 980 €-10 852 €10 852 €--
211 614 €7 588 €5 818 €4 026 €---
311 846 €7 421 €5 651 €4 425 €---
412 083 €7 248 €5 479 €4 835 €---
512 325 €7 070 €5 300 €5 255 €---
612 571 €6 886 €5 116 €5 686 €---
712 823 €6 695 €4 925 €6 127 €---
813 079 €6 499 €4 729 €6 581 €---
913 341 €6 296 €4 526 €7 045 €---
1013 608 €6 086 €4 316 €7 522 €---
1113 880 €5 869 €4 099 €8 011 €---
1214 157 €5 645 €3 875 €8 513 €---
1314 441 €5 413 €3 643 €9 027 €---
1414 729 €5 174 €3 404 €9 555 €---
1515 024 €4 927 €3 157 €10 097 €---
1615 324 €4 672 €2 902 €10 653 €---
1715 631 €4 408 €2 638 €11 223 €---
1815 944 €4 136 €2 366 €11 808 €---
1916 262 €3 854 €2 085 €12 408 €---
2016 588 €3 564 €1 794 €13 024 €---
2116 919 €3 263 €1 494 €13 656 €---
2217 258 €2 953 €1 183 €14 305 €---
2317 603 €2 633 €863 €14 970 €---
2417 955 €2 302 €532 €15 654 €---
2518 314 €1 959 €190 €16 355 €---
TOTAL364 707 €144 799 €86 063 €219 908 €10 852 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 256 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 219 908 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 386 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 391 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 391 €-3 256 €+5 647 €
2+2 391 €+1 208 €+1 183 €
3+2 391 €+1 328 €+1 063 €
4+2 391 €+1 450 €+941 €
5+2 391 €+1 576 €+815 €
6+2 391 €+1 706 €+685 €
7+2 391 €+1 838 €+553 €
8+2 391 €+1 974 €+417 €
9+2 391 €+2 114 €+277 €
10+2 391 €+2 257 €+134 €
11+2 391 €+2 403 €-12 €
12+2 391 €+2 554 €-163 €
13+2 391 €+2 708 €-317 €
14+2 391 €+2 867 €-476 €
15+2 391 €+3 029 €-638 €
16+2 391 €+3 196 €-805 €
17+2 391 €+3 367 €-976 €
18+2 391 €+3 542 €-1 151 €
19+2 391 €+3 722 €-1 331 €
20+2 391 €+3 907 €-1 516 €
21+2 391 €+4 097 €-1 706 €
22+2 391 €+4 291 €-1 900 €
23+2 391 €+4 491 €-2 100 €
24+2 391 €+4 696 €-2 305 €
25+2 391 €+4 906 €-2 515 €
Total+59 775 €+65 972 €+-6 197 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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