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Charmant appartement deux chambres

VilleElbeuf (76)
Surface60m²
Coût Total105 200€
Loyer Annuel6 231€
Rentabilité5.92%
Cashflow/mois-97€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 75 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 250 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T3 au 2ᵉ et dernier étage d’un petit immeuble de trois appartements.

Syndic bénévole avec faibles charges d’environ 20€/mois (243€/an).

L’appartement est composé de :

  • Un salon,
  • Une cuisine aménagée et équipée ouverte sur la partie salle à manger,
  • Deux chambres avec grand dressing,
  • Une salle d’eau avec douche et baignoire,
  • Un WC séparé

Vendu avec une cave et un grenier. Menuiseries double vitrage, chauffage individuel électrique.

Direct propriétaire – agences s’abstenir.

Ville : Elbeuf
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76500
Coordonnées : 49.291330, 1.004750
Total : 105 200€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 24 200€
Valeur du bien : 99 200€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.86€ - 10.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 519€/mois
Loyer annuel estimé : 6231€/an
Fourchette totale : 412€ - 655€/mois
Fourchette annuelle : 4943€ - 7856€/an
Rentabilité brute :5.92%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 207,55 €/m²
Basé sur :147 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :72 453 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :+2 547€ (+3.5%)
Marge achat-revente :-32 747€ (-45.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :518,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :26,30€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 544,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 269,29€
Coût de l'assurance :7 890,00€
Taxe foncière : 623,13€/an
Soit par mois : 51,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 20,00€/mois
Soit par an : 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 519,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 616,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-97,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais mise à jour nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger possible
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, légère amélioration esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 200 €(403 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Elbeuf (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 519 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 231 €/an
Calcul : 519 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 479 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 200 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 316 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 623 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 240 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 858 €
Revenus locatifs : +6 231 €
Charges déductibles : -28 858 €
Résultat foncier Année 1 : -22 626 €(Déficit de 22 626 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 226 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 658 €/an
Revenus locatifs : +6 231 €
Charges déductibles : -4 658 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 574 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1226.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 231 €28 861 €3 482 €-22 630 €21 400 €1 230 €1 230 €
26 356 €4 568 €3 389 €1 788 €---
36 483 €4 472 €3 293 €2 011 €---
46 613 €4 372 €3 194 €2 240 €---
56 745 €4 269 €3 091 €2 476 €---
66 880 €4 163 €2 984 €2 717 €---
77 017 €4 053 €2 874 €2 965 €---
87 158 €3 939 €2 760 €3 219 €---
97 301 €3 822 €2 643 €3 479 €---
107 447 €3 700 €2 521 €3 747 €---
117 596 €3 574 €2 395 €4 022 €---
127 748 €3 444 €2 265 €4 304 €---
137 903 €3 309 €2 131 €4 593 €---
148 061 €3 170 €1 992 €4 890 €---
158 222 €3 027 €1 848 €5 195 €---
168 387 €2 878 €1 699 €5 509 €---
178 554 €2 724 €1 545 €5 830 €---
188 725 €2 565 €1 386 €6 160 €---
198 900 €2 401 €1 222 €6 499 €---
209 078 €2 231 €1 052 €6 847 €---
219 259 €2 055 €876 €7 204 €---
229 445 €1 873 €695 €7 571 €---
239 633 €1 685 €507 €7 948 €---
249 826 €1 491 €312 €8 335 €---
2510 023 €1 290 €111 €8 733 €---
TOTAL199 591 €103 938 €50 269 €95 653 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 653 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 231 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 309 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 309 €-6 420 €+7 729 €
2+1 309 €+167 €+1 142 €
3+1 309 €+603 €+706 €
4+1 309 €+672 €+637 €
5+1 309 €+743 €+566 €
6+1 309 €+815 €+494 €
7+1 309 €+889 €+420 €
8+1 309 €+966 €+343 €
9+1 309 €+1 044 €+265 €
10+1 309 €+1 124 €+185 €
11+1 309 €+1 207 €+102 €
12+1 309 €+1 291 €+18 €
13+1 309 €+1 378 €-69 €
14+1 309 €+1 467 €-158 €
15+1 309 €+1 559 €-250 €
16+1 309 €+1 653 €-344 €
17+1 309 €+1 749 €-440 €
18+1 309 €+1 848 €-539 €
19+1 309 €+1 950 €-641 €
20+1 309 €+2 054 €-745 €
21+1 309 €+2 161 €-852 €
22+1 309 €+2 271 €-962 €
23+1 309 €+2 384 €-1 075 €
24+1 309 €+2 501 €-1 192 €
25+1 309 €+2 620 €-1 311 €
Total+32 725 €+28 696 €+4 029 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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