Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Apt 5 pièces environ 101 m2

Bien expiré
VilleDrap (06)
Surface101m²
Coût Total243 860€
Loyer Annuel17 853€
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois-41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 199 500 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 1 975,25 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

APPARTEMENT 5 PIECES 100m2 + GARAGE & CAVE A DRAP LA CONDAMINE. Très bel appartement de type 5 pièces de 100m2, traversant, exposition sud, au calme, disposant d'une climatisation encastrée, volets roulants électriques, portes à galandage, porte d'entrée blindée. Composé d'une entrée, une cuisine ouverte, un grand séjour, quatre chambres, une salle de bain plus une douche à l'italienne et un WC suspendu indépendant. Une cave et un garage fermé en sous sol de la résidence complètent ce bien. DPE du 04/06/2024

Ville : Drap
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06340
Coordonnées : 43.770500, 7.331780
Total : 243 860€
Prix d'acquisition : 199 500€
Travaux : 28 400€
Valeur du bien : 227 900€
Frais de notaire : 15 960€
Coût estimé : 15 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 14.73€/m²/mois
Fourchette : 11.73€ - 18.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1488€/mois
Loyer annuel estimé : 17853€/an
Fourchette totale : 1184€ - 1869€/mois
Fourchette annuelle : 14212€ - 22427€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 9.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 964,88 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :198 453 €
Prix d'achat :199 500 €
Décote à l'achat :+1 047€ (+0.5%)
Marge achat-revente :-45 407€ (-22.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :243 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 224,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :71,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 295,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 564,32€
Coût de l'assurance :21 337,75€
Taxe foncière : 990,00€/an
Soit par mois : 82,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 487,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 528,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des joints de carrelage et vérification des installations sanitaires
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 400 €(281 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 600€
    Remplacement des joints de carrelage: 8 m² × 20€/m² = 160€ (joints + nettoyage), Vérification des installations sanitaires: 500€, Main d'œuvre: 940€
  • Cuisine - Rénovation:22 000€
    Installation d'une nouvelle cuisine équipée: 12000€, Électroménager: 4000€, Mise aux normes plomberie: 2000€, Mise aux normes électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Drap (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 488 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 853 €/an
Calcul : 1 488 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 501 €/an
Base de calcul : Emprunt de 243 860 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 854 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 990 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 544 €
Revenus locatifs : +17 853 €
Charges déductibles : -40 544 €
Résultat foncier Année 1 : -22 691 €(Déficit de 22 691 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 991 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 144 €/an
Revenus locatifs : +17 853 €
Charges déductibles : -12 144 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 709 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11991.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 675 €(65% de 199 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 715 €/an
Calcul : 129 675 € × 3,636% = 4 715 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 853 €40 552 €8 509 €-22 699 €10 700 €11 999 €11 999 €
218 210 €11 930 €8 287 €6 280 €--5 719 €
318 574 €11 700 €8 057 €6 874 €---
418 946 €11 462 €7 819 €7 484 €---
519 325 €11 215 €7 572 €8 110 €---
619 711 €10 960 €7 316 €8 752 €---
720 106 €10 695 €7 051 €9 411 €---
820 508 €10 421 €6 777 €10 087 €---
920 918 €10 136 €6 493 €10 781 €---
1021 336 €9 842 €6 199 €11 494 €---
1121 763 €9 537 €5 894 €12 226 €---
1222 198 €9 221 €5 578 €12 977 €---
1322 642 €8 894 €5 251 €13 748 €---
1423 095 €8 555 €4 912 €14 540 €---
1523 557 €8 204 €4 561 €15 353 €---
1624 028 €7 841 €4 197 €16 187 €---
1724 509 €7 464 €3 820 €17 045 €---
1824 999 €7 074 €3 430 €17 925 €---
1925 499 €6 669 €3 026 €18 829 €---
2026 009 €6 251 €2 607 €19 758 €---
2126 529 €5 817 €2 173 €20 712 €---
2227 059 €5 368 €1 724 €21 692 €---
2327 601 €4 902 €1 259 €22 698 €---
2428 153 €4 420 €777 €23 733 €---
2528 716 €3 921 €277 €24 795 €---
TOTAL571 843 €243 052 €123 564 €328 791 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 328 791 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 853 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 749 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 749 €-3 210 €+6 959 €
2+3 749 €0 €+3 749 €
3+3 749 €+347 €+3 402 €
4+3 749 €+2 245 €+1 504 €
5+3 749 €+2 433 €+1 316 €
6+3 749 €+2 626 €+1 123 €
7+3 749 €+2 823 €+926 €
8+3 749 €+3 026 €+723 €
9+3 749 €+3 234 €+515 €
10+3 749 €+3 448 €+301 €
11+3 749 €+3 668 €+81 €
12+3 749 €+3 893 €-144 €
13+3 749 €+4 124 €-375 €
14+3 749 €+4 362 €-613 €
15+3 749 €+4 606 €-857 €
16+3 749 €+4 856 €-1 107 €
17+3 749 €+5 113 €-1 364 €
18+3 749 €+5 378 €-1 629 €
19+3 749 €+5 649 €-1 900 €
20+3 749 €+5 927 €-2 178 €
21+3 749 €+6 214 €-2 465 €
22+3 749 €+6 508 €-2 759 €
23+3 749 €+6 810 €-3 061 €
24+3 749 €+7 120 €-3 371 €
25+3 749 €+7 439 €-3 690 €
Total+93 725 €+98 637 €+-4 912 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →