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Appartement 2 pièces 47 m²

VilleTerrasson-Lavilledieu (24)
Surface47
Coût Total87 792
Loyer Annuel6 606
Rentabilité7.52%
Cashflow/mois-16
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 900 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 380,85 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement

VENTE d'un appartement T2 (47 m²) lumineux avec terrasse et jardin à Terrasson-Lavilledieu. - SPECIAL INVESTISSEUR T2 vendu loué Terrasson-Lavilledieu dans résidence BOLERO fermée avec espaces verts. Pièce de vie d'une superficie de 20,12 m², est accompagnée d'une kitchenette fonctionnelle avec cellier attenant, d'une chambre confortable (placards) et d'une salle de bain.

L'appartement dispose également d'une terrasse, parfait pour profiter des journées ensoleillées, ainsi que d'un jardin à usage privatif, offrant un coin d'extérieur intimiste.

A visiter sans attendre. Le bien est soumis au statut de la copropriété , la copropriété comporte 147 lots , la quote-part budget prévisionnel (dépenses courantes) est de 680,00 euros/an. Honoraires à la charge du vendeur. Vous pouvez consulter les barèmes d'honoraires à l'adresse suivante : *** . Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 590 et 840 euros. Prix moyens des énergies indexés en 2021. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : TAPP954691 Date de réalisation du diagnostic : 25/11/2021 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 147 Charges prévisionnelles annuelles : 680 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 590 € et 840 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Terrasson-Lavilledieu
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24120
Coordonnées : 45.128693, 1.303479
Total : 87 792
Prix d'acquisition : 64 900
Travaux : 17 700
Valeur du bien : 82 600
Frais de notaire : 5 192
Coût estimé : 5 192
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47
Loyer prédit : 11.71€/m²/mois
Fourchette : 9.46€ - 14.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 550€/mois
Loyer annuel estimé : 6606€/an
Fourchette totale : 445€ - 681€/mois
Fourchette annuelle : 5337€ - 8176€/an
Rentabilité brute :7.52%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 9.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 291,71 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :60 710
Prix d'achat :64 900
Décote à l'achat :+4 190 (+6.9%)
Marge achat-revente :-27 082€ (-44.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 792
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :428,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :25,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 454,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 833,83
Coût de l'assurance :7 681,80
Taxe foncière : 660,55€/an
Soit par mois : 55,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 56,67€/mois
Soit par an : 680,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 550,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 566,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-15,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - parquet récent mais rafraîchissement possible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 700(377 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (6 m²) × 8000€/cuisine = 8000€
  • Salle de bain:4 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète (5 m²) × 800€/m² = 4000€
  • Chambres:1 400
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Terrasson-Lavilledieu (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 550 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 606 €/an
Calcul : 550 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 834 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 792 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 307 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 661 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 680 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 181
Revenus locatifs : +6 606
Charges déductibles : -22 181
Résultat foncier Année 1 : -15 576(Déficit de 15 576 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 4 876
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 481 €/an
Revenus locatifs : +6 606
Charges déductibles : -4 481
Résultat foncier Années 2+ : 2 124 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4875.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 185(65% de 64 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 534 €/an
Calcul : 42 185 € × 3,636% = 1 534
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 60622 1842 836-15 57910 700 €4 879 €4 879 €
26 7384 4082 7602 330--2 549 €
36 8724 3282 6812 544--5 €
47 0104 2472 5992 763---
57 1504 1622 5142 988---
67 2934 0752 4273 218---
77 4393 9852 3373 454---
87 5883 8912 2433 696---
97 7393 7952 1473 944---
107 8943 6952 0484 199---
118 0523 5931 9454 459---
128 2133 4861 8394 727---
138 3773 3771 7295 001---
148 5453 2631 6155 282---
158 7163 1461 4985 570---
168 8903 0251 3775 865---
179 0682 9001 2526 168---
189 2492 7711 1236 479---
199 4342 6379896 797---
209 6232 4998527 124---
219 8152 3577097 459---
2210 0122 2105627 802---
2310 2122 0574108 155---
2410 4161 9002528 516---
2510 6251 738908 887---
TOTAL211 57699 72940 834111 84710 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 847
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 606 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 387 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 387-3 210+4 597
2+1 3870+1 387
3+1 3870+1 387
4+1 387+828+559
5+1 387+896+491
6+1 387+965+422
7+1 387+1 036+351
8+1 387+1 109+278
9+1 387+1 183+204
10+1 387+1 260+127
11+1 387+1 338+49
12+1 387+1 418-31
13+1 387+1 500-113
14+1 387+1 584-197
15+1 387+1 671-284
16+1 387+1 760-373
17+1 387+1 850-463
18+1 387+1 944-557
19+1 387+2 039-652
20+1 387+2 137-750
21+1 387+2 238-851
22+1 387+2 341-954
23+1 387+2 446-1 059
24+1 387+2 555-1 168
25+1 387+2 666-1 279
Total+34 675+33 554+1 121
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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