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Duplex lumineux centre ville

VilleLuxeuil-les-Bains (70)
Surface68m²
Coût Total81 060€
Loyer Annuel5 713€
Rentabilité7.05%
Cashflow/mois-1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 69 500 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 022,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex lumineux situé au troisième et dernier étage d’une petite copropriété calme.

D’une superficie de 68 m² (55 m² Carrez), Il se compose de deux chambres et d'un grand salon de 32 m² ouvert sur une cuisine équipée.

Il dispose d’une spacieuse salle de bain et d’une buanderie.

Une place de parking privative complète le bien.

Situé à quelques pas du centre ville, il offre un environnement de vie agréable.

Pour plus de photos ou convenir d'une visite, merci de m'envoyer un message ou SMS

Ville : Luxeuil-les-Bains
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70300
Coordonnées : 47.812670, 6.382160
Total : 81 060€
Prix d'acquisition : 69 500€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 75 500€
Frais de notaire : 5 560€
Coût estimé : 5 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 7.00€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 9.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 476€/mois
Loyer annuel estimé : 5713€/an
Fourchette totale : 360€ - 631€/mois
Fourchette annuelle : 4314€ - 7567€/an
Rentabilité brute :7.05%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 9.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :880,83 €/m²
Basé sur :106 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :59 896 €
Prix d'achat :69 500 €
Décote à l'achat :+9 604€ (+16.0%)
Marge achat-revente :-21 164€ (-35.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :405,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :23,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 429,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 681,64€
Coût de l'assurance :7 092,75€
Taxe foncière : 571,34€/an
Soit par mois : 47,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 476,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 477,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-0,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement optionnel

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(88 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Installation pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 476 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 713 €/an
Calcul : 476 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 802 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 060 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 284 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 571 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 657 €
Revenus locatifs : +5 713 €
Charges déductibles : -9 657 €
Résultat foncier Année 1 : -3 943 €(Déficit de 3 943 €)
Imputable sur revenu global : 3 943 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 657 €/an
Revenus locatifs : +5 713 €
Charges déductibles : -3 657 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 057 €/an
Prix d'achat du bien : 69 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 175 €(65% de 69 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 643 €/an
Calcul : 45 175 € × 3,636% = 1 643 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 713 €9 659 €2 804 €-3 946 €3 946 €--
25 828 €3 586 €2 731 €2 242 €---
35 944 €3 510 €2 655 €2 435 €---
46 063 €3 431 €2 576 €2 632 €---
56 184 €3 349 €2 494 €2 835 €---
66 308 €3 265 €2 410 €3 043 €---
76 434 €3 177 €2 322 €3 257 €---
86 563 €3 087 €2 232 €3 476 €---
96 694 €2 993 €2 138 €3 701 €---
106 828 €2 896 €2 041 €3 932 €---
116 965 €2 795 €1 940 €4 169 €---
127 104 €2 691 €1 836 €4 413 €---
137 246 €2 583 €1 728 €4 663 €---
147 391 €2 471 €1 616 €4 920 €---
157 539 €2 356 €1 501 €5 183 €---
167 690 €2 236 €1 381 €5 454 €---
177 843 €2 112 €1 257 €5 732 €---
188 000 €1 983 €1 128 €6 017 €---
198 160 €1 850 €995 €6 310 €---
208 323 €1 712 €857 €6 611 €---
218 490 €1 570 €715 €6 920 €---
228 660 €1 422 €567 €7 238 €---
238 833 €1 269 €414 €7 564 €---
249 009 €1 110 €255 €7 899 €---
259 190 €946 €91 €8 244 €---
TOTAL183 003 €68 058 €40 682 €114 945 €3 946 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 184 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 945 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 713 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 200 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 200 €-1 184 €+2 384 €
2+1 200 €+673 €+527 €
3+1 200 €+730 €+470 €
4+1 200 €+790 €+410 €
5+1 200 €+851 €+349 €
6+1 200 €+913 €+287 €
7+1 200 €+977 €+223 €
8+1 200 €+1 043 €+157 €
9+1 200 €+1 110 €+90 €
10+1 200 €+1 180 €+20 €
11+1 200 €+1 251 €-51 €
12+1 200 €+1 324 €-124 €
13+1 200 €+1 399 €-199 €
14+1 200 €+1 476 €-276 €
15+1 200 €+1 555 €-355 €
16+1 200 €+1 636 €-436 €
17+1 200 €+1 719 €-519 €
18+1 200 €+1 805 €-605 €
19+1 200 €+1 893 €-693 €
20+1 200 €+1 983 €-783 €
21+1 200 €+2 076 €-876 €
22+1 200 €+2 171 €-971 €
23+1 200 €+2 269 €-1 069 €
24+1 200 €+2 370 €-1 170 €
25+1 200 €+2 473 €-1 273 €
Total+30 000 €+34 483 €+-4 483 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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