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Maison à vendre

Bien expiré
VillePlémet (22)
Surface127m²
Coût Total174 500€
Loyer Annuel12 206€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois+12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 748,03 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Cheminée, Salon (total 23 m²), 4 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Exposition sud

Vous recherchez une maison avec du potentiel et à prix attractif, proche de Loudéac ?

Je vous propose à la vente une maison en pierre individuelle, T6, d'une surface de plus de 120 m², idéalement située dans le centre-bourg de Plémet et édifiée sur un terrain clos d'environ 1460 m².

  • Cette maison offre au rez-de-chaussée : un séjour avec cheminée, une cuisine aménagée, une chambre, un WC, un cellier, une cave et une chaufferie.

  • Au 1er étage : deux chambres dont une avec WC privatif, une salle de bain.

  • Au 2ème étage : une chambre et deux greniers.

  • À l'extérieur, un ancien garage attenant à la maison complète cet ensemble.

Les plus de cette maison :

  • En centre-bourg
  • Tout-à-l'égout
  • À proximité des commodités
  • Beaux volumes intérieurs
  • Exposition plein Sud

Des travaux de rénovation sont à prévoir :

  • Électricité
  • Peinture
  • Cuisine
  • Salle de bain, WC

Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Contactez Hasina RASOHAGA Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°839 567 526 Greffe de SAINT BRIEUC) 06 70 43 21 29 (réf. 591313 )

Ville : Plémet
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22210
Coordonnées : 48.172111, -2.598343
Total : 174 500€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 71 900€
Valeur du bien : 166 900€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127m²
Loyer prédit : 8.01€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 10.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1017€/mois
Loyer annuel estimé : 12206€/an
Fourchette totale : 790€ - 1309€/mois
Fourchette annuelle : 9486€ - 15707€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 9.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 030,3 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 849 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-35 849€ (-27.4%)
Marge achat-revente :-43 651€ (-33.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :852,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :50,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 903,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 163,47€
Coût de l'assurance :15 268,75€
Taxe foncière : 1 220,63€/an
Soit par mois : 101,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 017,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 004,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :12,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 214 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (état 2/5 assumé)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs usés nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: Travaux à prévoir selon la description - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 900 €(566 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 200€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:11 440€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€ = 10400€, Main d'œuvre: 1040€
  • Cuisine:21 000€
    Cuisine complète: 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 64 m² × 60€/m² = 3840€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:2 560€
    Peinture murs et plafonds: 64 m² × 40€/m² = 2560€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:6 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Plémet). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 640€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 017 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 206 €/an
Calcul : 1 017 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 632 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 500 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 611 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 221 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 364 €
Revenus locatifs : +12 206 €
Charges déductibles : -79 364 €
Résultat foncier Année 1 : -67 157 €(Déficit de 67 157 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 757 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 464 €/an
Revenus locatifs : +12 206 €
Charges déductibles : -7 464 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 743 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45757.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 206 €79 369 €5 638 €-67 163 €21 400 €45 763 €45 763 €
212 450 €7 317 €5 485 €5 134 €--40 629 €
312 699 €7 159 €5 328 €5 540 €--35 089 €
412 953 €6 997 €5 165 €5 957 €--29 133 €
513 212 €6 829 €4 997 €6 384 €--22 749 €
613 477 €6 655 €4 824 €6 821 €--15 928 €
713 746 €6 476 €4 645 €7 270 €--8 657 €
814 021 €6 291 €4 459 €7 731 €--927 €
914 302 €6 099 €4 268 €8 202 €---
1014 588 €5 901 €4 070 €8 686 €---
1114 879 €5 697 €3 866 €9 182 €---
1215 177 €5 486 €3 655 €9 691 €---
1315 481 €5 268 €3 436 €10 213 €---
1415 790 €5 042 €3 211 €10 748 €---
1516 106 €4 809 €2 978 €11 296 €---
1616 428 €4 569 €2 737 €11 859 €---
1716 757 €4 320 €2 489 €12 436 €---
1817 092 €4 063 €2 232 €13 028 €---
1917 434 €3 798 €1 967 €13 636 €---
2017 782 €3 524 €1 692 €14 258 €---
2118 138 €3 241 €1 409 €14 897 €---
2218 501 €2 948 €1 117 €15 553 €---
2318 871 €2 645 €814 €16 225 €---
2419 248 €2 333 €502 €16 915 €---
2519 633 €2 010 €179 €17 623 €---
TOTAL390 971 €198 848 €81 163 €192 123 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 123 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 206 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 563 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 563 €-6 420 €+8 983 €
2+2 563 €0 €+2 563 €
3+2 563 €0 €+2 563 €
4+2 563 €0 €+2 563 €
5+2 563 €0 €+2 563 €
6+2 563 €0 €+2 563 €
7+2 563 €0 €+2 563 €
8+2 563 €0 €+2 563 €
9+2 563 €+2 183 €+380 €
10+2 563 €+2 606 €-43 €
11+2 563 €+2 755 €-192 €
12+2 563 €+2 907 €-344 €
13+2 563 €+3 064 €-501 €
14+2 563 €+3 224 €-661 €
15+2 563 €+3 389 €-826 €
16+2 563 €+3 558 €-995 €
17+2 563 €+3 731 €-1 168 €
18+2 563 €+3 908 €-1 345 €
19+2 563 €+4 091 €-1 528 €
20+2 563 €+4 278 €-1 715 €
21+2 563 €+4 469 €-1 906 €
22+2 563 €+4 666 €-2 103 €
23+2 563 €+4 868 €-2 305 €
24+2 563 €+5 075 €-2 512 €
25+2 563 €+5 287 €-2 724 €
Total+64 075 €+57 637 €+6 438 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 170 jours
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