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Appartement t3 nimes

VilleNîmes (30)
Surface60m²
Coût Total123 380€
Loyer Annuel8 121€
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-150€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 89 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 483,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A saisir. Direct propriétaire.

Situé sur le Boulevard Gambetta, à proximité immédiate des commerces, des transports et du centre-ville, venez découvrir cet appartement T3 de 60 m², situé au 2ᵉ étage d’une petite copropriété.

L’appartement se compose d’un séjour, d’une cuisine ouverte, de deux chambres, d’une salle de bains et de WC séparés.

Vous apprécierez sa belle hauteur sous plafond, son cachet de l’ancien et son fort potentiel.

Caractéristiques :

  • Surface : 60 m²
  • T3 – 2 chambres
  • 2ᵉ étage
  • Petite copropriété
  • Chauffage individuel au gaz de ville
  • Charges de copropriété : environ 1 500 €/an
  • Rafraîchissements à prévoir.
  • Fenêtres neuves .
  • Peintures neuves dans tout l'appartement.

Prix de vente : 89 000 €

Agence s'abstenir merci.

Pour plus d’informations ou organiser une visite, contactez-moi.

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.840500, 4.359680
Total : 123 380€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 27 260€
Valeur du bien : 116 260€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 677€/mois
Loyer annuel estimé : 8121€/an
Fourchette totale : 534€ - 857€/mois
Fourchette annuelle : 6409€ - 10289€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 8.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 256,69 €/m²
Basé sur :958 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 402 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-46 402€ (-34.3%)
Marge achat-revente :12 022€ (8.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :598,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :35,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 633,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 019,08€
Coût de l'assurance :10 795,75€
Taxe foncière : 812,09€/an
Soit par mois : 67,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 125,00€/mois
Soit par an : 1 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 676,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 826,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-149,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz de ville existant
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager daté et mise à jour des finitions de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 260 €(454 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:15 200€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Carrelage (30 m²): 40€/m² × 30 = 1200€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:960€
    Peinture murs et plafonds 2 chambres (24 m²): 30€/m² × 24 = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon:900€
    Peinture murs et plafonds salon (25 m²): 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 677 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 121 €/an
Calcul : 677 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 897 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 380 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 432 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 812 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 500 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 900 €
Revenus locatifs : +8 121 €
Charges déductibles : -33 900 €
Résultat foncier Année 1 : -25 779 €(Déficit de 25 779 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 379 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 640 €/an
Revenus locatifs : +8 121 €
Charges déductibles : -6 640 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 481 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4379.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 121 €33 904 €3 900 €-25 783 €21 400 €4 383 €4 383 €
28 283 €6 538 €3 794 €1 745 €--2 638 €
38 449 €6 428 €3 684 €2 021 €--617 €
48 618 €6 315 €3 571 €2 303 €---
58 790 €6 198 €3 454 €2 593 €---
68 966 €6 077 €3 333 €2 889 €---
79 146 €5 952 €3 208 €3 194 €---
89 328 €5 823 €3 079 €3 505 €---
99 515 €5 690 €2 946 €3 825 €---
109 705 €5 553 €2 809 €4 153 €---
119 899 €5 411 €2 667 €4 488 €---
1210 097 €5 265 €2 521 €4 833 €---
1310 299 €5 113 €2 369 €5 186 €---
1410 505 €4 957 €2 213 €5 548 €---
1510 715 €4 796 €2 052 €5 919 €---
1610 930 €4 630 €1 886 €6 300 €---
1711 148 €4 458 €1 714 €6 690 €---
1811 371 €4 281 €1 537 €7 091 €---
1911 599 €4 097 €1 353 €7 501 €---
2011 831 €3 908 €1 164 €7 922 €---
2112 067 €3 713 €969 €8 354 €---
2212 309 €3 512 €768 €8 797 €---
2312 555 €3 303 €560 €9 251 €---
2412 806 €3 089 €345 €9 717 €---
2513 062 €2 867 €123 €10 195 €---
TOTAL260 116 €151 877 €56 019 €108 239 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 239 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 121 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 705 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 705 €-6 420 €+8 125 €
2+1 705 €0 €+1 705 €
3+1 705 €0 €+1 705 €
4+1 705 €+506 €+1 199 €
5+1 705 €+778 €+927 €
6+1 705 €+867 €+838 €
7+1 705 €+958 €+747 €
8+1 705 €+1 052 €+653 €
9+1 705 €+1 147 €+558 €
10+1 705 €+1 246 €+459 €
11+1 705 €+1 347 €+358 €
12+1 705 €+1 450 €+255 €
13+1 705 €+1 556 €+149 €
14+1 705 €+1 664 €+41 €
15+1 705 €+1 776 €-71 €
16+1 705 €+1 890 €-185 €
17+1 705 €+2 007 €-302 €
18+1 705 €+2 127 €-422 €
19+1 705 €+2 250 €-545 €
20+1 705 €+2 377 €-672 €
21+1 705 €+2 506 €-801 €
22+1 705 €+2 639 €-934 €
23+1 705 €+2 775 €-1 070 €
24+1 705 €+2 915 €-1 210 €
25+1 705 €+3 059 €-1 354 €
Total+42 625 €+32 472 €+10 153 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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