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Appartement

VilleChâteauroux (36)
Surface64m²
Coût Total69 170€
Loyer Annuel6 505€
Rentabilité9.41%
Cashflow/mois+127€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 968,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 6, Mandat exclusif

Découvrez cet appartement à Châteauroux, idéalement situé au 2ème étage. Avec ses deux chambres spacieuses, il offre un cadre de vie confortable à un prix attractif de 62 000€. Profitez de la proximité des commodités : le lycée Pierre et Marie Curie est à seulement 3 minutes à pied, et l'école élémentaire Jean Zay à 5 minutes. Pour vos courses, Carrefour est accessible en 13 minutes à pied. Les transports en commun sont à portée de main avec l'arrêt de bus Bryas à 4 minutes à pied, desservi par la ligne 5. La gare de Châteauroux est également à 10 minutes à pied pour vos déplacements en train. De nombreux restaurants, boulangeries, et boucheries se trouvent à proximité, ainsi que le Parc à 800 mètres pour vos balades. Ne manquez pas cette opportunité! - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Ch%C3%A2teauroux-36000/376

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.811811, 1.711118
Total : 69 170€
Prix d'acquisition : 62 000€
Travaux : 2 210€
Valeur du bien : 64 210€
Frais de notaire : 4 960€
Coût estimé : 4 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 542€/mois
Loyer annuel estimé : 6505€/an
Fourchette totale : 422€ - 697€/mois
Fourchette annuelle : 5060€ - 8364€/an
Rentabilité brute :9.41%
Fourchette de rentabilité :7.32% - 12.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 145,51 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :73 312 €
Prix d'achat :62 000 €
Décote à l'achat :-11 312€ (-15.4%)
Marge achat-revente :4 142€ (5.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :69 170€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :340,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :20,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 360,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 052,54€
Coût de l'assurance :6 052,37€
Taxe foncière : 650,55€/an
Soit par mois : 54,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 542,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 415,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :126,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie si ancienne et mise aux normes si nécessaire.
Quantité: 1 ensemble
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec quelques signes d'usure
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 210 €(35 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:250€
    Remplacement robinetterie: 1 ensemble × 250€ = 250€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux. Main d'œuvre incluse. Les prix de peinture sont basés sur une fourchette de 20-40€/m², et la robinetterie est estimée à 250€ pour un ensemble avec pose. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 542 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 505 €/an
Calcul : 542 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 288 €/an
Base de calcul : Emprunt de 69 170 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 242 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 651 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 210 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 5 390 €
Revenus locatifs : +6 505 €
Charges déductibles : -5 390 €
Résultat foncier Année 1 : 1 115 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 180 €/an
Revenus locatifs : +6 505 €
Charges déductibles : -3 180 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 325 €/an
Prix d'achat du bien : 62 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 300 €(65% de 62 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 465 €/an
Calcul : 40 300 € × 3,636% = 1 465 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 505 €5 392 €2 290 €1 113 €---
26 636 €3 121 €2 229 €3 514 €---
36 768 €3 058 €2 165 €3 710 €---
46 904 €2 992 €2 100 €3 911 €---
57 042 €2 925 €2 032 €4 117 €---
67 183 €2 855 €1 962 €4 328 €---
77 326 €2 782 €1 890 €4 544 €---
87 473 €2 708 €1 815 €4 765 €---
97 622 €2 630 €1 738 €4 992 €---
107 775 €2 550 €1 658 €5 224 €---
117 930 €2 468 €1 575 €5 463 €---
128 089 €2 382 €1 489 €5 707 €---
138 251 €2 294 €1 401 €5 957 €---
148 416 €2 202 €1 310 €6 213 €---
158 584 €2 108 €1 215 €6 476 €---
168 756 €2 010 €1 117 €6 746 €---
178 931 €1 909 €1 016 €7 022 €---
189 109 €1 804 €912 €7 305 €---
199 291 €1 696 €804 €7 595 €---
209 477 €1 584 €692 €7 893 €---
219 667 €1 469 €576 €8 198 €---
229 860 €1 349 €457 €8 511 €---
2310 057 €1 226 €333 €8 832 €---
2410 258 €1 098 €205 €9 160 €---
2510 464 €966 €73 €9 498 €---
TOTAL208 372 €57 579 €33 053 €150 794 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 794 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 505 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 366 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 366 €+334 €+1 032 €
2+1 366 €+1 054 €+312 €
3+1 366 €+1 113 €+253 €
4+1 366 €+1 173 €+193 €
5+1 366 €+1 235 €+131 €
6+1 366 €+1 298 €+68 €
7+1 366 €+1 363 €+3 €
8+1 366 €+1 430 €-64 €
9+1 366 €+1 498 €-132 €
10+1 366 €+1 567 €-201 €
11+1 366 €+1 639 €-273 €
12+1 366 €+1 712 €-346 €
13+1 366 €+1 787 €-421 €
14+1 366 €+1 864 €-498 €
15+1 366 €+1 943 €-577 €
16+1 366 €+2 024 €-658 €
17+1 366 €+2 107 €-741 €
18+1 366 €+2 191 €-825 €
19+1 366 €+2 279 €-913 €
20+1 366 €+2 368 €-1 002 €
21+1 366 €+2 459 €-1 093 €
22+1 366 €+2 553 €-1 187 €
23+1 366 €+2 649 €-1 283 €
24+1 366 €+2 748 €-1 382 €
25+1 366 €+2 849 €-1 483 €
Total+34 150 €+45 238 €+-11 088 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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