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Duplex à vendre

VilleWattrelos (59)
Surface81.8m²
Coût Total214 520€
Loyer Annuel10 973€
Rentabilité5.11%
Cashflow/mois-313€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 81.8 m²
Prix au m² : 1 821,52 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, 2 chambres, Terrasse, Sans vis-à-vis, Belle vue, Pas de cave

''59150 - WATTRELOS - LABOUREUR/CENTRE VILLE - 3 pièces - 2 chambres - 82,00 m² - APPARTEMENT EN DUPLEX AVEC SUPERBE TERRASSE DE 27M² SANS VIS-A-VIS - TRANSPORTS A PROXIMITE

EffiCity, l'agence qui estime votre bien en ligne, vous propose cet appartement en duplex situé à Wattrelos, offrant une surface de 81.8 m² répartie sur deux niveaux. Ce bien dispose d'une superbe terrasse de 27m², sans vis-à-vis, idéale pour profiter de moments de détente en extérieur. La terrasse offre un espace de vie supplémentaire et une vue dégagée sur les environs.

La pièce de vie de 34 m² offre un bel espace de vie.

L'appartement a été entièrement repeint et offre un intérieur lumineux et agréable à vivre. De plus, un abri de rangement à l'extérieur permet de stocker facilement vos vélos.

Cet appartement bénéficie d'un bel ensoleillement et d'une atmosphère chaleureuse.

Avec ses deux chambres confortables, ce duplex offre des espaces bien agencés et une distribution harmonieuse.

La proximité des transports en commun, notamment les bus, facilite les déplacements au quotidien.

Ne manquez pas l'opportunité de visiter cet appartement unique et laissez-vous séduire par son charme et ses atouts. Contactez-moi dès maintenant pour organiser une visite.'' Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Julien Berlot - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Tourcoing sous le n°817566987. Siège social du mandant : EFFICITY SAS (RCS Paris 497617746 - Capital social de 132 373,05 euros) - Siège : 48 avenue de Villiers 75017, Garantie Financière de 500000 euros : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris, Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 de la CCI Paris Ile de France

Ville : Wattrelos
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59150
Coordonnées : 50.700372, 3.204636
Total : 214 520€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 53 600€
Valeur du bien : 202 600€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81.8m²
Loyer prédit : 11.18€/m²/mois
Fourchette : 9.07€ - 13.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 914€/mois
Loyer annuel estimé : 10973€/an
Fourchette totale : 742€ - 1127€/mois
Fourchette annuelle : 8906€ - 13520€/an
Rentabilité brute :5.11%
Fourchette de rentabilité :4.15% - 6.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 061,38 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :168 621 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-19 621€ (-11.6%)
Marge achat-revente :-45 899€ (-27.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :214 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 049,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :85,81€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 135,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 458,76€
Coût de l'assurance :25 742,40€
Taxe foncière : 1 097,27€/an
Soit par mois : 91,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 914,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 227,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-312,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 81.8 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 600 €(655 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Wattrelos (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué pour certains postes). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 914 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 973 €/an
Calcul : 914 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 967 €/an
Base de calcul : Emprunt de 214 520 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 030 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 097 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 694 €
Revenus locatifs : +10 973 €
Charges déductibles : -62 694 €
Résultat foncier Année 1 : -51 721 €(Déficit de 51 721 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 321 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 094 €/an
Revenus locatifs : +10 973 €
Charges déductibles : -9 094 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 879 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30320.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 973 €62 700 €6 973 €-51 728 €21 400 €30 328 €30 328 €
211 192 €8 912 €6 785 €2 280 €--28 048 €
311 416 €8 718 €6 591 €2 698 €--25 350 €
411 644 €8 518 €6 391 €3 127 €--22 224 €
511 877 €8 310 €6 183 €3 567 €--18 657 €
612 115 €8 096 €5 969 €4 019 €--14 638 €
712 357 €7 874 €5 748 €4 483 €--10 155 €
812 604 €7 646 €5 519 €4 959 €--5 197 €
912 856 €7 409 €5 282 €5 447 €---
1013 113 €7 165 €5 038 €5 949 €---
1113 376 €6 912 €4 785 €6 463 €---
1213 643 €6 651 €4 524 €6 992 €---
1313 916 €6 381 €4 255 €7 535 €---
1414 194 €6 103 €3 976 €8 092 €---
1514 478 €5 815 €3 688 €8 663 €---
1614 768 €5 517 €3 390 €9 251 €---
1715 063 €5 210 €3 083 €9 854 €---
1815 364 €4 892 €2 765 €10 473 €---
1915 672 €4 563 €2 436 €11 109 €---
2015 985 €4 224 €2 097 €11 761 €---
2116 305 €3 873 €1 746 €12 432 €---
2216 631 €3 510 €1 383 €13 120 €---
2316 964 €3 136 €1 009 €13 828 €---
2417 303 €2 749 €622 €14 554 €---
2517 649 €2 349 €222 €15 300 €---
TOTAL351 458 €207 233 €100 459 €144 225 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 225 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 973 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 304 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 304 €-6 420 €+8 724 €
2+2 304 €0 €+2 304 €
3+2 304 €0 €+2 304 €
4+2 304 €0 €+2 304 €
5+2 304 €0 €+2 304 €
6+2 304 €0 €+2 304 €
7+2 304 €0 €+2 304 €
8+2 304 €0 €+2 304 €
9+2 304 €+75 €+2 229 €
10+2 304 €+1 785 €+519 €
11+2 304 €+1 939 €+365 €
12+2 304 €+2 098 €+206 €
13+2 304 €+2 260 €+44 €
14+2 304 €+2 427 €-123 €
15+2 304 €+2 599 €-295 €
16+2 304 €+2 775 €-471 €
17+2 304 €+2 956 €-652 €
18+2 304 €+3 142 €-838 €
19+2 304 €+3 333 €-1 029 €
20+2 304 €+3 528 €-1 224 €
21+2 304 €+3 730 €-1 426 €
22+2 304 €+3 936 €-1 632 €
23+2 304 €+4 148 €-1 844 €
24+2 304 €+4 366 €-2 062 €
25+2 304 €+4 590 €-2 286 €
Total+57 600 €+43 268 €+14 332 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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