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Maison 4 pièces 191 m²

VilleMarsilly (17)
Surface191m²
Coût Total274 050€
Loyer Annuel29 996€
Rentabilité10.95%
Cashflow/mois+834€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 000 €
Surface : 191 m²
Prix au m² : 1 036,65 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

CHARENTAISE 200M² A RENOVER A MARSILLY

MARSILLY Charentaise à rénover – Fort potentiel au cœur du village, proche des commerces à pied

Découvrez cette maison d'environ 200m² à rénover, offrant de multiples possibilités d'aménagement pour une famille en quête d'espace ou pour un investisseur.

Un jardin privatif idéal pour profiter des beaux jours et créer un espace extérieur convivial,

Un garage avec vaste grenier, apportant confort et praticité au quotidien.

Bien que la maison nécessite des travaux de rénovation, elle constitue une opportunité rare de valorisation grâce à sa superficie et à sa configuration, permettant d'imaginer un intérieur moderne et fonctionnel.

👉 Idéale pour un projet familial ou une rénovation contemporaine. Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite et laisser libre cours à vos idées ! Référence agence : 971 Référence annonce : VE22-OH8-DZG Non soumis au DPE Prix hors honoraires : 186 500 €

Ville : Marsilly
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17137
Coordonnées : 46.229904, -1.141034
Total : 274 050€
Prix d'acquisition : 198 000€
Travaux : 60 210€
Valeur du bien : 258 210€
Frais de notaire : 15 840€
Coût estimé : 15 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 191m²
Loyer prédit : 13.09€/m²/mois
Fourchette : 10.25€ - 16.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 2500€/mois
Loyer annuel estimé : 29996€/an
Fourchette totale : 1957€ - 3193€/mois
Fourchette annuelle : 23484€ - 38315€/an
Rentabilité brute :10.95%
Fourchette de rentabilité :8.57% - 13.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 743,78 €/m²
Basé sur :78 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :715 062 €
Prix d'achat :198 000 €
Décote à l'achat :-517 062€ (-72.3%)
Marge achat-revente :441 012€ (61.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :274 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 338,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :77,65€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 416,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 466,18€
Coût de l'assurance :23 294,25€
Taxe foncière : 2 999,64€/an
Soit par mois : 249,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 499,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 666,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :833,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 191 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 191 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~8 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 55 m² (estimation salon)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 210 €(315 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 460€
    Isolation toiture: 191 m² × 60€/m² = 11460€ (prix moyen), Main d'œuvre: incluse.
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: incluse.
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 600€ = 14400€, Main d'œuvre: incluse.
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse.
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: incluse.
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€, Main d'œuvre: incluse.
  • Salon - Peinture:1 650€
    Peinture salon: 55 m² × 30€/m² = 1650€, Main d'œuvre: incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marsilly (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 500 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 996 €/an
Calcul : 2 500 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 845 €/an
Base de calcul : Emprunt de 274 050 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 932 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 000 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 210 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 987 €
Revenus locatifs : +29 996 €
Charges déductibles : -72 987 €
Résultat foncier Année 1 : -42 990 €(Déficit de 42 990 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 590 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 777 €/an
Revenus locatifs : +29 996 €
Charges déductibles : -12 777 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 220 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21590.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 198 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 700 €(65% de 198 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 680 €/an
Calcul : 128 700 € × 3,636% = 4 680 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 996 €72 995 €8 854 €-42 999 €21 400 €21 599 €21 599 €
230 596 €12 546 €8 615 €18 050 €--3 549 €
331 208 €12 299 €8 368 €18 909 €---
431 832 €12 044 €8 112 €19 789 €---
532 469 €11 780 €7 848 €20 689 €---
633 118 €11 507 €7 576 €21 611 €---
733 781 €11 226 €7 294 €22 555 €---
834 456 €10 935 €7 003 €23 522 €---
935 146 €10 634 €6 703 €24 512 €---
1035 849 €10 323 €6 392 €25 525 €---
1136 565 €10 002 €6 071 €26 563 €---
1237 297 €9 671 €5 739 €27 626 €---
1338 043 €9 328 €5 397 €28 715 €---
1438 804 €8 974 €5 043 €29 829 €---
1539 580 €8 608 €4 677 €30 971 €---
1640 371 €8 231 €4 299 €32 141 €---
1741 179 €7 840 €3 909 €33 338 €---
1842 002 €7 437 €3 505 €34 565 €---
1942 842 €7 020 €3 089 €35 822 €---
2043 699 €6 589 €2 658 €37 110 €---
2144 573 €6 145 €2 213 €38 429 €---
2245 465 €5 685 €1 753 €39 780 €---
2346 374 €5 210 €1 279 €41 164 €---
2447 301 €4 719 €788 €42 582 €---
2548 247 €4 212 €281 €44 035 €---
TOTAL960 795 €285 961 €127 466 €674 833 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 674 833 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 996 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 299 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 299 €-6 420 €+12 719 €
2+6 299 €0 €+6 299 €
3+6 299 €+4 608 €+1 691 €
4+6 299 €+5 937 €+362 €
5+6 299 €+6 207 €+92 €
6+6 299 €+6 483 €-184 €
7+6 299 €+6 767 €-468 €
8+6 299 €+7 057 €-758 €
9+6 299 €+7 353 €-1 054 €
10+6 299 €+7 658 €-1 359 €
11+6 299 €+7 969 €-1 670 €
12+6 299 €+8 288 €-1 989 €
13+6 299 €+8 614 €-2 315 €
14+6 299 €+8 949 €-2 650 €
15+6 299 €+9 291 €-2 992 €
16+6 299 €+9 642 €-3 343 €
17+6 299 €+10 002 €-3 703 €
18+6 299 €+10 370 €-4 071 €
19+6 299 €+10 747 €-4 448 €
20+6 299 €+11 133 €-4 834 €
21+6 299 €+11 529 €-5 230 €
22+6 299 €+11 934 €-5 635 €
23+6 299 €+12 349 €-6 050 €
24+6 299 €+12 775 €-6 476 €
25+6 299 €+13 211 €-6 912 €
Total+157 475 €+202 450 €+-44 975 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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