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Appartement 4 pièces 65 m²

Bien expiré
VilleAngoulême (16)
Surface65m²
Coût Total123 392€
Loyer Annuel7 886€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-128€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 900 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 229,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 65 m²

LAFONTAINE IMMOBILIER vous propose cet appartement à rénover, de type 3 en RDC d'une résidence située Rue de la Loire. Il comprend : une entrée avec placards, séjour, cuisine, cellier, dégagement, 2 chambres, salle de bains, WC. Cave. Garage fermé. Bien soumis au statut juridique de la Copropriété. Nb de lots : 20. Charges annuelles de copropriété (Montant moyen annuel quote-part du budget prévisionnel vendeur) : 890 €. Pas de procédure en cours.

Honoraires : 5 900 € TTC (7,97 %) inclus charge acquéreur (74 000 € hors honoraires)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Surface CARREZ : 65.83 m²

Surface : 65 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 20 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 10/10/2025

Consommation énergie primaire : 301 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 790 € et 2 480 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Angoulême
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16000
Coordonnées : 45.642025, 0.163115
Total : 123 392€
Prix d'acquisition : 79 900€
Travaux : 37 100€
Valeur du bien : 117 000€
Frais de notaire : 6 392€
Coût estimé : 6 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 10.11€/m²/mois
Fourchette : 8.03€ - 12.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 657€/mois
Loyer annuel estimé : 7886€/an
Fourchette totale : 522€ - 828€/mois
Fourchette annuelle : 6261€ - 9934€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 8.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 392€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :609,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :35,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 645,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 553,02€
Coût de l'assurance :10 796,80€
Taxe foncière : 788,64€/an
Soit par mois : 65,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 74,17€/mois
Soit par an : 890,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 657,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 785,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-128,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 301 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de rangement et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale (tableau électrique, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation pour 65 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 100 €(571 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Remplacement système de chauffage: 1 système (chaudière à condensation) × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:5 600€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:6 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation pour 65 m² × 100€/m² = 6500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angoulême (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 657 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 886 €/an
Calcul : 657 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 117 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 392 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 432 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 789 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 890 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 328 €
Revenus locatifs : +7 886 €
Charges déductibles : -43 328 €
Résultat foncier Année 1 : -35 442 €(Déficit de 35 442 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 042 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 228 €/an
Revenus locatifs : +7 886 €
Charges déductibles : -6 228 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 658 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14041.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 935 €(65% de 79 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 935 € × 3,636% = 1 889 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 886 €43 332 €4 121 €-35 446 €21 400 €14 046 €14 046 €
28 044 €6 122 €4 012 €1 922 €--12 124 €
38 205 €6 009 €3 898 €2 196 €--9 927 €
48 369 €5 891 €3 781 €2 478 €--7 450 €
58 536 €5 770 €3 659 €2 767 €--4 683 €
68 707 €5 644 €3 534 €3 063 €--1 620 €
78 881 €5 514 €3 404 €3 367 €---
89 059 €5 380 €3 270 €3 679 €---
99 240 €5 241 €3 131 €3 999 €---
109 425 €5 097 €2 987 €4 328 €---
119 613 €4 949 €2 838 €4 665 €---
129 806 €4 795 €2 684 €5 011 €---
1310 002 €4 636 €2 525 €5 366 €---
1410 202 €4 471 €2 361 €5 731 €---
1510 406 €4 301 €2 191 €6 105 €---
1610 614 €4 125 €2 015 €6 489 €---
1710 826 €3 943 €1 833 €6 883 €---
1811 043 €3 755 €1 644 €7 288 €---
1911 264 €3 560 €1 450 €7 704 €---
2011 489 €3 359 €1 248 €8 130 €---
2111 719 €3 150 €1 040 €8 569 €---
2211 953 €2 935 €824 €9 018 €---
2312 192 €2 712 €601 €9 480 €---
2412 436 €2 481 €371 €9 955 €---
2512 685 €2 243 €132 €10 442 €---
TOTAL252 603 €149 416 €59 553 €103 187 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 187 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 886 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 656 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 656 €-6 420 €+8 076 €
2+1 656 €0 €+1 656 €
3+1 656 €0 €+1 656 €
4+1 656 €0 €+1 656 €
5+1 656 €0 €+1 656 €
6+1 656 €0 €+1 656 €
7+1 656 €+524 €+1 132 €
8+1 656 €+1 104 €+552 €
9+1 656 €+1 200 €+456 €
10+1 656 €+1 298 €+358 €
11+1 656 €+1 399 €+257 €
12+1 656 €+1 503 €+153 €
13+1 656 €+1 610 €+46 €
14+1 656 €+1 719 €-63 €
15+1 656 €+1 831 €-175 €
16+1 656 €+1 947 €-291 €
17+1 656 €+2 065 €-409 €
18+1 656 €+2 186 €-530 €
19+1 656 €+2 311 €-655 €
20+1 656 €+2 439 €-783 €
21+1 656 €+2 571 €-915 €
22+1 656 €+2 706 €-1 050 €
23+1 656 €+2 844 €-1 188 €
24+1 656 €+2 986 €-1 330 €
25+1 656 €+3 133 €-1 477 €
Total+41 400 €+30 956 €+10 444 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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