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Maison 4 pièces 83 m²

Bien expiré
VilleGannat (03)
Surface83m²
Coût Total82 484€
Loyer Annuel7 063€
Rentabilité8.56%
Cashflow/mois+91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 800 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 780,72 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 83 m² - Maison 4 pièces 83 m²

Venez découvrir cette jolie maison à rénover d'une surface de 83 m2 comprenant cuisine, séjour/salon, salle d'eau, wc. A l'étage : palier, deux grandes chambres, bureau, grenier. Une grange attenante de 89 m2, atelier, l'ensemble édifié sur un terrain de 515 m2. Prévoir travaux d'isolation, chauffage, électricité, d'assainissement... Renseignements et visites contacter Isabelle RIBEIRO-MATHURIN au [Coordonnées masquées], Agent commercial immatriculé au RSAC de CUSSET sous le numéro 900 539 800 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 83 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/07/2023

Consommation énergie primaire : 436 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 406 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 920 € et 4 000 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Gannat
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03800
Coordonnées : 46.102720, 3.196258
Total : 82 484€
Prix d'acquisition : 64 800€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 77 300€
Frais de notaire : 5 184€
Coût estimé : 5 184€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 7.09€/m²/mois
Fourchette : 5.42€ - 9.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 589€/mois
Loyer annuel estimé : 7063€/an
Fourchette totale : 449€ - 771€/mois
Fourchette annuelle : 5394€ - 9249€/an
Rentabilité brute :8.56%
Fourchette de rentabilité :6.54% - 11.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 312,5 €/m²
Basé sur :85 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 938 €
Prix d'achat :64 800 €
Décote à l'achat :-44 138€ (-40.5%)
Marge achat-revente :26 454€ (24.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 484€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :414,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :24,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 438,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 794,80€
Coût de l'assurance :7 217,35€
Taxe foncière : 706,32€/an
Soit par mois : 58,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 588,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 497,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :91,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 83 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 5 prises supplémentaires
Raison: État 3/5 visible sur photos - normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie (eau chaude/froide, évacuations)
Quantité: 1 installation complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - mise aux normes nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour de la robinetterie de la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(151 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 589 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 063 €/an
Calcul : 589 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 875 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 484 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 289 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 706 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 370 €
Revenus locatifs : +7 063 €
Charges déductibles : -16 370 €
Résultat foncier Année 1 : -9 307 €(Déficit de 9 307 €)
Imputable sur revenu global : 9 307 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 870 €/an
Revenus locatifs : +7 063 €
Charges déductibles : -3 870 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 193 €/an
Prix d'achat du bien : 64 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 120 €(65% de 64 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 532 €/an
Calcul : 42 120 € × 3,636% = 1 532 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 063 €16 373 €2 878 €-9 310 €9 310 €--
27 204 €3 798 €2 803 €3 406 €---
37 349 €3 720 €2 725 €3 628 €---
47 495 €3 640 €2 645 €3 856 €---
57 645 €3 556 €2 561 €4 089 €---
67 798 €3 470 €2 475 €4 329 €---
77 954 €3 380 €2 385 €4 574 €---
88 113 €3 287 €2 292 €4 826 €---
98 276 €3 191 €2 196 €5 084 €---
108 441 €3 092 €2 097 €5 349 €---
118 610 €2 989 €1 993 €5 621 €---
128 782 €2 882 €1 887 €5 900 €---
138 958 €2 771 €1 776 €6 187 €---
149 137 €2 656 €1 661 €6 481 €---
159 320 €2 538 €1 543 €6 782 €---
169 506 €2 415 €1 420 €7 091 €---
179 696 €2 287 €1 292 €7 409 €---
189 890 €2 155 €1 160 €7 735 €---
1910 088 €2 019 €1 023 €8 069 €---
2010 290 €1 877 €882 €8 413 €---
2110 495 €1 730 €735 €8 765 €---
2210 705 €1 578 €583 €9 127 €---
2310 919 €1 421 €426 €9 499 €---
2411 138 €1 258 €263 €9 880 €---
2511 361 €1 089 €94 €10 272 €---
TOTAL226 235 €79 170 €41 795 €147 065 €9 310 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 793 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 065 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 063 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 483 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 483 €-2 793 €+4 276 €
2+1 483 €+1 022 €+461 €
3+1 483 €+1 089 €+394 €
4+1 483 €+1 157 €+326 €
5+1 483 €+1 227 €+256 €
6+1 483 €+1 299 €+184 €
7+1 483 €+1 372 €+111 €
8+1 483 €+1 448 €+35 €
9+1 483 €+1 525 €-42 €
10+1 483 €+1 605 €-122 €
11+1 483 €+1 686 €-203 €
12+1 483 €+1 770 €-287 €
13+1 483 €+1 856 €-373 €
14+1 483 €+1 944 €-461 €
15+1 483 €+2 035 €-552 €
16+1 483 €+2 127 €-644 €
17+1 483 €+2 223 €-740 €
18+1 483 €+2 320 €-837 €
19+1 483 €+2 421 €-938 €
20+1 483 €+2 524 €-1 041 €
21+1 483 €+2 630 €-1 147 €
22+1 483 €+2 738 €-1 255 €
23+1 483 €+2 850 €-1 367 €
24+1 483 €+2 964 €-1 481 €
25+1 483 €+3 082 €-1 599 €
Total+37 075 €+44 119 €+-7 044 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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