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Maison de plain-pied à vendre

VilleSalon (10)
Surface77.3m²
Coût Total109 420€
Loyer Annuel6 270€
Rentabilité5.73%
Cashflow/mois-111€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 77.3 m²
Prix au m² : 633,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cheminée, 2 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Pas de balcon

Située à 30 min de TROYES et 15 min d'ARCIS-SUR-AUBE Sur la commune de SALON, l'agence GZ IMMO vous présente cette maison plain-pied à rénover de 77 m² avec une annexe attenante (garage) d'environ 30 m² sur un terrain arboré et clôturé de 1073 m². Cette maison comprend : Une entrée, une pièce de vie, une cuisine, un couloir, deux chambres, un bureau, un dégagement, une salle de bains, un WC. Menuiseries simple vitrage bois, chauffage via radiateurs électriques + cheminée, fosse septique. Pour visiter ce bien, contactez Gaylord ou bien par mail à l'adresse

Ville : Salon
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10700
Coordonnées : 48.635766, 4.012722
Total : 109 420€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 56 500€
Valeur du bien : 105 500€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77.3m²
Loyer prédit : 6.76€/m²/mois
Fourchette : 5.26€ - 8.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 522€/mois
Loyer annuel estimé : 6270€/an
Fourchette totale : 406€ - 672€/mois
Fourchette annuelle : 4875€ - 8063€/an
Rentabilité brute :5.73%
Fourchette de rentabilité :4.46% - 7.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :890,91 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :68 867 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :-19 867€ (-28.8%)
Marge achat-revente :-40 553€ (-58.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :548,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :31,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 580,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 267,00€
Coût de l'assurance :9 574,25€
Taxe foncière : 626,99€/an
Soit par mois : 52,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 522,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 633,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-110,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 508 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 77.3 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage fissuré et installations obsolètes
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs et du plafond, peinture complète
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - plafond endommagé et murs en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais présumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais présumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 500 €(731 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Peinture salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète 2 chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Salon (coefficient 0.9 appliqué pour zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 522 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 270 €/an
Calcul : 522 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 803 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 420 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 383 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 627 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 313 €
Revenus locatifs : +6 270 €
Charges déductibles : -61 313 €
Résultat foncier Année 1 : -55 044 €(Déficit de 55 044 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 644 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 813 €/an
Revenus locatifs : +6 270 €
Charges déductibles : -4 813 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 456 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33643.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 270 €61 317 €3 807 €-55 047 €21 400 €33 647 €33 647 €
26 395 €4 718 €3 708 €1 678 €--31 969 €
36 523 €4 614 €3 605 €1 909 €--30 061 €
46 654 €4 508 €3 498 €2 146 €--27 915 €
56 787 €4 397 €3 387 €2 389 €--25 525 €
66 922 €4 283 €3 273 €2 640 €--22 886 €
77 061 €4 164 €3 154 €2 897 €--19 989 €
87 202 €4 041 €3 031 €3 161 €--16 828 €
97 346 €3 914 €2 904 €3 432 €--13 396 €
107 493 €3 782 €2 772 €3 711 €--9 685 €
117 643 €3 646 €2 636 €3 997 €--5 688 €
127 796 €3 505 €2 495 €4 291 €---
137 952 €3 358 €2 348 €4 594 €---
148 111 €3 206 €2 197 €4 904 €---
158 273 €3 049 €2 039 €5 224 €---
168 438 €2 887 €1 877 €5 552 €---
178 607 €2 718 €1 708 €5 889 €---
188 779 €2 544 €1 534 €6 236 €---
198 955 €2 363 €1 353 €6 592 €---
209 134 €2 176 €1 166 €6 958 €---
219 317 €1 982 €972 €7 335 €---
229 503 €1 781 €771 €7 722 €---
239 693 €1 573 €563 €8 120 €---
249 887 €1 357 €347 €8 530 €---
2510 085 €1 134 €124 €8 951 €---
TOTAL200 826 €137 016 €55 267 €63 810 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 63 810 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 270 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 317 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 317 €-6 420 €+7 737 €
2+1 317 €0 €+1 317 €
3+1 317 €0 €+1 317 €
4+1 317 €0 €+1 317 €
5+1 317 €0 €+1 317 €
6+1 317 €0 €+1 317 €
7+1 317 €0 €+1 317 €
8+1 317 €0 €+1 317 €
9+1 317 €0 €+1 317 €
10+1 317 €0 €+1 317 €
11+1 317 €0 €+1 317 €
12+1 317 €+1 287 €+30 €
13+1 317 €+1 378 €-61 €
14+1 317 €+1 471 €-154 €
15+1 317 €+1 567 €-250 €
16+1 317 €+1 666 €-349 €
17+1 317 €+1 767 €-450 €
18+1 317 €+1 871 €-554 €
19+1 317 €+1 978 €-661 €
20+1 317 €+2 088 €-771 €
21+1 317 €+2 201 €-884 €
22+1 317 €+2 317 €-1 000 €
23+1 317 €+2 436 €-1 119 €
24+1 317 €+2 559 €-1 242 €
25+1 317 €+2 685 €-1 368 €
Total+32 925 €+20 849 €+12 076 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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