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Maison à vendre

VilleRia-Sirach (66)
Surface79m²
Coût Total109 120€
Loyer Annuel7 045€
Rentabilité6.46%
Cashflow/mois-35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 873,42 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

RIA-SIRACH – Charmante maison de village avec patio Venez découvrir cette agréable maison de village traversante d'environ 79 m² habitables, située au cœur de Ria-Sirach. De type T3, elle offre 2 chambres ainsi qu'un joli patio, parfait pour profiter des beaux jours.

Lumineuse et pleine de charme, cette jolie maison en pierres équipée de menuiseries en PVC double vitrage, se compose comme suit :

• Rez-de-chaussée : hall d'entrée, cosy salon avec poêle à bois ouvrant sur le patio, salle d'eau et WC • 1er étage : espace de vie comprenant un séjour et une cuisine indépendante entièrement équipée • 2? étage : palier distribuant deux chambres confortables

Idéale pour un premier achat, pied-à-terre ou un investissement locatif. Possibilité d'acquisition meublée selon vos besoins.

Ville : Ria-Sirach
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66500
Coordonnées : 42.606159, 2.394864
Total : 109 120€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 34 600€
Valeur du bien : 103 600€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 7.43€/m²/mois
Fourchette : 5.36€ - 10.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 587€/mois
Loyer annuel estimé : 7045€/an
Fourchette totale : 424€ - 814€/mois
Fourchette annuelle : 5083€ - 9764€/an
Rentabilité brute :6.46%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 8.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 421,69 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 314 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-43 314€ (-38.6%)
Marge achat-revente :3 194€ (2.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :532,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :30,92€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 563,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 753,91€
Coût de l'assurance :9 275,20€
Taxe foncière : 704,49€/an
Soit par mois : 58,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 587,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 622,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 303 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 79 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement écaillée
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 600 €(438 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 900€
    Isolation toiture: 79 m² × 100€/m² = 7900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 2500€ = 2500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:800€
    Peinture 20 m²: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon 20 m²: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Tableau électrique:800€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ria-Sirach (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 587 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 045 €/an
Calcul : 587 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 522 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 120 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 371 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 704 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 198 €
Revenus locatifs : +7 045 €
Charges déductibles : -39 198 €
Résultat foncier Année 1 : -32 153 €(Déficit de 32 153 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 753 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 598 €/an
Revenus locatifs : +7 045 €
Charges déductibles : -4 598 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 447 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10752.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 045 €39 201 €3 525 €-32 156 €21 400 €10 756 €10 756 €
27 186 €4 506 €3 430 €2 680 €--8 076 €
37 330 €4 407 €3 332 €2 922 €--5 154 €
47 476 €4 306 €3 230 €3 170 €--1 983 €
57 626 €4 201 €3 125 €3 425 €---
67 778 €4 092 €3 017 €3 686 €---
77 934 €3 980 €2 904 €3 954 €---
88 092 €3 864 €2 789 €4 228 €---
98 254 €3 744 €2 669 €4 510 €---
108 419 €3 621 €2 545 €4 799 €---
118 588 €3 493 €2 417 €5 095 €---
128 759 €3 361 €2 285 €5 399 €---
138 935 €3 224 €2 149 €5 710 €---
149 113 €3 083 €2 008 €6 030 €---
159 296 €2 938 €1 862 €6 358 €---
169 481 €2 787 €1 712 €6 694 €---
179 671 €2 632 €1 556 €7 039 €---
189 865 €2 471 €1 396 €7 393 €---
1910 062 €2 305 €1 230 €7 757 €---
2010 263 €2 134 €1 058 €8 129 €---
2110 468 €1 957 €881 €8 512 €---
2210 678 €1 774 €698 €8 904 €---
2310 891 €1 585 €509 €9 307 €---
2411 109 €1 389 €314 €9 720 €---
2511 331 €1 187 €112 €10 144 €---
TOTAL225 650 €112 241 €50 754 €113 409 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 409 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 045 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 479 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 479 €-6 420 €+7 899 €
2+1 479 €0 €+1 479 €
3+1 479 €0 €+1 479 €
4+1 479 €0 €+1 479 €
5+1 479 €+433 €+1 046 €
6+1 479 €+1 106 €+373 €
7+1 479 €+1 186 €+293 €
8+1 479 €+1 269 €+210 €
9+1 479 €+1 353 €+126 €
10+1 479 €+1 440 €+39 €
11+1 479 €+1 528 €-49 €
12+1 479 €+1 620 €-141 €
13+1 479 €+1 713 €-234 €
14+1 479 €+1 809 €-330 €
15+1 479 €+1 907 €-428 €
16+1 479 €+2 008 €-529 €
17+1 479 €+2 112 €-633 €
18+1 479 €+2 218 €-739 €
19+1 479 €+2 327 €-848 €
20+1 479 €+2 439 €-960 €
21+1 479 €+2 553 €-1 074 €
22+1 479 €+2 671 €-1 192 €
23+1 479 €+2 792 €-1 313 €
24+1 479 €+2 916 €-1 437 €
25+1 479 €+3 043 €-1 564 €
Total+36 975 €+34 023 €+2 952 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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