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Maison à vendre

VilleMazirat (03)
Surface136m²
Coût Total155 600€
Loyer Annuel10 866€
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois-12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 136 m²
Prix au m² : 647,06 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 chambres

TRANSAXIA NERIS-LES-BAINS vous propose à Mazirat (Allier) cette maison de maître de 1948 qui a historiquement accueilli la direction du barrage EDF. Son architecture sobre et son volume familial de 136 m2 (6 pièces dont 3 chambres) s'ouvrent sur une parcelle plane d'environ 1 013 m². Vous profiterez d'un cadre paisible, d'un bâti sain à moderniser et un budget qui laisse la place à une rénovation sur-mesure selon vos goût.Réservez votre visite pour découvrir le charme de ce bien au fort potentiel pour une résidence principale ou secondaire.Informations sur les risques : consulter le site Géorisques ().Pour renseignements complémentaires : Jean-Michel Transaxia Néris-les-Bains (EI) RSAC Montluçon 418439949 « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ».

Ville : Mazirat
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03420
Coordonnées : 46.219950, 2.547952
Total : 155 600€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 60 560€
Valeur du bien : 148 560€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136m²
Loyer prédit : 6.66€/m²/mois
Fourchette : 5.18€ - 8.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 906€/mois
Loyer annuel estimé : 10866€/an
Fourchette totale : 705€ - 1164€/mois
Fourchette annuelle : 8457€ - 13962€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 8.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :674,67 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :91 755 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-3 755€ (-4.1%)
Marge achat-revente :-63 845€ (-69.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :781,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :45,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 826,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 842,81€
Coût de l'assurance :13 615,00€
Taxe foncière : 1 086,62€/an
Soit par mois : 90,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 905,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 917,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-11,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 136 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 136 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le ballon électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, avec carrelage et plomberie refaite
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement possible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 560 €(445 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 160€
    Isolation toiture/combles: 136 m² × 60€/m² = 8160€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:15 300€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15300€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:600€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mazirat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 960€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 906 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 866 €/an
Calcul : 906 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 424 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 600 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 545 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 087 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 615 €
Revenus locatifs : +10 866 €
Charges déductibles : -67 615 €
Résultat foncier Année 1 : -56 749 €(Déficit de 56 749 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 349 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 055 €/an
Revenus locatifs : +10 866 €
Charges déductibles : -7 055 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 811 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35349.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 866 €67 620 €5 429 €-56 754 €21 400 €35 354 €35 354 €
211 084 €6 919 €5 288 €4 165 €--31 189 €
311 305 €6 772 €5 141 €4 533 €--26 656 €
411 531 €6 620 €4 989 €4 911 €--21 745 €
511 762 €6 463 €4 831 €5 299 €--16 446 €
611 997 €6 299 €4 668 €5 698 €--10 748 €
712 237 €6 130 €4 499 €6 107 €--4 641 €
812 482 €5 955 €4 324 €6 526 €---
912 731 €5 774 €4 143 €6 957 €---
1012 986 €5 586 €3 955 €7 400 €---
1113 246 €5 392 €3 761 €7 854 €---
1213 511 €5 190 €3 559 €8 320 €---
1313 781 €4 982 €3 350 €8 799 €---
1414 057 €4 765 €3 134 €9 291 €---
1514 338 €4 541 €2 910 €9 796 €---
1614 624 €4 309 €2 678 €10 315 €---
1714 917 €4 069 €2 438 €10 848 €---
1815 215 €3 820 €2 189 €11 395 €---
1915 520 €3 562 €1 931 €11 958 €---
2015 830 €3 295 €1 664 €12 535 €---
2116 147 €3 018 €1 387 €13 129 €---
2216 470 €2 731 €1 100 €13 738 €---
2316 799 €2 434 €803 €14 365 €---
2417 135 €2 127 €496 €15 008 €---
2517 478 €1 808 €177 €15 670 €---
TOTAL348 048 €180 183 €78 843 €167 864 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 864 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 866 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 282 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 282 €-6 420 €+8 702 €
2+2 282 €0 €+2 282 €
3+2 282 €0 €+2 282 €
4+2 282 €0 €+2 282 €
5+2 282 €0 €+2 282 €
6+2 282 €0 €+2 282 €
7+2 282 €0 €+2 282 €
8+2 282 €+566 €+1 716 €
9+2 282 €+2 087 €+195 €
10+2 282 €+2 220 €+62 €
11+2 282 €+2 356 €-74 €
12+2 282 €+2 496 €-214 €
13+2 282 €+2 640 €-358 €
14+2 282 €+2 787 €-505 €
15+2 282 €+2 939 €-657 €
16+2 282 €+3 095 €-813 €
17+2 282 €+3 254 €-972 €
18+2 282 €+3 419 €-1 137 €
19+2 282 €+3 587 €-1 305 €
20+2 282 €+3 761 €-1 479 €
21+2 282 €+3 939 €-1 657 €
22+2 282 €+4 121 €-1 839 €
23+2 282 €+4 309 €-2 027 €
24+2 282 €+4 502 €-2 220 €
25+2 282 €+4 701 €-2 419 €
Total+57 050 €+50 359 €+6 691 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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