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Maison - 3 pièce(s) - 55 m²

VilleBeauzac (43)
Surface55m²
Coût Total89 600€
Loyer Annuel5 441€
Rentabilité6.07%
Cashflow/mois-55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 35 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 636,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Beauzac, secteur Confolent, maison mitoyenne de 55m² hab à rénover. Elle se compose au rez-de-chaussée, d'une petite pièce de vie, comprenant le séjour et la cuisine. Au 1er étage, une chambre, une salle de bain et un wc. Et au 2ème étage, une chambre mansardée. Chauffage électrique. Travaux à prévoir. Ideal 1er achat. Absence d'extérieur. Honoraires agence à la charge de l'acquéreur.

Honoraires inclus de 9.38% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 32 000 €. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie G, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 2350.00 et 3230.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

TTC Rente mensuelle : 0.00 euros.

Ville : Beauzac
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43590
Total : 89 600€
Prix d'acquisition : 35 000€
Travaux : 51 800€
Valeur du bien : 86 800€
Frais de notaire : 2 800€
Coût estimé : 2 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 8.24€/m²/mois
Fourchette : 5.93€ - 11.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 453€/mois
Loyer annuel estimé : 5441€/an
Fourchette totale : 326€ - 630€/mois
Fourchette annuelle : 3914€ - 7564€/an
Rentabilité brute :6.07%
Fourchette de rentabilité :4.37% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 830,77 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 692 €
Prix d'achat :35 000 €
Décote à l'achat :-65 692€ (-65.2%)
Marge achat-revente :11 092€ (11.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :437,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :25,39€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 462,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 674,77€
Coût de l'assurance :7 616,00€
Taxe foncière : 544,08€/an
Soit par mois : 45,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 453,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 508,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-54,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie G, Classe climat C.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 55 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, réfection du carrelage et de la plomberie
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite une rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des deux chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau et 5 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement des installations
Quantité: 55 m²
Raison: Mise aux normes et état de la plomberie à vérifier

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 800 €(942 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:4 400€
    Isolation toiture/combles: 55 m² × 80€/m² = 4400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 800€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:2 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique: 1500€, 5 prises × 75€ = 375€, Main d'œuvre: 325€
  • Plomberie:4 400€
    Réfection plomberie: 55 m² × 80€/m² = 4400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Beauzac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 453 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 441 €/an
Calcul : 453 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 892 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 600 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 305 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 544 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 541 €
Revenus locatifs : +5 441 €
Charges déductibles : -55 541 €
Résultat foncier Année 1 : -50 100 €(Déficit de 50 100 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 700 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 741 €/an
Revenus locatifs : +5 441 €
Charges déductibles : -3 741 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 700 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28699.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750 €(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 441 €55 544 €2 895 €-50 103 €21 400 €28 703 €28 703 €
25 550 €3 665 €2 817 €1 884 €--26 818 €
35 661 €3 585 €2 736 €2 076 €--24 742 €
45 774 €3 501 €2 652 €2 273 €--22 470 €
55 889 €3 415 €2 566 €2 475 €--19 995 €
66 007 €3 326 €2 477 €2 681 €--17 314 €
76 127 €3 234 €2 385 €2 894 €--14 420 €
86 250 €3 138 €2 290 €3 111 €--11 309 €
96 375 €3 040 €2 191 €3 335 €--7 974 €
106 502 €2 939 €2 090 €3 564 €--4 410 €
116 632 €2 834 €1 985 €3 799 €--611 €
126 765 €2 725 €1 876 €4 040 €---
136 900 €2 613 €1 764 €4 287 €---
147 038 €2 497 €1 649 €4 541 €---
157 179 €2 378 €1 529 €4 801 €---
167 323 €2 254 €1 406 €5 068 €---
177 469 €2 127 €1 278 €5 342 €---
187 618 €1 995 €1 146 €5 624 €---
197 771 €1 859 €1 010 €5 912 €---
207 926 €1 718 €869 €6 208 €---
218 085 €1 572 €724 €6 512 €---
228 246 €1 422 €573 €6 824 €---
238 411 €1 267 €418 €7 145 €---
248 580 €1 106 €258 €7 473 €---
258 751 €941 €92 €7 811 €---
TOTAL174 271 €114 693 €41 675 €59 578 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 59 578 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 441 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 143 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 143 €-6 420 €+7 563 €
2+1 143 €0 €+1 143 €
3+1 143 €0 €+1 143 €
4+1 143 €0 €+1 143 €
5+1 143 €0 €+1 143 €
6+1 143 €0 €+1 143 €
7+1 143 €0 €+1 143 €
8+1 143 €0 €+1 143 €
9+1 143 €0 €+1 143 €
10+1 143 €0 €+1 143 €
11+1 143 €0 €+1 143 €
12+1 143 €+1 212 €-69 €
13+1 143 €+1 286 €-143 €
14+1 143 €+1 362 €-219 €
15+1 143 €+1 440 €-297 €
16+1 143 €+1 520 €-377 €
17+1 143 €+1 603 €-460 €
18+1 143 €+1 687 €-544 €
19+1 143 €+1 774 €-631 €
20+1 143 €+1 863 €-720 €
21+1 143 €+1 954 €-811 €
22+1 143 €+2 047 €-904 €
23+1 143 €+2 143 €-1 000 €
24+1 143 €+2 242 €-1 099 €
25+1 143 €+2 343 €-1 200 €
Total+28 575 €+18 057 €+10 518 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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