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APPARTEMENT DUPLEX T2 EN VILLE

Bien expiré
VilleChâteauroux (36)
Surface45.3m²
Coût Total98 460€
Loyer Annuel6 419€
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 59 500 €
Surface : 45.3 m²
Prix au m² : 1 313,47 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1

A vendre duplex 45 m² de type 2 avec parking privé. Charges courantes annuelles 886 € (74 € /mois). Chauffage électrique individuel. Copropriété de 78 lots dont 22 principaux. Pas de procédure en cours. Copropriété de 78 lots - dont 22 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 886.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/299146.pdf

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.808372, 1.694690
Total : 98 460€
Prix d'acquisition : 59 500€
Travaux : 34 200€
Valeur du bien : 93 700€
Frais de notaire : 4 760€
Coût estimé : 4 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45.3m²
Loyer prédit : 11.81€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 535€/mois
Loyer annuel estimé : 6419€/an
Fourchette totale : 422€ - 678€/mois
Fourchette annuelle : 5067€ - 8131€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :480,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :27,90€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 508,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 639,55€
Coût de l'assurance :8 369,10€
Taxe foncière : 641,87€/an
Soit par mois : 53,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 74,00€/mois
Soit par an : 888,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 534,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 635,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-100,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité de la salle de bain
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état général mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - chambre avec peinture un peu ternie nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification de l'électricité dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 200 €(755 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 45 m² × 150€/m² = 6750€, Main d'œuvre: 750€
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ / fenêtre = 3500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 20000€
  • Salle de bain:800€
    Peinture salle de bain: 8 m² × 30€/m² = 240€, Vérification plomberie et électricité: 560€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:1 200€
    Rafraîchissement parquet: 12 m² × 40€/m² = 480€, Peinture murs: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 360€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Vérification électricité: 750€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 535 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 419 €/an
Calcul : 535 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 168 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 460 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 335 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 642 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 888 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 233 €
Revenus locatifs : +6 419 €
Charges déductibles : -39 233 €
Résultat foncier Année 1 : -32 814 €(Déficit de 32 814 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 414 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 033 €/an
Revenus locatifs : +6 419 €
Charges déductibles : -5 033 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 386 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11414.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 675 €(65% de 59 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 406 €/an
Calcul : 38 675 € × 3,636% = 1 406 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 419 €39 236 €3 171 €-32 817 €21 400 €11 417 €11 417 €
26 547 €4 950 €3 085 €1 597 €--9 820 €
36 678 €4 861 €2 997 €1 817 €--8 004 €
46 812 €4 770 €2 905 €2 042 €--5 962 €
56 948 €4 675 €2 811 €2 272 €--3 690 €
67 087 €4 578 €2 713 €2 509 €--1 180 €
77 228 €4 477 €2 612 €2 752 €---
87 373 €4 372 €2 508 €3 001 €---
97 521 €4 265 €2 400 €3 256 €---
107 671 €4 153 €2 289 €3 518 €---
117 824 €4 038 €2 174 €3 786 €---
127 981 €3 919 €2 055 €4 061 €---
138 140 €3 797 €1 932 €4 344 €---
148 303 €3 670 €1 805 €4 633 €---
158 469 €3 539 €1 674 €4 930 €---
168 639 €3 404 €1 539 €5 235 €---
178 811 €3 264 €1 399 €5 548 €---
188 988 €3 119 €1 255 €5 868 €---
199 167 €2 970 €1 105 €6 197 €---
209 351 €2 816 €951 €6 535 €---
219 538 €2 657 €792 €6 881 €---
229 729 €2 492 €627 €7 236 €---
239 923 €2 322 €458 €7 601 €---
2410 122 €2 147 €282 €7 975 €---
2510 324 €1 965 €101 €8 359 €---
TOTAL205 592 €126 455 €45 640 €79 137 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 137 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 419 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 348 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 348 €-6 420 €+7 768 €
2+1 348 €0 €+1 348 €
3+1 348 €0 €+1 348 €
4+1 348 €0 €+1 348 €
5+1 348 €0 €+1 348 €
6+1 348 €0 €+1 348 €
7+1 348 €+471 €+877 €
8+1 348 €+900 €+448 €
9+1 348 €+977 €+371 €
10+1 348 €+1 055 €+293 €
11+1 348 €+1 136 €+212 €
12+1 348 €+1 218 €+130 €
13+1 348 €+1 303 €+45 €
14+1 348 €+1 390 €-42 €
15+1 348 €+1 479 €-131 €
16+1 348 €+1 571 €-223 €
17+1 348 €+1 664 €-316 €
18+1 348 €+1 761 €-413 €
19+1 348 €+1 859 €-511 €
20+1 348 €+1 960 €-612 €
21+1 348 €+2 064 €-716 €
22+1 348 €+2 171 €-823 €
23+1 348 €+2 280 €-932 €
24+1 348 €+2 393 €-1 045 €
25+1 348 €+2 508 €-1 160 €
Total+33 700 €+23 741 €+9 959 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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