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Maison individuelle des années 1950 en centre ville entourée jardin

VilleSouillac (46)
Surface195m²
Coût Total232 900€
Loyer Annuel18 080€
Rentabilité7.76%
Cashflow/mois+153€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 195 m²
Prix au m² : 846,15 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison individuelle des années 1950 en centre ville entourée jardin - Maison centre ville entourée d'un jardin arborré en bord de riviére Proche commerces Grande piéce à vivre donnant sur un balcon surplombant le jardin 4 chambres deux avec douche deux avec baignoires 2 WC Toiture neuve refaite entiérement en 2022 ( 32 000 euros) Cuisine equipée refaite recement Chauffage au fioul et ballon eau chaude electrique Deux places parking DPE réalisé en janvier 2025 = Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entrei 6500 euros et 8700 euros par an indexées aux années 2021,2022,1023s

Ville : Souillac
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46200
Coordonnées : 44.898840, 1.475220
Total : 232 900€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 54 700€
Valeur du bien : 219 700€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 195m²
Loyer prédit : 7.73€/m²/mois
Fourchette : 6.03€ - 9.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 1507€/mois
Loyer annuel estimé : 18080€/an
Fourchette totale : 1177€ - 1929€/mois
Fourchette annuelle : 14121€ - 23148€/an
Rentabilité brute :7.76%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 9.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 361,43 €/m²
Basé sur :68 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :265 479 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-100 479€ (-37.8%)
Marge achat-revente :32 579€ (12.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 137,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :65,99€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 203,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 326,49€
Coût de l'assurance :19 796,50€
Taxe foncière : 1 807,95€/an
Soit par mois : 150,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 506,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 354,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :152,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 195 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 195 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du ballon d'eau chaude électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, mais un rafraîchissement est conseillé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger souhaitable
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger
Quantité: salle à manger complète
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état, rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 700 €(281 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 700€
    Isolation toiture/combles: 195 m² × 60€/m² = 11700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:14 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 600€ = 14400€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Remplacement chauffe-eau par thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:2 500€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 2500€ = 2500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Pose parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Rafraîchissement peinture salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:1 200€
    Rafraîchissement peinture salle à manger: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Souillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 507 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 080 €/an
Calcul : 1 507 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 517 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 900 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 792 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 808 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 817 €
Revenus locatifs : +18 080 €
Charges déductibles : -64 817 €
Résultat foncier Année 1 : -46 737 €(Déficit de 46 737 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 337 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 117 €/an
Revenus locatifs : +18 080 €
Charges déductibles : -10 117 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 963 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25337.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 080 €64 824 €7 525 €-46 745 €21 400 €25 345 €25 345 €
218 441 €9 921 €7 321 €8 520 €--16 825 €
318 810 €9 711 €7 111 €9 099 €--7 726 €
419 186 €9 494 €6 894 €9 692 €---
519 570 €9 270 €6 670 €10 300 €---
619 961 €9 038 €6 438 €10 923 €---
720 360 €8 799 €6 199 €11 562 €---
820 768 €8 551 €5 952 €12 216 €---
921 183 €8 296 €5 696 €12 887 €---
1021 607 €8 032 €5 432 €13 575 €---
1122 039 €7 759 €5 159 €14 280 €---
1222 480 €7 477 €4 878 €15 002 €---
1322 929 €7 186 €4 586 €15 743 €---
1423 388 €6 885 €4 286 €16 502 €---
1523 856 €6 575 €3 975 €17 281 €---
1624 333 €6 253 €3 654 €18 079 €---
1724 819 €5 922 €3 322 €18 898 €---
1825 316 €5 579 €2 979 €19 737 €---
1925 822 €5 225 €2 625 €20 597 €---
2026 338 €4 859 €2 259 €21 480 €---
2126 865 €4 481 €1 881 €22 385 €---
2227 403 €4 090 €1 490 €23 313 €---
2327 951 €3 686 €1 087 €24 264 €---
2428 510 €3 269 €670 €25 240 €---
2529 080 €2 839 €239 €26 241 €---
TOTAL579 092 €228 022 €108 326 €351 071 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 351 071 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 080 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 797 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 797 €-6 420 €+10 217 €
2+3 797 €0 €+3 797 €
3+3 797 €0 €+3 797 €
4+3 797 €+590 €+3 207 €
5+3 797 €+3 090 €+707 €
6+3 797 €+3 277 €+520 €
7+3 797 €+3 469 €+328 €
8+3 797 €+3 665 €+132 €
9+3 797 €+3 866 €-69 €
10+3 797 €+4 072 €-275 €
11+3 797 €+4 284 €-487 €
12+3 797 €+4 501 €-704 €
13+3 797 €+4 723 €-926 €
14+3 797 €+4 951 €-1 154 €
15+3 797 €+5 184 €-1 387 €
16+3 797 €+5 424 €-1 627 €
17+3 797 €+5 669 €-1 872 €
18+3 797 €+5 921 €-2 124 €
19+3 797 €+6 179 €-2 382 €
20+3 797 €+6 444 €-2 647 €
21+3 797 €+6 715 €-2 918 €
22+3 797 €+6 994 €-3 197 €
23+3 797 €+7 279 €-3 482 €
24+3 797 €+7 572 €-3 775 €
25+3 797 €+7 872 €-4 075 €
Total+94 925 €+105 321 €+-10 396 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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