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Achat : Maison Miélan (32170)

VilleMiélan (32)
Surface379
Coût Total425 060
Loyer Annuel32 769
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois+207
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 000 €
Surface : 379 m²
Prix au m² : 788,92 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 379 m², 9 pièces, 5 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, Orientation sud, Piscine, 2600 m² de terrain, Cheminée, Toilettes séparées, Parquet, 2 salles de douche, 1 étage

Découvrez cette superbe maison individuelle de 379 m², nichée sur un terrain de 2600 m², offrant un cadre de vie exceptionnel et une vue imprenable sur le jardin et la terrasse. Cette propriété, en bon état, vous séduira par son charme intemporel et son espace généreux.

Au rez-de-chaussée, vous trouverez une cuisine américaine aménagée et équipée, parfaite pour les repas en famille ou entre amis. Les ouvertures en bois apportent une touche chaleureuse et authentique à l'ensemble. Le salon et la salle à manger, baignés de lumière grâce à leur exposition sud, vous invitent à profiter des moments de détente.

a l'étage, vous découvrirez cinq chambres spacieuses, idéales pour accueillir toute la famille ou recevoir des invités. Une salle de bains et deux salles d'eau complètent cet étage, offrant tout le confort nécessaire.

Le jardin de 2600 m² est un véritable havre de paix, parfait pour les journées ensoleillées. La piscine hors sol ajoute une touche de luxe et de détente à cet espace extérieur. Un grenier spacieux offre des possibilités de rangement ou de transformation selon vos besoins.

Cette maison, située à proximité de toutes les commodités, est libre de toute occupation et prête à vous accueillir. Ne manquez pas cette opportunité unique de vivre dans une propriété qui allie charme, confort et espace.

a seulement 5 minutes à pied, vous trouverez deux arrêts de bus, et en 10 minutes en voiture, vous aurez accès à une crèche, une maternelle, une école élémentaire, un magasin d'alimentation générale, deux restaurants et deux médecins généralistes.

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie D, Classe climat B Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 6240.00 et 8500.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Votre conseiller Maisons et Manoirs : Tracy CONWAY

Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Miélan
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32170
Coordonnées : 43.429230, 0.306090
Total : 425 060
Prix d'acquisition : 299 000
Travaux : 102 140
Valeur du bien : 401 140
Frais de notaire : 23 920
Coût estimé : 23 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 379
Loyer prédit : 7.21€/m²/mois
Fourchette : 5.58€ - 9.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 2731€/mois
Loyer annuel estimé : 32769€/an
Fourchette totale : 2113€ - 3528€/mois
Fourchette annuelle : 25360€ - 42342€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 9.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :955,05 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :361 962
Prix d'achat :299 000
Décote à l'achat :-62 962 (-17.4%)
Marge achat-revente :-63 098€ (-17.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :425 060
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 123,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :127,52€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 250,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :211 958,19
Coût de l'assurance :38 255,40
Taxe foncière : 3 276,87€/an
Soit par mois : 273,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 730,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 523,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :206,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 379 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel de gain d'1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 379 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 47 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour de la plomberie pour assurer conformité et bon fonctionnement
Quantité: plomberie complète à évaluer
Raison: Assurer le bon état des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :102 140(269 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:23 240
    Isolation des combles: 379 m² × 60€/m² = 22740€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:38 400
    Fenêtres double vitrage: 47 fenêtres × 800€/fenêtre = 37600€, Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:2 000
    Peinture murs/plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€
  • Électricité:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1500€ (incluant tableau et ajout de prises)
  • Plomberie:4 000
    Mise aux normes plomberie: 4000€ (travaux complets)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Miélan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 73 640✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 731 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 769 €/an
Calcul : 2 731 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 606 €/an
Base de calcul : Emprunt de 425 060 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 530 €/an
Calcul : 128 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 277 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 102 140
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 121 553
Revenus locatifs : +32 769
Charges déductibles : -121 553
Résultat foncier Année 1 : -88 784(Déficit de 88 784 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 67 384
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 413 €/an
Revenus locatifs : +32 769
Charges déductibles : -19 413
Résultat foncier Années 2+ : 13 356 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 67384.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 299 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 350(65% de 299 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 067 €/an
Calcul : 194 350 € × 3,636% = 7 067
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 769121 56714 620-88 79821 400 €67 398 €67 398 €
233 42419 04314 23614 381--53 017 €
334 09318 64513 83815 447--37 570 €
434 77418 23413 42716 541--21 029 €
535 47017 80713 00017 662--3 367 €
636 17917 36612 55918 813---
736 90316 90912 10219 994---
837 64116 43611 62921 205---
938 39415 94611 13922 447---
1039 16215 43910 63223 722---
1139 94514 91410 10725 031---
1240 74414 3719 56326 373---
1341 55913 8089 00127 751---
1442 39013 2258 41829 165---
1543 23812 6227 81530 616---
1644 10211 9977 19032 105---
1744 98411 3506 54333 634---
1845 88410 6815 87335 204---
1946 8029 9875 18036 815---
2047 7389 2694 46238 469---
2148 6938 5263 71940 166---
2249 6667 7572 95041 910---
2350 6606 9602 15343 700---
2451 6736 1351 32845 538---
2552 7065 28147447 425---
TOTAL1 049 592434 275211 958615 31721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 615 317
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 769 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 881 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 881-6 420+13 301
2+6 8810+6 881
3+6 8810+6 881
4+6 8810+6 881
5+6 8810+6 881
6+6 881+4 634+2 247
7+6 881+5 998+883
8+6 881+6 361+520
9+6 881+6 734+147
10+6 881+7 117-236
11+6 881+7 509-628
12+6 881+7 912-1 031
13+6 881+8 325-1 444
14+6 881+8 749-1 868
15+6 881+9 185-2 304
16+6 881+9 632-2 751
17+6 881+10 090-3 209
18+6 881+10 561-3 680
19+6 881+11 044-4 163
20+6 881+11 541-4 660
21+6 881+12 050-5 169
22+6 881+12 573-5 692
23+6 881+13 110-6 229
24+6 881+13 661-6 780
25+6 881+14 228-7 347
Total+172 025+184 595+-12 570
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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