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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGrigny (91)
Surface73m²
Coût Total156 400€
Loyer Annuel11 471€
Rentabilité7.33%
Cashflow/mois+53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 575,34 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/12 étage, Ascenseur, Cave, Cuisine équipée, 3 chambres, Balcon, 1 parking: place de stationnement

Découvrez cet appartement idéalement situé dans le quartier prisé de Grigny 2, Avenue des Sablons. Avec une superficie de 73 m², cet espace lumineux se compose de 4 pièces, comprenant une salle de bain et une cuisine équipée, parfaite pour les repas en famille. Vous pourrez profiter d’un agréable balcon de 5 m², idéal pour se détendre en plein air. Le triple vitrage est neuf avec volet roulant solaire ainsi qu’une climatisation deux splits pour votre confort .

Le quartier est particulièrement adapté aux familles. À seulement 60 mètres, l'école maternelle Belle au Bois Dormant et à moins de 100 mètres, le Groupe scolaire Petite Sirène, garantissent un accès facile à l'éducation pour vos enfants. Les transports en commun sont à proximité avec plusieurs arrêts de bus et la gare Grigny-Centre à 500 mètres, facilitant vos déplacements quotidiens. Pour vos courses, un supermarché se trouve à 800 mètres, et vous aurez également l'option de nombreux restaurants dans les environs.

Ne manquez pas cette opportunité de vivre dans un appartement spacieux et bien situé. Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite !

Ville : Grigny
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91350
Coordonnées : 48.655712, 2.393317
Total : 156 400€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 32 200€
Valeur du bien : 147 200€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 13.09€/m²/mois
Fourchette : 10.53€ - 16.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 956€/mois
Loyer annuel estimé : 11471€/an
Fourchette totale : 769€ - 1188€/mois
Fourchette annuelle : 9228€ - 14259€/an
Rentabilité brute :7.33%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 9.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :762,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :44,31€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 807,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 496,71€
Coût de l'assurance :13 294,00€
Taxe foncière : 1 147,12€/an
Soit par mois : 95,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 955,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 902,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :53,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 200 €(441 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grigny (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 956 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 471 €/an
Calcul : 956 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 033 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 400 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 532 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 147 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 911 €
Revenus locatifs : +11 471 €
Charges déductibles : -38 911 €
Résultat foncier Année 1 : -27 440 €(Déficit de 27 440 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 040 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 711 €/an
Revenus locatifs : +11 471 €
Charges déductibles : -6 711 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 760 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6040.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 471 €38 916 €5 037 €-27 445 €21 400 €6 045 €6 045 €
211 701 €6 580 €4 901 €5 121 €--925 €
311 935 €6 439 €4 760 €5 495 €---
412 173 €6 294 €4 615 €5 879 €---
512 417 €6 144 €4 465 €6 273 €---
612 665 €5 988 €4 309 €6 677 €---
712 918 €5 828 €4 149 €7 090 €---
813 177 €5 662 €3 983 €7 515 €---
913 440 €5 491 €3 812 €7 949 €---
1013 709 €5 314 €3 635 €8 395 €---
1113 983 €5 132 €3 453 €8 852 €---
1214 263 €4 943 €3 264 €9 320 €---
1314 548 €4 748 €3 069 €9 800 €---
1414 839 €4 546 €2 868 €10 293 €---
1515 136 €4 338 €2 659 €10 798 €---
1615 439 €4 123 €2 445 €11 315 €---
1715 747 €3 901 €2 222 €11 846 €---
1816 062 €3 672 €1 993 €12 391 €---
1916 384 €3 435 €1 756 €12 949 €---
2016 711 €3 190 €1 511 €13 521 €---
2117 046 €2 937 €1 258 €14 109 €---
2217 386 €2 676 €997 €14 711 €---
2317 734 €2 406 €727 €15 329 €---
2418 089 €2 127 €448 €15 962 €---
2518 451 €1 839 €160 €16 612 €---
TOTAL367 424 €146 669 €72 497 €220 756 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 220 756 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 471 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 409 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 409 €-6 420 €+8 829 €
2+2 409 €0 €+2 409 €
3+2 409 €+1 371 €+1 038 €
4+2 409 €+1 764 €+645 €
5+2 409 €+1 882 €+527 €
6+2 409 €+2 003 €+406 €
7+2 409 €+2 127 €+282 €
8+2 409 €+2 254 €+155 €
9+2 409 €+2 385 €+24 €
10+2 409 €+2 518 €-109 €
11+2 409 €+2 656 €-247 €
12+2 409 €+2 796 €-387 €
13+2 409 €+2 940 €-531 €
14+2 409 €+3 088 €-679 €
15+2 409 €+3 239 €-830 €
16+2 409 €+3 395 €-986 €
17+2 409 €+3 554 €-1 145 €
18+2 409 €+3 717 €-1 308 €
19+2 409 €+3 885 €-1 476 €
20+2 409 €+4 056 €-1 647 €
21+2 409 €+4 233 €-1 824 €
22+2 409 €+4 413 €-2 004 €
23+2 409 €+4 599 €-2 190 €
24+2 409 €+4 789 €-2 380 €
25+2 409 €+4 984 €-2 575 €
Total+60 225 €+66 227 €+-6 002 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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