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Appartement 5 pièces 87 m²

Bien expiré
VilleAuxerre (89)
Surface87m²
Coût Total147 020€
Loyer Annuel10 204€
Rentabilité6.94%
Cashflow/mois-4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 500 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 764,37 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 87 m²

L'agence L'Adresse Auxerre vous propose cet appartement de 87 m² situé à Auxerre, à proximité immédiate de l'hôpital, des écoles, commerces et transports. Composé de 5 pièces bien réparties, 3 chambres, un séjour lumineux avec accès balcon, cuisine indépendante, une salle de bains, wc séparés ainsi qu'une cave privative. Stationnement à proximité. Cet appartement lumineux offre un beau potentiel. À noter que des travaux de rénovation sont à prévoir, idéal pour personnaliser le bien à votre goût ou réaliser un investissement avec valorisation à la clé. Contactez L'Adresse Auxerre pour plus d'informations ou organiser une visite.

Surface : 87 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/01/2026

Consommation énergie primaire : 260 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 700 € et 2 360 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Auxerre
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89000
Coordonnées : 47.802654, 3.551144
Total : 147 020€
Prix d'acquisition : 66 500€
Travaux : 75 200€
Valeur du bien : 141 700€
Frais de notaire : 5 320€
Coût estimé : 5 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 850€/mois
Loyer annuel estimé : 10204€/an
Fourchette totale : 695€ - 1040€/mois
Fourchette annuelle : 8338€ - 12486€/an
Rentabilité brute :6.94%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 8.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :726,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :42,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 769,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 956,67€
Coût de l'assurance :12 864,25€
Taxe foncière : 1 020,35€/an
Soit par mois : 85,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 850,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 854,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-4,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 87 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir dans les chambres
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 200 €(864 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:16 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système: 7000€ + Main d'œuvre: 2500€ = 9500€
  • Menuiseries - Fenêtres:12 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 9 fenêtres: 1200€ par fenêtre × 9 = 10800€ (pose incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:6 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 2500€ + Main d'œuvre: 1000€ = 3500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:22 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 8000€ + Plomberie et électricité: 2000€ + Carrelage: 2000€ = 12000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:10 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m²: 4000€ + Plomberie et électricité: 2000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:7 200€
    Parquet flottant: 36 m²: 1800€ + Peinture murs: 36 m²: 3600€ = 5400€
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 500€
    Peinture des murs et plafonds: 25 m²: 1500€ = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auxerre. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 850 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 204 €/an
Calcul : 850 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 906 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 020 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 515 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 020 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 641 €
Revenus locatifs : +10 204 €
Charges déductibles : -81 641 €
Résultat foncier Année 1 : -71 437 €(Déficit de 71 437 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 037 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 441 €/an
Revenus locatifs : +10 204 €
Charges déductibles : -6 441 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 763 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50037.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 225 €(65% de 66 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 572 €/an
Calcul : 43 225 € × 3,636% = 1 572 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 204 €81 646 €4 911 €-71 442 €21 400 €50 042 €50 042 €
210 408 €6 315 €4 780 €4 093 €--45 949 €
310 616 €6 180 €4 645 €4 436 €--41 513 €
410 828 €6 040 €4 505 €4 788 €--36 725 €
511 045 €5 895 €4 360 €5 150 €--31 575 €
611 266 €5 745 €4 210 €5 520 €--26 055 €
711 491 €5 591 €4 056 €5 900 €--20 155 €
811 721 €5 431 €3 896 €6 290 €--13 865 €
911 955 €5 265 €3 730 €6 690 €--7 175 €
1012 194 €5 094 €3 559 €7 100 €--74 €
1112 438 €4 917 €3 382 €7 521 €---
1212 687 €4 733 €3 198 €7 953 €---
1312 941 €4 544 €3 009 €8 397 €---
1413 199 €4 348 €2 813 €8 852 €---
1513 463 €4 145 €2 610 €9 318 €---
1613 733 €3 935 €2 400 €9 797 €---
1714 007 €3 718 €2 184 €10 289 €---
1814 287 €3 494 €1 959 €10 793 €---
1914 573 €3 262 €1 727 €11 311 €---
2014 865 €3 022 €1 487 €11 843 €---
2115 162 €2 774 €1 239 €12 388 €---
2215 465 €2 517 €982 €12 948 €---
2315 774 €2 251 €716 €13 523 €---
2416 090 €1 977 €442 €14 113 €---
2516 412 €1 692 €158 €14 719 €---
TOTAL326 823 €184 530 €70 957 €142 293 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 293 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 204 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 143 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 143 €-6 420 €+8 563 €
2+2 143 €0 €+2 143 €
3+2 143 €0 €+2 143 €
4+2 143 €0 €+2 143 €
5+2 143 €0 €+2 143 €
6+2 143 €0 €+2 143 €
7+2 143 €0 €+2 143 €
8+2 143 €0 €+2 143 €
9+2 143 €0 €+2 143 €
10+2 143 €0 €+2 143 €
11+2 143 €+2 234 €-91 €
12+2 143 €+2 386 €-243 €
13+2 143 €+2 519 €-376 €
14+2 143 €+2 655 €-512 €
15+2 143 €+2 795 €-652 €
16+2 143 €+2 939 €-796 €
17+2 143 €+3 087 €-944 €
18+2 143 €+3 238 €-1 095 €
19+2 143 €+3 393 €-1 250 €
20+2 143 €+3 553 €-1 410 €
21+2 143 €+3 716 €-1 573 €
22+2 143 €+3 884 €-1 741 €
23+2 143 €+4 057 €-1 914 €
24+2 143 €+4 234 €-2 091 €
25+2 143 €+4 416 €-2 273 €
Total+53 575 €+42 688 €+10 887 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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