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Appartement à vendre

VilleClermont-Ferrand (63)
Surface98m²
Coût Total192 120€
Loyer Annuel12 749€
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-241€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 622,45 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Cave, 1 place de parking, Terrasse, Pas de balcon, Pas de cave

Auvergne Habitat vous propose un appartement 4 pièces dans une résidence idéalement située, au pied du parc de Montjuzet, entre les quartiers de La Glacière et de Saint Alyre. Un supermarché, des écoles et un arrêt de bus se trouvent à proximité. PRIX : 159 000 € Appartement 4 pièces 101 m², au rez-de-chaussée avec grande terrasse, cave et place de stationnement ! DPE D Estimation taxe foncière : 2 050€ / Charges de copropriété : 115€/mois (eau comprise) Appartement soumis au statut de la copropriété. Copropriété de 39 lots principaux. Aucune procédure en cours.

Pour tous renseignements, contacter Eric SEMONSUT - Tel.: / ou par mail :

=> Modalités de visites et de remise des offres d'achat :

  • Visites sur rendez-vous avec le commercialisateur,
  • Remise des offres par mail ou en main propre,
  • Délais de remise des offres : 1 mois à compter de la dernière publicité légale. (Vente soumise aux dispositions de l article L443-11 et suivants du CCH)
Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63000
Coordonnées : 45.797985, 3.118739
Total : 192 120€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 20 400€
Valeur du bien : 179 400€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1062€/mois
Loyer annuel estimé : 12749€/an
Fourchette totale : 829€ - 1361€/mois
Fourchette annuelle : 9954€ - 16329€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 8.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 819,23 €/m²
Basé sur :126 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :178 284 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-19 284€ (-10.8%)
Marge achat-revente :-13 836€ (-7.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :940,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :76,85€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 017,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 968,94€
Coût de l'assurance :23 054,40€
Taxe foncière : 2 050,00€/an
Soit par mois : 170,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 115,00€/mois
Soit par an : 1 380,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 062,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 302,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-240,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 191 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et plafonds avec peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et plafonds avec peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 400 €(208 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 15 m² × 800€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand. Main d'œuvre incluse. Les prix de la cuisine et de la salle de bain sont basés sur des estimations de rénovation complète, tandis que les prix de peinture sont basés sur des tarifs moyens pour des murs en bon état.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 062 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 749 €/an
Calcul : 1 062 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 239 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 120 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 922 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 050 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 380 €/an
Calcul : 115 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 991 €
Revenus locatifs : +12 749 €
Charges déductibles : -30 991 €
Résultat foncier Année 1 : -18 242 €(Déficit de 18 242 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 542 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 591 €/an
Revenus locatifs : +12 749 €
Charges déductibles : -10 591 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 158 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7542.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 749 €30 997 €6 245 €-18 248 €10 700 €7 548 €7 548 €
213 004 €10 429 €6 077 €2 575 €--4 974 €
313 264 €10 255 €5 903 €3 009 €--1 965 €
413 529 €10 075 €5 723 €3 454 €---
513 800 €9 890 €5 538 €3 910 €---
614 076 €9 698 €5 346 €4 378 €---
714 357 €9 500 €5 147 €4 858 €---
814 644 €9 295 €4 942 €5 350 €---
914 937 €9 083 €4 731 €5 855 €---
1015 236 €8 864 €4 512 €6 372 €---
1115 541 €8 638 €4 286 €6 903 €---
1215 852 €8 404 €4 052 €7 448 €---
1316 169 €8 162 €3 810 €8 006 €---
1416 492 €7 913 €3 561 €8 579 €---
1516 822 €7 655 €3 303 €9 167 €---
1617 158 €7 388 €3 036 €9 770 €---
1717 502 €7 113 €2 761 €10 389 €---
1817 852 €6 828 €2 476 €11 023 €---
1918 209 €6 534 €2 182 €11 675 €---
2018 573 €6 230 €1 878 €12 343 €---
2118 944 €5 916 €1 564 €13 028 €---
2219 323 €5 591 €1 239 €13 732 €---
2319 710 €5 256 €904 €14 454 €---
2420 104 €4 909 €557 €15 195 €---
2520 506 €4 551 €199 €15 955 €---
TOTAL408 351 €219 173 €89 969 €189 178 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 189 178 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 749 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 677 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 677 €-3 210 €+5 887 €
2+2 677 €0 €+2 677 €
3+2 677 €0 €+2 677 €
4+2 677 €+447 €+2 230 €
5+2 677 €+1 173 €+1 504 €
6+2 677 €+1 313 €+1 364 €
7+2 677 €+1 457 €+1 220 €
8+2 677 €+1 605 €+1 072 €
9+2 677 €+1 756 €+921 €
10+2 677 €+1 912 €+765 €
11+2 677 €+2 071 €+606 €
12+2 677 €+2 234 €+443 €
13+2 677 €+2 402 €+275 €
14+2 677 €+2 574 €+103 €
15+2 677 €+2 750 €-73 €
16+2 677 €+2 931 €-254 €
17+2 677 €+3 117 €-440 €
18+2 677 €+3 307 €-630 €
19+2 677 €+3 502 €-825 €
20+2 677 €+3 703 €-1 026 €
21+2 677 €+3 909 €-1 232 €
22+2 677 €+4 120 €-1 443 €
23+2 677 €+4 336 €-1 659 €
24+2 677 €+4 558 €-1 881 €
25+2 677 €+4 787 €-2 110 €
Total+66 925 €+56 753 €+10 172 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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