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Bien rare en hyper-centre de châteauroux DF-56A

Bien expiré
VilleChâteauroux (36)
Surface143m²
Coût Total202 080€
Loyer Annuel14 536€
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 183 000 €
Surface : 143 m²
Prix au m² : 1 279,72 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Laissez-vous séduire par ce magnifique appartement T4 de 142 m² situé au dernier étage d'un immeuble de caractère, en plein cœur de Châteauroux. Dès les premiers instants, le charme opère : volumes exceptionnels, luminosité généreuse et cachet authentique font de ce bien une adresse unique.

Vous découvrirez : • Un vaste salon • Trois belles chambres aux dimensions confortables • Une cuisine aménagée idéale pour les amateurs de convivialité • Une buanderie pratique au quotidien • Une salle d'eau et des WC indépendants • Une superbe cave voûtée pleine de caractère

Chaque pièce a été pensée pour offrir un cadre de vie alliant élégance, confort et fonctionnalité. Le chauffage individuel au gaz assure un confort optimal tout au long de l'année.

Son emplacement privilégié en hyper-centre vous permet de profiter immédiatement des commerces, écoles, restaurants et espaces verts accessibles à pied. Un appartement de caractère, rare sur le marché, qui séduira les amoureux des beaux volumes et de l'ancien rénové.

Coup de cœur garanti ! Une visite s'impose sans tarder !

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.811120, 1.695500
Total : 202 080€
Prix d'acquisition : 183 000€
Travaux : 4 440€
Valeur du bien : 187 440€
Frais de notaire : 14 640€
Coût estimé : 14 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 143m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 1211€/mois
Loyer annuel estimé : 14536€/an
Fourchette totale : 942€ - 1557€/mois
Fourchette annuelle : 11306€ - 18688€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 9.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 312,5 €/m²
Basé sur :177 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :187 688 €
Prix d'achat :183 000 €
Décote à l'achat :-4 688€ (-2.5%)
Marge achat-revente :-14 392€ (-7.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 014,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :58,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 073,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 394,31€
Coût de l'assurance :17 682,00€
Taxe foncière : 1 453,57€/an
Soit par mois : 121,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 211,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 194,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :16,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système pour 143 m²
Raison: DPE D - Appartement - Bien que le chauffage soit fonctionnel, une vérification est recommandée pour assurer l'efficacité énergétique.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais un rafraîchissement peut améliorer l'esthétique.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais un rafraîchissement peut améliorer l'esthétique.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais un rafraîchissement peut améliorer l'esthétique.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais un rafraîchissement peut améliorer l'esthétique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 440 €(31 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 800€
    Vérification système chauffage gaz: 1 système × 1800€ = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:320€
    Peinture salle de bain: 8 m² × 40€/m² = 320€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture chambres: 36 m² × 40€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux. Les prix de peinture incluent la main d'œuvre et sont basés sur un tarif moyen de 40€/m². Le coût de vérification du système de chauffage est estimé à 1800€, incluant également la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 211 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 536 €/an
Calcul : 1 211 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 044 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 080 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 707 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 454 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 645 €
Revenus locatifs : +14 536 €
Charges déductibles : -13 645 €
Résultat foncier Année 1 : 890 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 205 €/an
Revenus locatifs : +14 536 €
Charges déductibles : -9 205 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 330 €/an
Prix d'achat du bien : 183 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 950 €(65% de 183 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 325 €/an
Calcul : 118 950 € × 3,636% = 4 325 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 536 €13 652 €7 051 €884 €---
214 826 €9 028 €6 867 €5 799 €---
315 123 €8 837 €6 676 €6 286 €---
415 425 €8 640 €6 479 €6 786 €---
515 734 €8 435 €6 275 €7 299 €---
616 049 €8 224 €6 063 €7 825 €---
716 370 €8 004 €5 843 €8 365 €---
816 697 €7 777 €5 616 €8 920 €---
917 031 €7 541 €5 380 €9 490 €---
1017 371 €7 297 €5 137 €10 074 €---
1117 719 €7 045 €4 884 €10 674 €---
1218 073 €6 783 €4 622 €11 290 €---
1318 435 €6 512 €4 351 €11 923 €---
1418 803 €6 231 €4 070 €12 572 €---
1519 180 €5 940 €3 779 €13 239 €---
1619 563 €5 639 €3 478 €13 924 €---
1719 954 €5 327 €3 166 €14 628 €---
1820 353 €5 003 €2 842 €15 350 €---
1920 761 €4 668 €2 508 €16 092 €---
2021 176 €4 321 €2 161 €16 854 €---
2121 599 €3 962 €1 801 €17 637 €---
2222 031 €3 590 €1 429 €18 442 €---
2322 472 €3 204 €1 043 €19 268 €---
2422 921 €2 804 €644 €20 117 €---
2523 380 €2 391 €230 €20 989 €---
TOTAL465 582 €160 855 €102 394 €304 727 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 304 727 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 536 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 052 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 052 €+265 €+2 787 €
2+3 052 €+1 740 €+1 312 €
3+3 052 €+1 886 €+1 166 €
4+3 052 €+2 036 €+1 016 €
5+3 052 €+2 190 €+862 €
6+3 052 €+2 348 €+704 €
7+3 052 €+2 510 €+542 €
8+3 052 €+2 676 €+376 €
9+3 052 €+2 847 €+205 €
10+3 052 €+3 022 €+30 €
11+3 052 €+3 202 €-150 €
12+3 052 €+3 387 €-335 €
13+3 052 €+3 577 €-525 €
14+3 052 €+3 772 €-720 €
15+3 052 €+3 972 €-920 €
16+3 052 €+4 177 €-1 125 €
17+3 052 €+4 388 €-1 336 €
18+3 052 €+4 605 €-1 553 €
19+3 052 €+4 828 €-1 776 €
20+3 052 €+5 056 €-2 004 €
21+3 052 €+5 291 €-2 239 €
22+3 052 €+5 532 €-2 480 €
23+3 052 €+5 780 €-2 728 €
24+3 052 €+6 035 €-2 983 €
25+3 052 €+6 297 €-3 245 €
Total+76 300 €+91 418 €+-15 118 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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