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Appartement à vendre

VilleBoissy-Saint-Léger (94)
Surface54.5m²
Coût Total165 896€
Loyer Annuel13 960€
Rentabilité8.42%
Cashflow/mois+173€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 700 €
Surface : 54.5 m²
Prix au m² : 2 544,95 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Salon (total 24,35 m²), 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon

Dans une copropriété de 1990, située 5 bis place de la Peupleraie, à proximité des commodités et à moins de 10 minutes à pied de la gare. Possibilité de bénéficier du P T Z, sous conditions et prêt Action Logement

La SA HLM Coopérer Pour Habiter vend à Boissy St Léger un appartement de type T2 de 54,50m², au 6ème étage avec ascenseur. En cours de rénovation - Il se compose comme suit : entrée, séjour sur balcon, cuisine séparée, un dégagement, une chambre, une salle de bains, WC. Double vitrage. Parking sous-sol. Chauffage individuel électrique. Taxe foncière : 1 095€.

Sous réserve de l'autorisation préfectorale.

Modalités de visite : sur rdv auprès du vendeur. Si votre projet concerne une acquisition à deux personnes, il est impératif que les visites soient effectuées ensemble pour déposer la lettre d’intention d’achat. Date limite de remise des candidatures : le 18/07/2026 à 12h. Possibilité de soumettre votre candidature au-delà de la date indiquée si aucune offre valable reçue. Les candidatures sont étudiées par ordre d’arrivée.

Ville : Boissy-Saint-Léger
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94470
Coordonnées : 48.754551, 2.503630
Boissy-Saint-Léger
RER A
Total : 165 896€
Prix d'acquisition : 138 700€
Travaux : 16 100€
Valeur du bien : 154 800€
Frais de notaire : 11 096€
Coût estimé : 11 096€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54.5m²
Loyer prédit : 21.35€/m²/mois
Fourchette : 18.72€ - 24.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 1163€/mois
Loyer annuel estimé : 13960€/an
Fourchette totale : 1020€ - 1327€/mois
Fourchette annuelle : 12241€ - 15921€/an
Rentabilité brute :8.42%
Fourchette de rentabilité :7.38% - 9.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 043,34 €/m²
Basé sur :196 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :165 862 €
Prix d'achat :138 700 €
Décote à l'achat :-27 162€ (-16.4%)
Marge achat-revente :-34€ (-0.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 896€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :833,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :66,36€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 899,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 059,81€
Coût de l'assurance :19 907,52€
Taxe foncière : 1 095,00€/an
Soit par mois : 91,25€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 163,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 990,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :172,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 141 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des murs et peinture dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement mise à jour de l'éclairage
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - salon spacieux et bien agencé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 100 €(295 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:600€
    Peinture murs: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 4500€ = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement salon: 1 salon × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boissy-Saint-Léger (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 163 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 960 €/an
Calcul : 1 163 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 783 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 896 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 796 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 095 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 774 €
Revenus locatifs : +13 960 €
Charges déductibles : -23 774 €
Résultat foncier Année 1 : -9 814 €(Déficit de 9 814 €)
Imputable sur revenu global : 9 814 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 674 €/an
Revenus locatifs : +13 960 €
Charges déductibles : -7 674 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 286 €/an
Prix d'achat du bien : 138 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 155 €(65% de 138 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 278 €/an
Calcul : 90 155 € × 3,636% = 3 278 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 960 €23 780 €5 788 €-9 819 €9 819 €--
214 240 €7 529 €5 637 €6 711 €---
314 524 €7 372 €5 481 €7 152 €---
414 815 €7 210 €5 319 €7 605 €---
515 111 €7 042 €5 151 €8 069 €---
615 413 €6 868 €4 977 €8 545 €---
715 722 €6 688 €4 797 €9 033 €---
816 036 €6 502 €4 610 €9 534 €---
916 357 €6 308 €4 417 €10 048 €---
1016 684 €6 108 €4 217 €10 576 €---
1117 018 €5 901 €4 009 €11 117 €---
1217 358 €5 686 €3 795 €11 672 €---
1317 705 €5 463 €3 572 €12 242 €---
1418 059 €5 233 €3 341 €12 827 €---
1518 420 €4 994 €3 103 €13 427 €---
1618 789 €4 747 €2 855 €14 042 €---
1719 165 €4 490 €2 599 €14 674 €---
1819 548 €4 225 €2 333 €15 323 €---
1919 939 €3 950 €2 059 €15 989 €---
2020 338 €3 665 €1 774 €16 673 €---
2120 744 €3 370 €1 479 €17 375 €---
2221 159 €3 064 €1 173 €18 095 €---
2321 582 €2 748 €856 €18 835 €---
2422 014 €2 420 €528 €19 594 €---
2522 454 €2 080 €189 €20 375 €---
TOTAL447 155 €147 442 €84 060 €299 713 €9 819 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 946 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 299 713 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 960 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 932 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 932 €-2 946 €+5 878 €
2+2 932 €+2 013 €+919 €
3+2 932 €+2 146 €+786 €
4+2 932 €+2 281 €+651 €
5+2 932 €+2 421 €+511 €
6+2 932 €+2 563 €+369 €
7+2 932 €+2 710 €+222 €
8+2 932 €+2 860 €+72 €
9+2 932 €+3 015 €-83 €
10+2 932 €+3 173 €-241 €
11+2 932 €+3 335 €-403 €
12+2 932 €+3 502 €-570 €
13+2 932 €+3 673 €-741 €
14+2 932 €+3 848 €-916 €
15+2 932 €+4 028 €-1 096 €
16+2 932 €+4 213 €-1 281 €
17+2 932 €+4 402 €-1 470 €
18+2 932 €+4 597 €-1 665 €
19+2 932 €+4 797 €-1 865 €
20+2 932 €+5 002 €-2 070 €
21+2 932 €+5 212 €-2 280 €
22+2 932 €+5 429 €-2 497 €
23+2 932 €+5 650 €-2 718 €
24+2 932 €+5 878 €-2 946 €
25+2 932 €+6 112 €-3 180 €
Total+73 300 €+89 914 €+-16 614 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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